随着当前我国房地产市场已进入存量时代，面对体量庞大的二手房交易市场，如何进一步激活消费潜力成为关键。
5月8日，一则重磅新规让房地产中介行业“炸开了锅”——住建部、市场监管总局印发《关于规范房地产经纪服务的意见》（下称《意见》），剑指房产中介费率过高、捆绑收费、滥用个人信息等行业痛点问题。
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《意见》要求，房地产经纪机构合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，引导由交易双方共同承担经纪服务费用；同时在经营场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。
针对困扰消费者已久的“电话轰炸”乱象，《意见》规定，未经当事人同意，房地产经纪机构及从业人员不得收集个人信息和房屋状况信息，不得发送商业性短信息或拨打商业性电话。
不仅如此，对于房地产经纪行业暗藏的垄断问题，《意见》亦明确，具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。
政策引导交易双方共同承担中介费用
“我交的中介费用会减少吗？”新规袭来，这是购房者小郭最关心的问题。
据了解，我国官方对于房地产经纪费用的规定，最早源自1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文）。其中规定，房屋买卖代理收费按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。
到了2014年6月，国家发改委、住建部联合发布了《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理》，各地逐步放开对房地产经纪服务费用的价格管制，实行市场调节价。
部分一、二线城市房地产佣金费用在2%至3%之间，这笔费用多由买家负担。小郭告诉南都记者，“北京二手房佣金收费标准基本在2.7%，砍一砍也许能到2.5%，但仍是一笔不菲支出。”照此计算，如果购入一套600万的二手房，预计要支付16万中介费用。
围绕收费问题，《意见》主要提出三大要求——合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价，以及严禁操纵经纪服务收费。
根据《意见》，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。同时，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫在文章中表示，降中介费的政策出发点是好的，让房屋买卖交易服务、收费更加公平、公正、透明，最大可能地降低购房成本，维护、保护购房者的合法利益。此外，政策引导交易双方共同承担服务费用，也体现了对购房者权益的保护。
谢逸枫还谈及，如何具体认定其中违规、合理收费等细则，还须主管部门公布条例和部门规章，又或是具有法律意义的正式文件和配套政策，各地才能落地执行。
另有分析师认为，对于“成交价越高服务费率越低”的规定，实际交易过程中恰恰是相反的，并且中介费率的高低也是市场行为，过多的干预可能适得其反。
《意见》还明确，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，经纪行业签约、过户、按揭等，看似环节简单明了，但往往经历非常高频率的、高人力投入的业务活动。
他认为，明示交易环节、各环节收费标准、出具收费清单是合理的，既能让交易双方明晰经纪服务的内容，也能让经纪行业的分工更加细化、更加专业化，从而让行业高质量发展。“关键是，选择是清晰的，付费是透明的，信心是对称的。”
推进房地产行业反垄断呼声不绝
房地产中介行业暗藏的垄断问题，亦在监管部门的关注之列。
《意见》特别提到，具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。
此外，根据《意见》，房地产经纪机构、房地产互联网平台、相关行业组织涉嫌实施垄断行为的，由市场监管部门依法开展反垄断调查。
据南都记者了解，近年来房地产交易市场集中度不断提高，要求行业反垄断的声音也不绝于耳。2021年4月，58同城CEO姚劲波曾公开炮轰行业内垄断现象，称房产交易领域存在明目张胆的“二选一”行为，呼吁监管介入。
2022年全国两会期间，房天下控股董事长莫天全在接受南都专访时也建言房地产领域需要反垄断。“房地产经纪市场集中度越高的城市，其房源信息越是大量集中在头部经纪公司手中，买方和卖方的议价能力就越弱，高额的渠道费用严重挤压了房企的利润和购房者的议价空间。”
不单行业人士，还有消费者对房地产经纪公司提出垄断指控。根据南都此前报道，消费者王女士就以滥用市场支配地位为由，将链家公司告上法庭。
2016年2月，王女士通过链家购买了一套总价215万元的二手房，并按照2.7%的标准向链家支付佣金。据悉，这笔2.7%佣金标准由2.2%居间服务费和0.5%保障服务费组成。在王女士看来，2.2%的居间服务费定价过高，且同时收取居间服务费与保障服务费有“搭售”之嫌。
这桩案件历经二审，诉至最高人民法院，系当前国内房地产经纪领域少有的反垄断诉讼案件。最高人民法院终审认为，链家公司在本案相关市场具有支配地位，但现有证据不能证明链家公司实施了滥用行为，因此驳回王女士全部诉讼请求。
彼时清华大学国家战略研究院特约研究员刘旭告诉南都记者，一家房地产中介企业被认定具有市场支配地位尚属首次。该案意义在于最高法在界定房地产中介服务行业相关市场，以及认定中介服务机构是否具有市场支配地位的裁判思路上，有较大突破。
值此《意见》出台之际，刘旭撰文呼吁市场监督管理总局及时推进各地反垄断执法机构高效地开展房地产行业的执法工作，集中查处房地产中介市场各类垄断行为，并监督相关违法者及时将不当得利返还给受到损害的购房者等民事主体。
在刘旭看来，相关反垄断执法在发挥警示作用的同时，也会更有助于促进潜在的购房者、售房者，更有动力开展房地产交易，促进房地产市场的健康发展。
强调保护个人信息，规制“电话轰炸”
值得关注的还有，《意见》着重强调了对于客户个人信息的保护。
实践中，为方便中介业务开展，房地产经纪公司都提前会向客户索取姓名、电话、购房意向等信息存档。购房者陈女士告诉南都记者，在使用房屋中介App时，如果不提供个人电话，很有可能无法查看相关房屋信息，而提供以后则面临各种“电话轰炸”。
针对“电话轰炸”乱象，《意见》规定未经当事人同意，房地产经纪机构及从业人员不得收集个人信息和房屋状况信息，不得发送商业性短信息或拨打商业性电话。
鉴于部分行业严重依赖电话、短信等途径进行营销，为了提升营销的针对性、有效性，买卖公民个人信息成了行业“潜规则”。2022年11月，广东省东莞第三人民法院梳理最近一年数据发现，超六成案件侵犯公民个人信息罪案件被告人系房地产中介、销售行业的从业者。
比如该院审理的某案中，被告人孙某原来在一家地产公司上班，后跳槽到另一家地产公司单位店长。为了提升新公司业绩，孙某私自转存老东家收集的个人信息，让员工联系客户推销中介服务。截至被查获时，孙某转存了1566条公民个人信息，包含业主姓名、详细住址、联系方式等。
东莞第三人民法院认为，孙某的行为已构成侵犯公民个人信息罪，因此判处孙某有期徒刑六个月，缓刑一年，并处罚金10000元。在承担刑事责任之外，法院还判决孙某永久删除非法获取、提供的公民个人信息，并在本市范围发行的报刊上向社会公众公开赔礼道歉。
可以看到，此番《意见》明确指出，房地产经纪机构及从业人员不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。
除了严令禁止外，《意见》还要求房地产经纪机构建立健全客户个人信息保护的内部管理制度，严格依法收集、使用、处理客户个人信息，采取有效措施防范泄露或非法使用客户个人信息。
采写：南都记者黄莉玲
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