这是印象中最没完没了的雨季，秋高气爽被淋得七零八碎，每天出门都要提防着被天空浇上一身眼泪。青岛楼市也不那么寻常，“金九银十”成了过气的传说，昨天还风光无限的谁和谁，转眼就墙倒众人推。
惊慌失措和忐忑不安有些弥漫，卖的买的，看热闹和想抄底的，怕踩雷和怕踏空，矛盾交织，同步焦虑。哪怕北方吹来“救市”的风声，恐怕趋势一时难以明朗，灼心烧脑的日子，还会继续。
01、以价换量， “ 回千房 ” 来了！
当然也有好消息。卖房子在搏命PK，不管初衷如何，尽全力拥抱需求那是不约而同。嫌价格贵？那就折上加折。降了单价也压缩总价。想改善一下？那就完善了配套再优化户型，把居住需求用空间的语言表达出来，求一个“您满意，快出手！”
10月可能亮相青岛楼市的新面孔，就是如此拼劲十足！
据说9月份胶州楼市集体“塌方”， 机场开通并未换来当地房价的再度上冲，反而水跳得四处扑通，不止一处项目的价格破万“回千”，10月，“回千房”的范围再度扩大。
黄岛的中信泰富琅琊郡加推，地铁小高定价7500元／平，如果说这个7500属于老胶南区位边缘的非主流，那么即墨创智新区的中骏丽景府毛坯 8500元／平的加推价，就是在更贴近核心区的位置，意志坚决地以价换量了。
02、青岛主城，踩准了价格底线！
崂山区奔着“3.5万元＋／平”而去那是相当明显。海信璞悦、海尔产城创奥园翡翠云城算不得当前最核心的地段，但都踩着价格底线。
这样的背景下， 中联依山伴城2.4万元／平的加推价格就很有吸引力，虽然它的位置更谈不上城熟，虽然户型似乎也没有与时俱进，但毕竟价格摆在那里，地铁4号线通车也倒计时了。
两极化也是一个很有意思的看点。有地方价格战厮杀得惨烈，有地方贵的也不一定卖得不好，哪怕是被普遍看作是刚需起决定作用的周边市场，也有一些明显高端的项目制造不小的声浪，这两天西海岸就流传着龙湖和黑卓的高端热订故事……
03、高端项目，在郊区非常傲娇！
高端项目的涌现当然不仅是西海岸， 青特 在白云山推出了低密大宅 滨湖国际 ，洋房加叠墅，146平起步，最大230平，刚需讲究的是紧凑，高端要的是阔度，大面宽加足够的进深，每一个功能区间都不憋屈。
都说即墨西乱战一团， 龙湖天奕照旧傲娇，186平起步精装大平层，茶话清吧上的劳斯莱斯星空顶，也许高端居住人群更在乎就是卓尔不群吧。非传统主城的高端住宅越来越多，也算是青岛各区域一体化的一个表现。
04、容积率破表！观山观海不易！
可以为主城和非主城渐趋同步佐证的另一个现象就是住宅密度的提高，10月楼市新面孔里，颇有几个容积率破表的非主城项目。
青铁海誉府
年初因为定向销售房源引发全城热议的青铁海誉府容积率达到了3．35，地块形状加楼盘排布让部分楼座的采光少不了受前楼影响，当然，首开1号楼位于项目前排，受本小区楼间距影响不大。
据说项目的商品房部分定价不菲，虽然项目的配套成熟，地段优越，但这样的相对高密，如果没有一个亲民的价格，不知市场的接受度如何？
中交海发山海大观
同样位置不错的中交海发山海大观，容积率达到了3.8，从效果图上看，楼座排布也相当“森林”，想做到山海齐观，难度不小。
三盛璞悦华府
三盛在胶州三里河板块的新盘三盛璞悦华府可能也有密度关要过。门户网站上的信息显示，该楼盘的容积率高达4.2，这是什么概念呢？
胶州的朋友可以参考一下花样年碧云天和奥园雍景天著，两者高耸楼座的视觉冲击大家有没有印象？其实他们的容积率只有2.9和2.99。
国信海宸公馆
10月份的密度冠军是国信海宸公馆，容积率超过了7。当然两座超高层鹤立鸡群，挡光的问题可能并不严重，甚至高度决定视野，高楼层的观景效果相当给力，但公摊问题可能需要大家格外注意。
因为在门户网站的户型图上，房产君好像又看到了像某湾那样的加厚墙壁。
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