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每日快讯!从金科服务到华润万象生活 物业并购进入低估值常态

来源:观点地产网      时间:2022-09-30 05:46:15

观点网 距离博裕宣布全面要约收购金科服务仅过去一天,物管行业另一笔大型收并购交易便随之浮出水面。

9月28日晚间,华润万象生活公告宣布,拟以总代价10.37亿元收购浙江祥生物业服务有限公司(下称浙江祥生物业)100%股权,后者透过10间附属公司拥有共计95间分公司。代价分两部分,包括2.07亿元拟转移债务,以及8.3亿元股权对价。

浙江祥生物业主要在国内从事基础物业管理服务、业主增值服务、非业主增值服务及车位销售代理服务业务。规模层面,目标公司在浙江、安徽及江苏等多个地区分别拥有在管面积2350万平方米,合约面积1480万平方米,以及在途面积110万平方米。


(资料图片仅供参考)

据观点新媒体查询,2021年祥生控股旗下祥生活服务递交的招股书显示,截至去年5月底,在管项目135个,涉及总建面2125万平方米,其中浙江地区占比逾半。

由此大致可得知,如今祥生控股出售予华润万象生活的资产包,包含了旗下绝大部分物管业务。

对于祥生活服务而言,这样的结局或许在决定暂缓上市时便注定,名义上强调寻求更好时机,背后大股东传递来的寒气却早已入骨。

去年11月22日,祥生活服务在港交所披露聆讯后资料集,而此前一周祥生控股遭遇股价暴跌,单日最高跌幅达53.91%。

至12月13日,祥生活服务递交的资料集处于失效状态,公司对外解释,管理层决策暂缓发行流程,并自主选择发行窗口。今年1月,祥生控股出现美元优先票据未偿还。

祥生控股半年报显示,截至今年6月底,公司累计未偿还于1月、3月及6月到期优先票据本金2.19亿美元,及利息2250万美元。因此,该公司总计人民币68.62亿元的优先票据与计息银行及其他借款已违约或交叉违约,且须按要求支付。

同时,期末该公司借款总额约290.09亿元,较去年底减少15.6%;从债务结构观察,未来一年内该公司到期债务将接近162亿元,相较之下现金及现金结余(含受限资金)仅50.67亿元。

在短期流动性面临极大考验的情况下,祥生控股1-7月曾先后出售过浙江向日葵健康产业等多家公司股权,涉及总代价约15.28亿元。

最终,祥生活服务也不可避免被摆上了货架,在它之前,包括花样年、禹洲、明宇、中梁、阳光城、富力等房企旗下物管业务都曾被出售。

接盘浙江祥生物业的华润万象生活,在交易谈判中占据有利地位并转化为优势:以目标公司2021年经营产生的税后溢利1.05亿元,以及代价10.37亿元计,该笔收购给出的PE大约9.88倍。

这亦是华润万象生活加大收并购力度的缩影之一,年内该公司已累计收购禹洲物业、中南服务、九洲物业及浙江祥生物业共计4家物管公司,总计投入约达46亿元。

估值角度观察,华润万象生活在收并购中所给予的PE呈现梯状下降走势,从年初逾21倍到如今不足10倍,定价愈发理性。

横向对比,今年2月碧桂园服务收购中梁物业,敲定的PE大约也在30倍左右。

在8月底华润万象生活召开的业绩会上,总裁喻霖康就曾表示,过去半年多以来物管企业估值发生了很大改变,很多公司出现了一些并购机会。但他随即表示,估值只是一个方面,公司还要综合考评其他因素,希望标的公司经营稳健、财务规范,重点要匹配战略发展方向。

该公司在最新公告中,也肯定了收购的裨益:“收购事项将增加本集团在浙江、安徽等地区的管理浓度,提高市场影响力,扩大服务范围,提升区域协同价值。”

“管理浓度”今年以来在万物云、华润万象生活等物管公司战略阐述中频繁出现,通过进一步提高浓度,以提高服务效率成为它们的集中诉求。

比如,华润万象生活“十四五”期间的规划是进入第一梯队,预判未来头部企业将达到10亿平方米体量;而今年上半年在手合约面积3.23亿平方米,在管面积2.45亿平方米,与头部企业尚存在较大差距。为此,该公司提出的发展路径包括拓展规模、提升效率、增加创新收入及会员经营等。

物管出现低估值并非个案,实际上,过去一年以来这几乎已成为行业的共性问题。

观点新媒体统计的50家港股物管公司(不含业绩亏损的佳兆业美好、融创服务及第一服务),目前平均PE(TTM)约在9.93倍左右,较它们上市首日收盘价计平均PE(TTM)约33.3倍出现大幅下降;估值最高的是华润万象生活,凭借商管业务的发展优势,目前PE(TTM)约为28.70倍。

此前9月27日午间,金科服务公告披露,二股东博裕投资拟提出自愿性有条件全面现金要约,以收购3.97亿股股份,最高代价47.63亿港元。要约价每股12港元,低于金科服务每股净资产(13.46港元),折合PE(TTM)仅约7.22倍,远不及上市首日收盘的估值(48.61倍)。

9月29日当天,万物云也正式敲钟上市,以首日收盘价每股46港元计算,其PE(TTM)亦只有25.68倍,低于发售价中位数对应估值(30.29倍),但仍仅次于华润万象生活。

上述定价行为被外界解读为“理性的估值”使然,潜台词即过往行业受到资本过度追捧——前两年企业上市大多强调规模成长性,以及社区增值服务的想象空间。

当热潮退散,企业之间比拼资金实力、发展质量,或许才将是新常态。

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