界面新闻记者 | 黄昱
改集中为分散供地后，广州2023年前三场涉宅土拍地块全部顺利出让，但冷热分明，既有底价出让地块，也有触顶摇号地块。
4月13日，在广州今年第三场土拍中出现了今年来第二块触顶摇号地块，为番禺区迎宾路地块，成交总价23.23亿元，折合楼面价24082元/平方米，溢价率15%，最终由去年来土拍市场的“黑马”、首次进入广州的民企南通亚伦房地产开发有限公司摘得。
(相关资料图)
同一日成交的荔湾地块则显得冷清很多。虽然是位于老城区，但该地块存在体量更大、靠近高架规划且需配建安置房等问题，该地块并没有获得太多关注，最终由广东建工联合体以底价21.59亿拿下。
土拍市场明显分化的背后，是楼市复苏并不稳固。据界面新闻了解，跟大多数城市一样，广州楼市在经历2-3月短暂性的回暖后，从3月中下旬起明显回落，客户到访量和成交量下滑。
在此背景下，房企如今普遍强调优中选优的投资拿地策略，对拿错地的容忍度为零。
冷热分明
广州今年首批公布的涉宅地块共有7宗，目前已成功出让共五宗地块，除了第二次土拍中的荔湾区羊城食品厂地块和第三次土拍中的番禺迎宾路地块触顶摇号外，其余地块均以底价出让，且由国企和地方城投平台拿下。
合富研究院指出，从近期土拍结果来看，房企对“优质板块”+“体量适中”+“走货可控”的地块特别青睐，这与企业现阶段更着重“风险可控+稳定走货”的开发诉求有关。
番禺区迎宾路地块坐落在洛溪大石板块，周边缺货已久。除了市场需求确定性强外，番禺地块受到追捧的优势之一还在于体量够小，占地面积仅3.2万平方米，总起拍价约20.2亿。
克而瑞广佛团队认为，市场刚进入复苏轨道，对各大房企而言，现金流依然是生命线，小体量地块的可控性更强。这一点类似前段时间同样火爆的羊城食品厂地块，该地块占地面积也仅3.1万平方米。
此外，从算账的角度来看，即便竞价触顶，溢价率达到15%，但成交楼面价也只有约2.4万元/平方米，远低于低于目前周边二手房在3.4-4.3万/平方米左右的挂牌价，给了开发商可控的利润空间。
开发商的追捧也印证了番禺区迎宾路地块的素质不错。按照原定计划，番禺区迎宾路地块应于4月13日上午10时正式竞拍，但距正式开拍还有16小时，该地块便已获得多家房企17轮报价触顶进入摇号缓解。
据了解，参与这次竞拍的房企有保利发展、美的置业、建发、龙湖、武汉城建、中铁建、中建五局、华发等十多家房企。民营房企美的、龙湖等已经是今年土拍市场上的常客，不过因为优质地块的竞争白热化，中签率并不高。
最后幸运中签番禺区迎宾路地块的是江苏亚伦集团旗下南通亚伦房地产开发有限公司。虽然是一家名不见经传的小型，但南通亚伦实力不容小觑，去年以来大举攻城略地，进军深圳、上海、西安等核心一二线城市。
不少仍在债务危机中挣扎或刚上岸不久的广州本地房企仍旧缺席土拍。
一位刚脱离危机不久的广州房企高管对界面新闻表示，目前还是先消化存量土地，下半年可能才会考虑看看新增土地的机会。
楼市波浪式复苏
对于房企来说，决定投资拿地策略的重要判断依据是市场的走势。
克而瑞数据显示，受益于2月交易量回升，3月广州一手商品住宅网签套数重回万套高位，最终一季度广州一手住宅整体成交破2万套，以798.93亿元揽金量登上历史次高位。
另据广州房地产中介协会数据，广州一季度二手住宅整体（中介促成+自行交易）网签宗数和面积分别为27760宗和270.65万平方米，环比分别增长52.58%和增长44.26%，网签面积创下2021年第三季度以来的高位。
虽然成绩喜人，但与大多数城市一样，广州楼市在2、3月的回暖是短暂性的，并没有呈现可持续性。
克而瑞数据显示，4月1日-10日，广州一手住宅网签1733套，而3月同期是2550套，同比减少32%。
一位广州房产中介对界面新闻表示，2月份市场有所回暖，但3月15日之后感觉又冷下来了，看房量有明显减少。
这位广州房产中介的感受不是特例。据广州中原统计，进入3月中下旬后，积压的刚性需求逐步消化，广州部分项目成交确实出现了热度稍回落的迹象，主要表现为买家决策周期加长，二手楼市热度也出现缓慢降温，新增上门客户数量及带看量较月初下降2-3成。
美的置业管理层在近期的业绩会上也表示，2月份市场无论是到访量还是成交量较1月都有大幅增长，但3月之后客户到访量有所回落，成交量也有一定下滑。
建发国际管理层认为，今年1、2月份整体房地产市场出现较好回暖是去年需求压抑的释放，3月份环比2月份有下降，但还是好于去年同期。整个销售态势在各城市之间的分化会加剧，一线和强二线城市的复苏表现会更好，尤其是它们的核心城区，但边缘板块存在压力。
广州中原研究发展部认为，广州4月份市场或延续3月下旬的市场走势，楼市进入“喘息期”。此外，目前广州主要成交热度区域未有落地刺激楼市的实质性政策，因此目前广州楼市虽然对比2022年出现复苏，但难言火爆，客户信心仍有待进一步带动、刺激。
在市场波浪式复苏的背景下，房企对销售节点的把握就显得尤为重要，但在广州的推货就有所错配。
贝壳研究院广州分院数据显示，3月广州新增一手住房供应9000多套，环比增加183%，同比增加135%，绝对量处于近几年同期高位，对成交有一定的支撑作用，但绝大多数项目在下半月供应，错过了上半月相对更好的市场。
贝壳研究院广州分院院长李茂喆表示，广州市场回暖并不稳固，随着市场热度减退，3月涨价项目占比有所减少，建议房企加紧推货、开展营销活动抢夺客户、加快项目去化为主。
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