记者丨李惠琳 编辑丨谭璐
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化债路上，华夏幸福老板王文学，又拿出新筹码。
本周，华夏幸福公布“以股抵债”的具体方案：搭建幸福精选、幸福优选两个平台，以其中49%股权实施债务重组，预计换取债权400.39亿元。
这是9月华夏幸福首次披露“以股抵债”计划的补充。两个平台包括其物管和代建业务资产，可谓诚意满满。
数据显示，截至2022年11月30日，华夏幸福及下属子公司未能如期偿还债务金额（不含利息）累计664.95亿元。
若此次抵债方案奏效，王文学身上的债务，能减少七成。
千亿筹码
去年10月启动债务重组以来，王文学已经在化债路上奔波了一年多。
此次搭建的幸福精选、幸福优选平台，资产质量较好。
前者主要是物管平台，包含三家公司：幸福基业100%股权、深圳伙伴产业服务60%股权、苏州火炬创新51%股权。
后者主要是代建及部分物管平台，包含华夏幸福产城(北京)运营、北京幸福安基等6家公司100%股权。
华夏幸福预测，两个平台的估值分别为500亿元和521.4亿元，合计超千亿，将以八折或七五折的价格实施债务重组。
值得一提的是，王文学拿来抵债的两个平台，本是华夏幸福探索出来的新活法。
今年7月，华夏幸福宣布，全面转型为“产业新城服务商”，大力发展轻资产业务，做乙方赚服务费。
其中，被纳入“幸福优选”的公司之一幸福安基，是今年8月才成立的代建公司，两个月就拿下三个代建项目。
相比地产开发，物业和代建的收入相对稳定，具有一定抗周期性，是华夏幸福的重要现金流补充。按照原计划，华夏幸福将在“2022-2023年完成债务重组，2022-2025年完成全面转型。”
如今为了化债，王文学把底牌都亮出来了。不过，对于其千亿估值的说法，外界持怀疑态度。
从幸福精选三家企业的业绩来看，2021年的营收共计36.41亿元，净利润2.3亿元，净利率6.3%。而在2022年前三季度，营收共21.4亿元，净利润4887.4万元，净利率2.3%，整体盈利能力呈下滑趋势。
而且，三家企业合计管理面积不到2万平方米，对应500亿的估值有点偏高。对比之下，面积接近的融创服务，总市值才130亿元左右。
无奈选择
债务重组能否成功，还取决于债权人的意愿。
境外债方面，目前持有华夏幸福的境外美元债券本金总额84.14%的持有人(存续总额为49.6亿美元)，已签署境外《重组支持协议》， 其中13.15亿美元的本金持有人，选择将债权的部分份额通过以股抵债受偿。
这意味着，仅有27%的本金持有人愿意接受以股抵债，仍有超过三分之二的人对此方案抱有顾虑。
在汇生国际融资总裁黄立冲看来，海外债权人的妥协，更多是无奈的选择。
他向《21CBR》记者解释，过去国内政策只允许内地房企签订维好协议，不允许对境外公司提供资产担保，华夏幸福的海外债权人没有什么选择，甚至无法申请清盘A股公司。
“他们主要关注最后能收到多少现金，现在是能收多少是多少”。
为了鼓励债权人尽早换股，华夏幸福设置了“早鸟期”，2022年12月31日前选择债务重组的债权人，能以七五折的价格以股抵债。
同时，华夏幸福明确了“退股”路径：后续将推动换股平台资本运作，包括“幸福精选”平台独立上市、将平台股权以现金出售等。
为保障换股平台的盈利能力，华夏幸福计划以两大平台不超过30%的股权，实施员工股权激励。
当然，也有解锁条件，华夏幸福提出两个要求：
一是员工忠诚度。激励对象持续任职至2023年1月、2024年1月、2025年1月，可分别将解锁30%、30%和10%的激励股权。
二是业绩目标。2023年3月1日前实现境内外债券转股金额分别达到30亿元、15亿元，解锁10%激励股权；2024年3月1日和2023年3月1日分别实现经营业绩20%年化增长，净资产50%的增长幅度，可分别解锁10%激励股权。
该方案虽在董事会上获得通过，但遭到中国平安派出的董事孟森的反对，认为“股权激励方案的合理性不足”。最终结果如何，需要经过12月30日召开的临时股东大会的审批。
多方自救
化债一年多，王文学身上的债担正逐步减轻。
截至今年11月30日，总计2192亿元的金融债务，已有1265.57亿元签约实现重组，相应减免债务利息、豁免罚息114.19亿元。
剩余债务重组若能顺利完成，王文学就能暂时喘口气。
“要彻底脱困，还需要采取积极有效的自救方案和行动，同时积极争取政府和银行的支持。”中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红向《21CBR》记者表示。
王文学也在积极探索多种偿债路径。
12月1日，证监会恢复上市房企再融资后第三天，华夏幸福迅速尝试融资补血，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金用于保交楼、偿还债务等。
易居研究院智库中心研究总监严跃进提到，华夏幸福作为最早出险的房企，披露再融资计划是一次大胆的试探，也说明其正在走出危机，若能募资成功，对后续稳健发展具有很强的支持作用。
此外，出售资产的动作也没停。按照去年披露的债务重组计划，华夏幸福计划出售资产回笼约750亿元，带走金融债务约500亿元。
最近一次出手是在12月8日，华夏幸福计划向廊坊市大厂回族自治县国宏运营管理公司转让4项资产，总价为6.93亿元。
面对数百亿债务，王文学要想翻身，长路漫漫。
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