本报记者 郭阳琛 石英婧 上海报道
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作为长三角龙头城市，上海2023年首轮土拍可谓是热力十足。
总计19宗地块50家房企参与，历经3次土拍中断意外，更有28家房企争夺莘庄地块……最终，上海此次累计收金518.83亿元，卖地金额再次领跑全国。
《中国经营报》记者注意到，在4月18日至25日的8天时间内，除了上海市，杭州市、合肥市和无锡市三大长三角核心城市也纷纷开启新一轮的集中供地，四地累计成交额高达888.03亿元。
土拍市场升温的同时，房企拿地的竞争压力也逐步增大。例如，杭州市12宗地块仅花费50分钟就全部出让；处于合肥市郊县的肥东县，出让的5宗地块出乎意料地全部进入竞品质环节。
“随着民企投资热情的恢复和央企持续的高力度拿地，不同城市之间的土地市场还将持续分化。”克而瑞研报分析认为，一方面，央国企投资周期将被拉长，民企投资逐渐恢复，本土民企存在“捡漏机遇”；另一方面，“僧多粥少”之下，地块竞争将加剧，房企投资策略也会从仅关注核心区域、核心地块延展向城市外围区域，带动整体市场热度提升。
长三角土拍“奏鸣曲”
4月18日，上海市率先亮相，迎来2023年首批集中供地。首日便成功出让8宗地块，揽金超过172亿元，浦东新区16号线周浦站06-04地块等多宗地块吸引了超10家房企竞拍，溢价率逼近10%。
此后3天，上海土拍竞争强度持续提升。最终，截至4月21日，上海此次土拍的全部19宗地块完成出让，总成交金额519亿，平均成交楼面价26089.9元/平方米，平均溢价率7.3%。其中，4宗地块底价成交，15宗地块进入一次性报价，14宗地块由央国企和地方国资竞得。
据中指研究院统计，此次参与上海土拍的房企数量为近6年以来最多，近20家民企和3家混合所有制企业参拍，保利发展、招商蛇口、万科、中铁建、象屿、金地都独立或是以联合体的形式分别获得2宗地块。
相较而言，江苏省无锡市的土拍成绩较为平淡。4月21日，无锡市2023年首批集中供地出让6宗涉宅用地，全部以底价成交，收金60.13亿元。
但很快，长三角土拍热度急速升温。４天后的4月25日，浙江省杭州市和安徽省合肥市两大热点城市同时开启土拍。
最终，杭州市共计出让12宗地块，总成交金额166.6亿元，有三分之二地块摇号成交，整体溢价率8.47%；合肥市（含肥西县）出让的16宗地块中有10宗进入竞品质环节，总成交价约为142.5亿元，整体溢价率高达12.39%。
然而，在供应端乏力及企业拿地仍趋审慎下，全国土拍成交量仍处于下行阶段。中指研究院数据显示，截至4月21日，22城住宅用地规划建面合计成交1526万平方米，较去年同期下降26.5%；22城成交地块地价上限占比达48%，底价成交占比达44%。
“2023年以来，随着经济预期边际好转、房地产政策进一步显效，核心城市土拍情绪回温，但城市、板块间分化现象仍较明显。”中指研究院指数事业部分析师孟新增告诉记者，除了上述长三角四城，南京市、苏州市、宁波市核心板块土地同样竞争激烈，竞拍至地价上限。
克而瑞研报也分析称，当前土地市场热度延续性显著好于新房市场，虽然整体呈现点状回暖、城市分化的格局，但土地的火热一定程度上提振整体市场信心。从长三角土拍情况来看，也正逐步走出需要靠优质地块刺激房企拿地的局面。
头部房企回归积极竞拍
在经历2020年“上海购地围标事件”３年后，中海、华润和万科３家头部房企重回上海土拍市场。据了解，华润一共报名了12家地块，万科报名了10块，中海报名了7块。
收获最多的是万科。土拍首日，万科和印力联合体以底价37.83亿元竞得松江区富林街道一宗商住用地。接下来的两天，万科虽然积极参与竞拍，但一直没能有新收获。
直到土拍最后一天，万科和印力联合体摇中了闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块，成交总价75.49亿元，溢价率为8.98%，楼板价46402元/平方米。
值得一提的是，上述地块起始价69.23亿元，也是上海市本批次集中供地中起始价最高的地块，土地用途为居住用地，出让土地面积为65071.2平方米，建筑面积162678平方米。
而中海运气不佳，颗粒无收；华润则以30.15亿元竞得青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块。该地块位于大虹桥板块，也是本批次集中供地最热门的地块之一，共吸引包括建发和联发联合体、大华、招商和南山联合体、中海等20家房企参拍。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，中海、华润和万科3家房企这次回归都做足了功课，“广撒网”报名了多个地块。其中万科和华润两家都有所收获，而且补仓地块的质量都不错。
“重新补仓上海对这些房企的未来业绩收入有帮助，但是由于最近3年没有土地入账，所以想要赶上在上海发展比较快的房企需要花更多心思。当然，也正是因为这些强者的回归，土拍市场竞争会更为激烈。”卢文曦进一步总结道。
另一方面，碧桂园时隔四年重新“落子”杭州，以28.25亿元、溢价率11.88%斩获滨江区BJ0107-R21-13地块，也被外界认为是民营房企回归长三角土拍的一个重要信号。
据了解，去年以来，碧桂园多次参加杭州土拍，但由于报名者众多中签率仅为2%~3%，最终未能有所斩获。在碧桂园方面看来，此次在杭州市成功拿地，也是一直坚持参与竞拍摇号的结果。
“此轮杭州市集中供地民企活跃度依旧高企，最终12宗地块有10宗被民企摘得，民企拿地总金额142.1亿元，占比高达85%。”中指研究院华东大区常务副总高院生表示。
一、二线核心城市竞争激烈
在此前结束的业绩发布会上，房企高管们普遍认为：随着土地市场的复苏，一、二线核心城市的竞争压力会越发增大。如今，这一预言俨然成真。
据记者不完全统计，上海此次出让的19宗涉宅地块中有11宗地块吸引了10家及以上房企参与竞拍，甚至有4宗地块参拍房企超20家，均位于莘庄和大虹桥版块。
其中竞争最为激烈的，便是闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块。据了解，该地块建设用地面积20930平方米，规划建筑面积41860平方米，吸引了28家房企参与现场竞价，直到4月21日晚上9点才公布竞拍结果，最终中华企业通过一次性报价竞得该地块，成交总价20.1亿元，溢价率8.19%。
同样位于闵行区莘庄社区的MHP0-0201单元13A-10A、13A-13A地块，也吸引了16家房企参与现场竞价，最终被上海建工和保利发展联合体以总价13.09亿元、溢价率8.52%竞得；青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块则吸引了华润、中海、中铁置业、金新城象屿、建发联发等20组竞买人。
卢文曦认为，从安全的角度来看，上海土地的投资价值远优于三、四线城市，使得房企资金回笼速度快。而且上海给出房地联动价，利润都能直接算出，可以提前锁定销售额。
除了一鸣惊人的上海和从年初至今一直供不应求的杭州，合肥土地市场也逐渐呈现“僧多肉少”的态势。
据记者不完全统计，此次合肥土拍的参与房企总数超过60家，其中滨湖区省府东板块BK202303地块吸引了建发、龙湖、保利、华润、招商、中海、越秀、万科、安徽邦泰等34家房企参与拿地。最终，该地块竞价直接触顶，成交价15.81亿元，成交楼面价15880元/平方米，溢价率高达14.68%。
值得一提的是，处于远郊的肥西县土拍同样火热，5宗地块全部进入竞品质环节，肥西县07、08号地块的参拍房企数量均超过10家，热度甚至高于一些市区地块。
“杭州和合肥该批集中供地的地块质量都不及上一批次，但市场依旧保持火爆，体现了房企对于长三角市场的看好。”克而瑞研报认为，郊县区域的地块也不愁买家，这反映在目前土地市场较热、地块竞争程度加剧的情况下，房企的投资策略开始从关注城市核心向外围优质区域转移。
（编辑：石英婧校对：宛玲）
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