乐居买房讯 4月18日，克而瑞河南区域发布2023年一季度河南省商品住宅市场白皮书。
“稳定修复、阳春乍现”是一季度河南楼市给我们的最大感受。政策利好频出、多维刺激下，需求的力度进一步扩大，周期见底、投资见底、规模见底的情况得以部分修复。对于行业而言，长期稳定必然是大基调，满足刚性和改善性需求是楼市接下来的发展要求。
(资料图)
预判未来，虽然2月以来市场表现出止跌回升的趋势，但目前行业信心仍处于相对低位，二季度企业销售能否延续稳步修复的预期，仍取决于居民需求和购买力的恢复情况。虽有“短期阳春”，但根基不稳，长期仍需行业和政策托底修复。对于2023年河南整体地产的发展，政策和导向端依然坚持以稳为前提，“稳楼市、稳市场、稳预期、稳消费”是长期政策发力点。而对于二季度市场的预期依然伴随着风险出清和稳定修复，这也将是省内各市接下来的主旋律。
1行业宏观分析
1政策“维稳促需”审慎风险，市场筑底趋稳降幅收窄
1.1 中央“稳支柱、促需求”定调积极，高频“防风险”体现审慎
一季度，中央对房地产表态整体延续积极，其核心目的还是要改善市场预期、修复行业信心，引导行业尽快重回平稳健康发展轨道。但相比去年四季度，高层表态中增加了“防风险”这一高频词。具体来说：第一，多次重申房地产支柱产业地位，强调“稳支柱”，坚持房住不炒、大力支持刚需改善、防止大起大落、行业高质量发展。第二，支持刚性和改善性住房需求。第三，防风险是房地产工作重点，特别是房企风险。
1.2住宅销售转正，投资降幅收窄
2023年一季度国民经济整体向好，经济运行企稳回升。整体房地产市场也出现积极变化，主要表现在市场销售转暖、投资端降幅明显收窄。1-2月全国商品房销售面积下降3.6%，降幅比2022年全年大幅收窄，住宅销售额更是同比增长3.5%。与此同时，房地产企业到位资金、开工投资方面的改善下，房地产开发投资下降5.7%，2022年全年为下降10%。
1-2月全国商品房市场出现点状回暖。住宅品类尤为突出，1-2月商品住宅销售面积同比下降0.6%，销售额同比上涨3.5%。重庆、长沙、郑州、厦门等弱二线城市以及徐州、淮安等三四线城市出现的点状复苏，优质的改善住房的成交增加使得住宅销售额率先同比正增。
省内经济稳定恢复，激发市场投资修复
2.1 全省经济稳定恢复，投资消费稳定向好
根据河南省最新公布，2022年全年生产总值61345万亿元，增长率为3.1%。 2023年1-2月工业生产延续稳定恢复态势。随着助企纾困政策措施不断落实，企业复工复产节奏加快，全省工业经济运行总体稳定。1-2月，全省规模以上工业增加值同比增长4.9%，增速比上年12月份小幅回落0.3个百分点。增速高于全国2.5个百分点，居全国第18位，比上年同期前移4位。
2.2 救市政策力度加大，市场投资部分修复
1月3日，河南省人民政府发布《关于印发大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施的通知》，“稳定房地产投资，取消不必要的需求限制”，强调从六大方向全面释放消费潜力，推动经济运行整体好转，实现经济发展质量更高、效益更好、速度更快。侧面引导优化房地产的运营环境和楼市的良性秩序。
河南新房市场
进入2023年，河南多城市复苏，呈现筑底趋稳态势，部分城市如郑州、开封、洛阳、商丘等城市成交量同比去年同期翻上一番。政策端的持续呵护为河南楼市健康稳定发展提供了有效保障。一季度“因城施策”为主流，政策松绑、财税激励价码升级，为楼市企稳回升保驾护航。荥阳首套住房首付比例降至20%，新乡、开封、洛阳、驻马店、郑州等接连推出存量房“带押过户”政策；除此之外，降利率、契税补贴等政策助力降低购房成本，如郑州首套房贷利率降至3.8%，部分区县契税补贴力度从20%提升至40%。
1市场筑底回稳，城市回调冷热不均，基础仍待夯实
1.1 市场总述：一季度成交规模上涨，价格平稳
2023年一季度受春节假期返乡置业热潮、疫情积压释放、政策持续宽松、经济转暖等多方综合因素，整体市场恢复向好。河南省商品住宅一季度供应受春节假期延迟复工影响，仅为348万㎡，约为2022年全年的18%；需求端快速复苏，累计成交873万㎡，达到2022年全年的36%；一季度综合房价8738元/㎡，与2022年持平，处于近六年的较高水平。
图：2019年-2023年3月河南省商品住宅供销量走势
数据来源：CRIC2020
1.2 城市分述：强韧性城市快修复、弱市仍筑底夯实中
城市分化依然是楼市趋势。一季度成交量50万㎡的城市有5个，分别为郑州、商丘、洛阳、漯河以及新乡，基本为城市经济发展基础好，韧性强的城市，在市场周期向好的大环境下得以快速回调。成交量在30万㎡-50万㎡的城市为7个，多为内生性城市，外来房企占比较小，一贯表现较为平稳，如南阳、许昌、安阳、周口、驻马店等城市，月均成交在15万㎡左右。第三梯队成交量在30万㎡以下的城市6个，这类城市或规模偏小如济源、三门峡、濮阳等；或泡沫较多的城市如信阳、开封，仍处于缓慢修复进程中。
河南土地市场
2023年一季度土地成交“量价齐涨”，原因在于郑州2022年第四批次土地集中成交，导致一城同比领涨，带动河南整体规模上升。但从企业拿地情况来看，土拍市场投资依旧低迷，整体难言有所回暖。且受制于资金压力，拿地企业仍以规模化的头部国央企、城投和本土实力强的民企等老面孔组成。
展望未来，在政策宽松以及优质地块的加持下，接下来二季度土拍热度或将有所上升，但投资压力依旧不容小觑，土拍市场热度能否回升，仍需要根据楼市回暖的情况来进一步判断。
1一季度土地成交量价齐涨，郑州集中土拍同比领涨
1.1一季度土地成交量价齐涨，高基数下仅上涨一成
2023年一季度，河南省整体经营性土地供应1514万㎡，同比下跌24%，成交量1014万㎡，同比上升9%。供应方面，原因在于2022年各城市年底加大供应力度后，2023年初土地节奏放缓，供应量下降。成交方面，郑州2022年第四批次土地成交时间放置23年2月，导致一季度一城成交规模同比领涨，郑州成交209万㎡，同比上涨285%，但高基数下仅带动河南整体规模上涨一成，可见其他城市涨幅不显。价格方面，各城市一季度土地结构调整，多为纯住宅地块供应成交，土地成交平均楼板价为1775元/平方米，同比上涨57%。
预计二季度房企投资压力仍大，土拍热度依赖于楼市回暖带动。
整体而言，今年二季度的投资压力依然较大。国央企依然是整个土地市场的主力，包括资金穿越周期的能力，以及开发进度和成本管控上远远领先于其他房企，且对今年的优质土地的出让投资意愿相对较高，同时这些企业信用背书较高，对今后的销售也起到正向作用。民企虽有拿地意愿，但要面对资金和保交付等压力，再加上企业暴雷，部分民企信誉度受创，对后期的销售的带动不佳。
展望未来，在政策宽松以及优质地块的加持下，接下来二季度土拍热度或将有所上升，但投资压力依旧不容小觑，土拍市场热度能否回升，仍需要根据楼市回暖的情况来进一步判断。
河南房企表现
2023年一季度，随着疫情管控全面松绑、企业供应自低位回升，房地产市场整体表现为稳步修复的行情。短期来看，虽然春节以来市场表现为止跌回升，但目前行业信心仍处在历史相对低位，二三季度企业销售能否延续企稳修复的预期，还取决于居民需求和购买力的恢复情况、以及企业的供应规模。
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文章来源:乐居买房
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