国家统计局数据显示，1-11 月份，全国房地产开发投资同比下降 9.8%，1-11 月份，商品房销售面积同比下降 23.3%，商品房销售额下降26.6%。

在房地产行业变局之际，从各地到中央部委，支持居民购房、支持房地产企业平稳健康发展的政策频频发布。11月23日，央行、银保监会发布“金融16十六条”继续强调支持刚性和改善性住房需求；12月16日，中央经济工作会议也提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况等。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，随着政策利好“火力全开”，在没有意外事件冲击的情况下，商品房销售的总体降幅会逐渐收窄，明年房地产的情况会好于今年。不同层级的城市房地产的走势会不一样吗？如何理解中央经济工作会议提出的房地产新发展模式？倪鹏飞围绕房地产行业热点问题详细解读：

(资料图片仅供参考)

谈大势：

房地产对中国经济增长仍是重要支撑力量

1、从“房住不炒”，到各地鼓励买房，再到当前政策层面从信贷、债券和股权融资“三支箭”支持房地产发展？如何理解房地产政策的变化？

倪鹏飞：政策确实有不少的变化。由于房地产外部环境、市场表现、市场预期、主体行为都发生了很大的变化，房地产市场形势和主要矛盾也发生了变化，政策层面对房地产的态度显然以变制变。虽然支持住、防风险、保稳定没有变。但是政策的方向和重点发生变化，从防止上涨的不稳及其带来的风险，转到防止硬着陆的不稳及其带来的风险，从重点抑制“炒”，转向重点支持“住”。

我认为具体政策有四个变化：一是从调控力度来看，从放松严格控制到放松严控再到全力支持。二是从调控主体来看，从地方政府转向国家相关部门。三是从调控领域来看，从房地产转向金融税收等相关领域。四是从调控工具来看，从“单箭”渐次发射到“多箭”组合齐发。

2、近年来，房地产对我国经济发展的影响出现了哪些变化？如何看待经济增长和房地产的关系？

倪鹏飞：房地产关系宏观经济的总量增长、结构调整和风险消长。过去20多年，房地产投资快速增长和房价快速上涨，一方面带动了经济快速地增长、就业快速增加和物价相对平稳，另一方面导致经济结构失衡加剧和经济风险大量积累。最近两年的房地产投资和价格的下行与调整，有助于经济结构走向合理化，但也拖累了经济增长，影响就业和物价变化，同时增加了存量的金融及经济风险的暴露。

从中国的发展的实践看，房地产是经济增长的重要动能和支撑，并且在城市化加速时期和住房短缺的情况下作用更大。但是经济增长与房地产增长必须保持适度的关系，才能保持健康可持续的经济增长和结构转型。而过度依赖房地产刺激和透支经济增长，虽然能够带来短期的经济增长，不仅影响长期可持续的经济增长，而且导致结构失衡和风险积累，为经济持续增长埋下隐患。

3、随着中国经济的发展和转型，长期来看，房地产在中国经济增长中的重要性是否会有变化？

倪鹏飞：从1978年到2020年，我国城市家庭人均居住面积从7.8平米增长到为36.52平方米，短短40年住房从极度短缺实现基本饱和，同时房地产也为经济增长和社会发展做出了重要贡献。从我们的研究来看，房地产对整个经济的增长未来还会发挥非常重要的作用。

一是中国城市化还没有完全结束，未来一段时间，房地产的增量每年还会达到10亿平方米的水平，它带动的房地产投资金额还是比较大的。二是房地产还处在重要的转型过程之中，从原来的投资带动，转向服务带动。根据发达国家房地产的表现，他们的服务业在经济增长中或者说在经济结构中占有较大的比例。在住房市场基本饱和后，住房业态模式将转向住房增量服务占主导地位的服务型发展模式，持续提供和不断改善存量服务的服务型业态模式。因此，从这两个方面加在一起，房地产对未来中国经济的可持续增长是一个相当重要的支撑力量。

另外，未来几年随着房地产的着陆、降档和转型，每年的商品房销售面积可能从之前峰值的18亿平米的下降到10亿平米左右的相对符合居住需求的规模。以此为基础，主要通过居住服务的增长带动房地产持续合理增长，进而支撑中国经济整体的发展和转型。

谈走势：

房地产市场弹跳式软着陆可以争取

4、近期，多部委出台政策支持房地产发展。各种利好政策下，如何看待明年房地产的走势？

倪鹏飞：关于房地产走势预测，我们一直使用制度政策、预期行为、市场本身和外部环境四因素框架。总体判断，如果没有较大的意外事件冲突，这是一个重要的前提，明年房地产走势会好于今年。主要理由：一是政策“火力全开”；二是从市场上看，如果没有意外事件冲击，企业暴雷会减少；三是外部环境会向好，包括走出疫情和经济恢复，这些都从实际上和预期上对市场产生正向影响。

但是由于总体市场已经趋于饱和，受过去几年的疫情对经济的影响，市场购买力和市场预期较弱，所以房地产总体上很难出现过去那种再度火爆的局面。而且放开疫情管控，虽然稍长时期有利于市场及预期的转强，但短期来看疫情的影响还要持续一定时间，也会对房地产市场产生负面影响，所以市场恢复的时间还要再度延长。

5、一二三四线城市房地产走势有哪些不同？

倪鹏飞：一二三四线城市的楼市，总体变化是同中有异，总体走势是不断分化。从“同”的方面看，受整体的外部环境的影响，不同层级城市在一定时期都是呈现下行和调整的变化趋势，过去几年事实比较清楚地说明这种变化，尽管有的时期、有的市场的下行是市场作用的结果，而有的时期、有的市场下行是政府的调控作用的结果。从“异”的方面看，由于一二三四线城市的具体情况不同，针对外部环境变化在时间和程度上又会不同，但长期内波动性分化是常态。如果政策及时有力有效，未来一年大概率的情况是，一些一二线城市可能出现率先和较大程度的恢复，一些二三线城市可能出现跟随或者较小地恢复，很多三四线及以下城市将继续下行。

6、从投资的角度，楼市是否仍具备投资、资产保值的功能，当前买房是“抄底”还是“接盘”？

倪鹏飞：我认为当前以投资为目的买房，即便必要也需格外谨慎。单纯从房价变化的角度看，除了一些热点区域、热点城市和热点区位房价上涨外，多数城市过高的房价已经并将继续下降，长期内将会调整到房价收入比合理的区间。

但房地产投资不仅比较房地产自身的价格涨跌，可能还要比较物价涨幅、存款利率变化以及其它资产投资损益情况。如果一方面没有其他更好地保值减损的资产，另一方面物价攀升、存款利率下降，一些热点城市和热点区位的房地产投资虽不能保值但也可以减少更大的损失。但总体而言，如果说以前买房投资是利益大风险小，未来买房投资收益的差别可能会增加，更需要看准城市和区位，房地产投资需要格外谨慎。

谈新发展模式

转变为现房销售、降低杠杆

7、部分房企资金困难甚至交房困难，高杠杆高负债的房地产模式导致哪些问题？

倪鹏飞：健康的房地产发展模式应该是保持适度的杠杆、负债和周转速度，以实物循环为主线，以资金循环为副线，以利润为基础上实物循环增长，是利润的增长和循环。而为了追求利润、逃避风险的高杠杆、高周转、高负债的发展模式，是以资金循环为主线，以实物循环为副线，以债务为基础的资金循环增长，是债务的扩张和循环。这种滚雪球式的债务增加和击鼓传花式的债务循环，一旦因为一些原因导致企业债务链和资金链断裂，首先就会导致房地产及其行业的债务违约、交房违约、信用崩塌、停工倒闭、职工下岗、企业暴雷。同时还会导致违约风险向与之相关的行业传染和扩散，导致上下游行业的债务违约、业务停摆、职工下岗、企业倒闭。由于房地产关联行业多，最终将会传染和扩散到金融和整个经济部门，影响金融和宏观经济的稳定。

8、今年中央经济工作会议提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。随着经济结构转型以及房地产行业基本面的变化，对房地产新发展模式有哪些建议？

倪鹏飞：随着我国房地产逐渐进入饱和状态以及我国经济结构的转型，需要顺势推动房地产新旧模式平稳切换。

一是政府和市场的双轨供需模式，建立以市场为主、满足多层次需求和以政府为主提供基本保障两个住房体系，提高住房保障的覆盖面，不仅可以抑制炒房而且可以解决青新市民住房难问题。

二是住房业态模式，将产业发展的重点转向改造存量、盘活存量和服务存量，发展绿色、智能、健康的住房产品和服务，满足城镇居民对多样化、高质量、美好居住生活的需求。

三是房企的运营模式，从现在的期房销售和高杠杆运营转变为现房销售和合理负债降低杠杆，逐步降低行业风险，保障房地产的资金链、产业链、供应链实现良性循环。

四是住房融资模式，改变过去债权尤其银行信贷主导的融资模式，建立股权尤其直接融资主导的融资模式，完善政策性和商业性住房金融体系，拓宽相关主体的投资渠道，分散房地产金融风险，扩大和畅通住户部门的投资渠道，促进房地产资金循环。

五是住房需求模式，引导住户部门从过去投资和购房双主导的需求模式，回归到正常的美好居住消费主导和租购并举的需求模式。

六是住房用地模式，改变过去土地指标行政分配和土地政府独家供给制度，建立全国都市圈内、都市圈间的“人地挂钩”制度，建立土地的多元化市场供给制度，打破土地供需的空间错配和土地市场的行政垄断。

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