经济观察网 记者 田国宝 编辑 张雅楠 11月28日下午，证监会发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问，共提出五条政策措施，主要涉及房地产股权融资方面，也被称为“第三支箭”。
11月29日截至收盘，A股超过30家房企股票涨停，H股有27家房企的涨幅超过10%。
五条措施中，首条措施是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。明确募集资金只能用于存量房地产项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务，不能用于拿地和开发新楼盘。
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同时，第三条指出，调整完善房地产企业境外市场上市政策，与境内A股政策保持一致。这也意味着这次证监会政策不仅仅针对A股上市房企，也针对数量和规模更大的H股上市房企。
另外，第二条主要恢复上市房企及涉房上市企业再融资，允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于保交楼、经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。
一家房企的融资负责人表示，政策利好未出险房企，尤其是优质的央企和国企，“政策性住房类项目，民企基本没有能力做，符合的只剩下保交楼、补充流动性和偿债”。如果上市公司发行股份募集资金，用来保交付和偿债，对投资人没有太大的吸引力，尤其是出险房企，“我是投资人的话，知道你拿钱去做这些事，怎么会给你投呢，所以政策对出险房企的意义不大”。
该人士表示，目前房地产股价相对较低，对优质的房企来说，股价显然不能代表企业真实价值，“发行股份会摊薄实控人的股份比例，发行股价太高，投资人不买账，股价低了，等于老板贱卖资产，而且分红也少了”。
在他看来，在当前房地产市场形势下，政策更大的意义在于保证房地产出险范围不会扩大，而不是拯救已经出险的房企，“只要销售起不来，所有的融资行为都是权宜之计，只能延长生命，但治不了病”。
虽然部分房地产人士对政策效果保持谨慎，但有金融从业人员认为，对上市公司来说，股市融资成本相对较低，不会加重公司杠杆，也不用偿还，一定程度可以改善房地产行业流动性，为下一步政策出台预留时间和空间。
中金公司在解读报告中指出，房地产股权融资自2010年开始收紧，并于2013年、2016年持续加码，此后涉房企业上市、再融资和重大资产重组事项基本停滞。这一次上市房企和涉房企业股权融资全面恢复正常，对房地产行业而言是里程牌式事件。
一位资本市场人士告诉经济观察网，五条政策针对性极为明显，前三条旨在鼓励还未出险涉房上市企业及建筑等上下游上市公司，通过发行股份来救助出险房企；但借壳上市等方面的政策依然没有松动。
目前政策还未具体落地，该人士认为，未来可能有两个方向，第一，未出险涉房企业通过发行股份收购出险房企的项目及资产，不仅可以解决出险房企项目的保交付难题，同时也增加偿债资金来源。
第二，出险房企可以通过发行股份购买资产方式，引入未出险房或上下游上市公司，对企业进行重组，“比如，有房企在H股上市，是不是可以把A股出险房企控股了，实现双上市，这都是可以讨论和尝试的”。
其进一步表示，由于民营房企多数已经出险，没有出险的资金也相对紧张，显然没有实力担当政策主角，所以国企、央企和混合所有制企业更有实操性，“像中建、中交、建发这些企业实际上都有A股上市平台的需求”。
央企和国企是否有动力和能力来协助民企消化待交付项目及债务？一位股份行人士表示，在当前房地产形势下，只有去化较好的项目，央企和国企可能才愿意接。
该银行人士表示，关键在于政策溢出效应，即未出险房企在满足自身流动需求后，是否有足够能力来协助出险房企，“如果我自身都难过，怎么会去帮助别人，为了帮助别人，把自己也拉下水，这也不是监管愿意看到的”。
五条政策最后两条主要针对存量资产，第四条是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，重点针对仓储物流、产业园及保租房等领域，保租房领域已经有华润有巢REIT将于近期上市。
第五条主要鼓励符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，投资住宅、商业、在建未完成、基础设施等项目，促进盘活经营性不动产并探索新的发展模式。目前证监会正在研究试点细则。
上述房企融资人士认为，不动产私募投资基金如果能落地，对在一二线城市核心区拥有物业和项目的企业来说是利好，可以盘活大量优质资产，因为抵押融资的话，最多也就六七折，而且成本也高。
经济观察网获悉，目前已经有部分央企开始计划设立不动产基金，用于投资存量项目，及寻找优质的住宅开发项目。
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