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楼市已经“降温” 刚需该不该买房?

来源:房天下      时间:2021-06-11 16:34:42

楼市降温,已经是基本的趋势。

2017年至今,全国楼市呈现出整体性平稳下滑的局面、涨跌分化明显,个别城市依然坚挺直上、有的城市楼市横盘,还有的城市房价悄然下滑。

根据社科院财经战略研究院发布的《中国住房大数据分析报告(2020)》指出,对比历史房价高峰时期的数据,超过20个城市的房价整体跌幅在10%以上,其中济南、石家庄、天津、廊坊、青岛等9个城市的房价整体降幅在15%以上。新京报曾做过一份报道,直言北京的楼市近些年来出现了较大幅度的下调,比起2017年巅峰期,下滑至少15%,有的楼盘原备案价8万元,现在只剩下6万元了。

目前而言,还有这些城市的楼市正在回调,直接降回3年前:

廊坊(-46.9%)、青岛(-22.8%)、天津(-21.8%)、肇庆(-19.3%)、石家庄(-18)、济南(-17.5%)、北京(-15.8%)、西双版纳(-15.4%)、保定(-13.8%)、北海(-13.2%)、郑州(-13.1%)、中山(-11.9%)。

这些城市,多数都位于北方地区,且以京津冀城市为主。这背后除了经济形势的影响之外,更重要的是楼市调控的政策压力。

2021年以来,除了深圳、合肥、南京等10个热点城市房价有较明显上浮之外,其他的多数城市都平平淡淡,有的城市房价“不涨反降”,很显然的一个现实情况:楼市已经“降温”。不过,市场上的买房表现往往背道而驰,在很多新房售楼部,经常会出现人满为患的情况,新开盘的售楼部每天都被曝出“当日售罄、开盘就售完”的情形。从这番热闹的景象来看,似乎市场并没有像大家预期的这样冷却,买房人依然信心满满。楼市已经“降温”,为啥还有人“抢着买房”?售楼小姐说出实情。

新房开盘时,房托儿居多。

中国的房地产市场,与其说是市场经济的市场,不如说是信心化的市场,经过20多年的买房历练之后,市场早就形成了“买涨不买跌”的基本心理预期。当房价处于上涨期的时候,不管买房有没有赚头,买房人都会一股脑冲向住房市场购房。当房价平稳不前或者下跌的时候,即便处于再好的买房契机,购房人也纷纷站到了旁观者的角度。

开发商早就熟知买房人的这一心理。所以,为了尽可能实现新房去化,在每一次开盘之初,房企都会聘请“无数”的房托儿来充当购房者,夹杂在真实的买房人当中,制造一种买房的高热噱头和热闹景象,进而麻痹真实买房人,对他们的买房形成促进作用。举个例子,开发商A建设了一个小区,累积1000套房源,在2021年住房市场不涨的背景下,要想开盘热闹,引来买房人,那么开发商A就想办法聘请房托儿,120元/天/人,包吃包住。开盘当天,如果售楼部有500个人,那真实的买房人可能在80个至100个,房托儿的比例高达400个,这并不是虚言。

房托儿的存在,不仅仅是在开盘当日出现,在开盘之后的3-10天内,都会存在,而且在节假日、周末也会大量出现。甚至经常出现房托儿与买房人抢房的情况,看房人B相中了一套房子,但是还处于犹豫当中,于是一位房托用“演戏”的方式抢购了这套房源,会给看房者B造成一种不买就后悔的心理感觉,促进看房者B成交比例。

房地产中介,炒房客甩卖多。

根据机构公开的数据,百城商品房的库存量达到56871万平方米,同比增长12%。《国民安居指数报告》显示,有67个城市的新房均价环比下滑0.61%,二手房挂牌价格也下跌了0.32%。库存不断积压的情况下,不管是新房还是二手房,都面临着难以销售的局面,所以只能悄然降低销售价格。

其实,楼市高库存在2020年底就已经凸显出来,截止2020年底100个城市库存超过5.1亿平米,如果按照100平米/套的比例计算,也就相当于有510万套房子销售不掉。而我们知道,大城市的人口流入速度并不快,每年才10万人左右,只有极个别的城市人口增速20万以上。库存不断积压,房地产调控的尺度始终没有松懈迹象,这就导致库存堆积只会增加不会减少。

不得不承认,现在的楼市确实过剩了。价格轮番下滑,或许是直接的结果。在这个因素下,炒房客和囤房族就要开始慌了。

社科院预计2021年全年房价平均增幅为5.1%,为近些年的新低水平,业内专家们表示,未来几年时间内,住房的销售价格也不可能有多高的增值空间。如果按照5.1%的增值幅度,炒房其实就等于财富损失。经济学家李迅雷表示,房产持有成本普遍超过9%。那么200万元的房子,增值部分为10万元/年,但是成本部分为18万元/年,一年下来这套200万元房子不仅没有升值,反而缩水了8万元。售楼小姐说出真相:大家经常见到中介人满为患,除了个别买房人外,其实还有很多炒房人存在,他们不是在抢房,而是在甩卖房。

真正的刚需要避免被莫名割韭菜。

最后,我们依然要回到刚需该不该买房、如何买房的话题。整个楼市看起来平淡如初,有的房价甚至降回了多年之前的水平。刚需是否迎来了买房新契机?指闻君认为不妨再等等。一方面三条红线收缩了银行资金流向房地产企业,另一方面银行限制了住房贷款的最高比例。与此同时房企们的债务高峰到来,上半年1.2万亿债务到期,仅仅在7月份就有1400亿元债务,面对销售不佳的状态,房企们或许只有一条路可走:折价促销。所以说,下半年或许才是刚需的入市时机。

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