原创首发 | 金角财经

作者 | 塞尔达

刚续上命的富力，又出事了。

(资料图片仅供参考)

12月12日晚，富力发声明称，联席董事长张力被控涉嫌行贿，原因是在中国宴请美国旧金山前公共事业部主管及为其提供酒店住宿。

富力声明

次日，富力股价急跌11.52%。

就在不久前，富力刚实现境内债券整体展期，并成为国内首家实现境内和境外债券全部整体展期成功的房企。

然而，就在看似能“活下去”的当口，富力却突然曝出董事长张力涉嫌行贿的大雷，让这家去年就陷入债务危机的民营房企，前景再度蒙上阴影。

涉嫌行贿

彭博社报道，早在11月底，张力就被伦敦警方逮捕，面临引渡程序，被捕原因是被美国指控通过回扣拿下在加州的商务合同。

英国法院公开信息显示，张力的案件在12月12日开庭，当天张力没有出庭，其律师提出保释申请后，法官批准以1500万英镑（折合人民币1.29亿元）保释，这是英国法院有史以来最高的联合保释金。

获得保释后，张力仍被滞留在伦敦一处公寓内，由退役军人担任的安保人员及闭路电视全天监控，且不能使用任何上网设备，每月开支高达20万英镑。

富力地产在前述声明中提及的“美国旧金山公共事业部原主管”，是现年60岁的穆罕默德·努鲁，于2000年加入公共事业部并担任副主管，2011年晋升为主管。

美国司法部文件披露，努鲁因收受贿赂、回扣及欺诈，被判刑7年，“这是一个有权势且收入丰厚的公共领导职务，负责该市商业建设政策，包括公共合同、许可证等。在任期间，他不断从他监管的承包商、开发商那里收受贿赂”。

穆罕默德·努鲁

让张力卷入努鲁受贿案的，是一名叫做黄永乐的华裔商人。

现年72岁的黄永乐，曾任旧金山中华总商会董事和富力顾问，在其牵线下，当时正在旧金山开发大型项目的富力，结识了努鲁。

司法材料显示，黄永乐是努鲁涉嫌受贿的关键人物，也是旧金山大量工程的“长期承包商”。

努鲁在认罪协议中承认，收取过来自黄永乐的贿赂，向其提供了有关竞争对手投标的机密内幕信息，由此帮助黄永乐获取项目合同。

努鲁和黄永乐

同时，努鲁承认与黄永乐合作，收受了一家中国开发商的免费旅游、礼物和福利，黄永乐曾担任这家开发商的顾问。

这个开发商，就是富力地产。

司法材料显示，2018年下半年，富力地产首度进入FBI的调查范围，彼时努鲁正安排前往中国。

有证人称，努鲁曾提到，富力地产的相关人士富有而慷慨，他们一起喝过50年的茅台酒。

同时，努鲁也提及，这趟中国之行中接受了礼物，比如“一些不知道值多少钱的石头”，但对外仅披露收了一瓶红酒。

作为利益交换，努鲁后来利用其官方地位和影响力，为富力的项目提供必要的批准帮助。比如，每当富力的员工通知他有问题时，他都会指示手下一名经理解决问题并加快流程，也利用他对其他市政府官员的影响力来解决富力遇到的问题。

《旧金山纪事报》报道称，努鲁去中国旅行、与张力见面后，回来就帮富力摆平了项目因玻璃窗缺陷而被延期的问题。

上述项目为富尔顿街555号，更广为认知的名称是硅谷银塔公寓项目，项目总投资为3.4亿美元，是“张力亲自掌舵的美国房地产项目”，2015年由富力旗下公司从KT Properties中收购而来，占地两英亩。

该项目位于旧金山市湾区城市圣何塞市中心，与市政厅仅隔300米，为两栋高端住宅项目，共有643套公寓，每套售价80万美元起。

不过，曝出张力“涉贿案”后，富力马上切割与这个项目的关系，公告称上述项目仅由张力及其关联方拥有，上市公司在这一项目中并无权益。

公告同时强调，张力所涉案件不会对公司的业务及运营有任何重大不利影响，也没有就张力保释提供任何保证金。

富力自愿性公告

至于张力最终会否被美国引渡，市场说法不一，富力方面表示，该指控是错误的，公司将采取法律行动；

但也有律师对《北京商报》表示，从目前情况来看，张力恐怕很难避免引渡。

如果张力最终被引渡，对刚刚看见“上岸”希望的富力来说，可谓当头一棒。

还能上岸吗？

2021年，富力陷入债务危机，开始大量出售资产以及债务重组，先后两次出售广州国际机场富力综合物流园给黑石集团，共计82.63亿元；

100亿元出售富力物业予碧桂园；26.6亿港元将Thames City项目公司Instant Glory International Limited的50%股权以及销售贷款的所有利益及权益出售给中渝置地创始人张松桥；

今年9月，富力又折价5.5亿卖掉了北京富力万达嘉华酒店。

然而，出售资产的现金流相对于其千亿级别的债务，还是杯水车薪。

于是，富力把“续命”的希望放在债务展期。

2022年1月13日到期的共7.25亿美元高级无抵押票据，是富力地产寻求展期的首笔债券。

该美元债展期方案最终获投资人通过，富力在1月12日回购上述票据的资金约1.16亿美元，剩余6.09亿美元在2022年7月13日偿还。

不过，到了7月13日，富力的债务危机并没有缓解，于是又继续对旗下全部10只共计49.43亿美元债寻求展期，还找来摩根大通作为债务重组方案的牵头人。

作为世界顶级投行，摩根大通最终不负富力所望，与债权人达成一致，将富力在2022-2024年到期10笔美元债合并置换为三笔利率均为6.5%的票据，分别将于2025、2027、2028年到期，相当于把债务展期了3-4年。

境外债顺利展期后，富力开始把精力放在境内债务展期。

11月10日，富力公告称，境内公司债券整体展期成功，涉及8笔公司债券的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。

至此，富力也成为首家完成境内外债券全部展期的房企。

富力境内债展期公告

不过，即使实现了大规模债务展期，富力未来的资金缺口还是非常大。

今年中报显示，富力仅短期借款一项就高达750亿，但账上现金仅152亿，其中还有132亿是受限制的，即使考虑上述提到的债务展期因素，未来一年内的资金缺口仍然十分巨大。

此外，上半年富力的经营现金流还净流出了31亿，按目前情况看，别说指望经营现金流能缓解部分债务问题，不雪上加霜已是万幸。

也就是说，“续命”到一半的富力，接下来要做的还是融资、展期和出售资产。

不过，在投资者对出险房企高度敏感的大环境下，董事长涉嫌“腐败经营”的富力，后续要想像之前那样顺利展期甚至融资，恐怕不会那么顺利。

此外，张力的涉案，也有可能影响富力后续资产出售。

事实上，张力在英国被捕，就有人猜测或与富力出售旗下伦敦项目相关。

今年以来，富力地产已先后出售了两个伦敦项目，分别为9570万英镑出售Thames City项目予张松桥实控的中渝置地，以及1.08亿英镑出售Vauxhall Square地块予郑志刚拥有的远东发展。

如果张力最终被美国引渡，可以预见对富力接下来的资产处置进度造成影响，甚至影响到富力资金流的回流，让刚刚完成债务展期的富力，再度陷入资金紧张的局面。

关键还是要卖楼

当然，无论张力一案最终走向如何，刚刚“续命”的富力要想“保命”，还是要把房子卖出去。

不过，无论从行业大环境还是富力自身情况看，这一点恐怕比张力最终能“无罪释放”还困难。

克而瑞11月30日的数据显示，11月重点30城的成交面积环比下降14%，创下半年来单月新低，同比跌幅扩大至30%；

当月百强房企实现销售操盘金额5589.8亿元，同比下降25.5%。

此外，中指研究院数据显示，今年前11个月，百强房企的销售总额仅为6.73万亿元，同比下降42.1%。

多家机构测算称，2022年全年，国内商品房销售额约为13.5万亿元，同比跌幅约为25%，对应销售额减少约4.7万亿元。

从销售数据看，房地产至暗时刻尚未过去，而富力的销售表现更加惨不忍睹。

富力今年10月经营数据显示，2022年前10个月，实现销售面积259.9万平方米，同比暴跌67.7%；实现销售收入352.2亿，同比暴跌66.1%。

也就是说，今年富力的业务量萎缩至只有去年同期的三分之一水平。

在克而瑞最新发布的今年1-11月房企销售排行榜中，富力地产实现全口径销售金额313亿元，同比下跌72.1%，位居行业第55名，跌出top50行列，较2021年同期掉落23名。

经营恶化下，富力的监管指标同样承压。

今年中报数据显示，富力剔除预收款项后资产负债率为77.09%，净负债率为156.63%，现金短债比为0.19，三道红线均踩线。

“企业运营改善的核心还是在于销售端。”克而瑞研报称，近期虽然市场政策端和企业融资端释放利好，但受制于市场整体需求和购买力，企业销售端表现依然低迷。

自11月以来，央行、银保监会、证监会等多部门频频出手，从信贷、债券、股权方面“三箭齐发”，方向也从“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。

11月8日，银行间市场交易商协会宣布，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，预计可支持约2500亿元民企债券融资；

11月12日，央行和银保监会联合发布“金融十六条”，为房企的经营性融资以及“保交楼”专项融资提供改善支持；

11月28日，证监会公布了“股权融资优化五条新政”，帮助房企打通股权融资渠道。

不过，只要房子卖不出去，无论有关部门射出多少支箭，恐怕都难以命中富力困境的“靶心”。

如今再加上董事长“涉贿”，富力往后的路，恐怕只会更加难走。

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