观点网 近期恒大许家印名下位于香港数以亿计的山顶别墅被抵押或接管，侧面印证“不动产”在香港依旧是最具价值的投资品之一。

另一则市场消息显示，有其他玩家已就不动产交易的得失不惜入禀法院。

(资料图片仅供参考)

11月3日，原告HG房地产投资香港有限公司（下称HG房产）将成美控股有限公司、Goal Eagle Limited（下文分别称成美控股、Goal Eagle）上诉至香港高等法院。

根据入禀状，原告曾于9月同意67亿港元从被告手中收购九龙湾高银金融国际中心，并交付订金2.5亿港元。至11月1日，被告去信原告，表示会单方面终止协议，及要求没收有关订金。

上述交易始于高银金融老板潘苏通陷入财务危机，此后其名下拥有高银金融国际中心的成美控股、Goal Eagle被接管。

据观点新媒体了解，相关接管事项最早是由德意志信托代理的接近87亿港元贷款所引起，后者最终导致潘氏失去对项目控制权。

而在HG房产之前，另一商人FONG Tim曾历时近两年洽购高银金融国际中心，出价达到143亿港元，今年上半年也遭遇卖方单方面终止并没收订金20.3亿港元的情况。托管人并未公开解释原因，FONG Tim遂决定向香港高院递交入禀状。

外界难以知悉交易难产背后的故事，高银金融国际中心却已蹉跎了3年。

德银讨债

高银金融国际中心被接管要追溯至4年前，当时正值高银金融将高银金融国际中心项目抵押予长实之后，所贷款102.3亿港元面临清偿，潘苏通选择采取借新还旧措施。

2019年3月，高银金融直接全资附属成美控股、Goal Eagle获得由若干独立金融机构授出一笔分为两部分的定期贷款融资，本金分别为14.949亿港元、2.63亿港元。其中德意志银行出任代理人，德意志信托出任抵押代理人，高银金融为此提供担保。

同年4月，高银国际间接全资附属赐誉有限公司（下称赐誉公司）与向若干独立票据持有人发行68亿港元浮息优先抵押票据。作为抵押的一部分，赐誉与德意志信托订立了信托契据，涉及将赐誉旗下资产抵押。

赐誉名下拥有香港九龙湾启祥道17号一幅地块及建于其上的宅院、写字楼物业，写字楼部分即“高银金融国际中心”项目。此后高银出现违约，这批资产也成为抵押物被划转出去。

至2020年7月13日，德意志信托委任Cosimo Borrelli及Ma Siu Ming Simon担任赐誉的抵押资产的接管人及管理人。具体而言，赐誉全部股份分成60万股、40万股登记到成美控股、Goal Eagle名下，接管人及另外引入的Chi Lai Man Jocelyn将接替赐誉全部现任董事。

上述接管人同时要求成美控股、Goal Eagle立即支付贷款本金及所产生的利息，共计约15.417亿港元及2.507亿美元（约等于19.555亿港元）。

观点新媒体了解到，接管人之中的Cosimo Borrelli是注册会计师，当时拥有近30年企业重组和顾问工作经验。他也是Borrelli Walsh Limited的董事总经理兼持股25%的股东，而Borrelli Walsh成立于2006年，是一家从事专业重组、企业清算重组等业务的公司，后于2020年12月被治理、风险与透明度解决方案提供商Duff & Phelps收购。

对于核心资产被接管，高银金融最初曾试图采取行动以解决问题，比如2020年3月起就与德意志信托磋商，提出寻求87亿港元左右的新融资，以及出售启德第4B区4号地块等方法。

这背后仍是潘苏通对放弃高银金融国际中心的不甘心，当时高银金融写字楼物业的账面值达到183亿港元，第三方估值也达到150-165亿港元，估值下降主因疫情影响。

“尽管如此，与票据及贷款所结欠的未偿还本息相比，写字楼物业的当前市值存有可观的余额。”

不过，由于债务情况难以好转，潘氏无可避免地接受了与高银金融国际中心渐行渐远的现实。

在2020年10月29日进行聆讯时，赐誉前董事与接管人达成共识，据此赐誉不再就接管人委任董事进行诉讼，香港高院亦拒绝对应接管人要求对赐誉发出禁制令。

高银金融同时表示，将继续与赐誉的接管人保持联系，旨在“促进完成出售事项”。

被没收的订金

潘苏通的态度转变，一方面受制于债务困境，另一方面或许也与债权人迅速落实的出售交易有关。

观点新媒体查询，在项目被接管后两个月即2020年9月29日，高银金融便宣布与FONG Tim名下Hundred Gain International Holding Limited订立临时买卖协议，主要目的是清偿高银金融国际中心有关的优先票据及贷款。

据此，高银同意出售成美控股、Goal Eagle全部股份及债务，总代价高达143亿港元，仅较同时期高银金融国际中心总估值150亿港元折价约4.67%。

在这其中，截止到2020年6月底，高银金融尚结欠成美控股、Goal Eagle债务净额约23亿港元；同时，出售标的所有未偿还银行借款本息约105.6亿港元，因而完成交易后将结欠高银金融债务82.6亿港元，该部分债务将被买方FONG Tim接收，计入总代价之中。

需要指出的是，高银金融已失去高银金融国际中心的控制，因而相关交易均是由接管人所主导，这为此后高银金融与FONG Tim的买卖协议终止埋下了伏笔。

同年12月23日，接管人与买方订立买卖协议，并告知高银金融，根据出售协议收取资金将足以结付项目所有未偿还债务；以及，接管人已从买方收取“大笔不可退还的按金”。据当时港媒报道，交易总价也超过140亿港元。

上述接管人所订立协议，与高银金融9月订立的临时买卖协议有所区别。同年12月28日，FONG Tim也通知高银金融，根据临时买卖协议条款的出售事项将不会进行；高银金融此后向接管人要求取得出售协议的副本。

但上述交易此后迟迟未成功推进。

2021年5月，接管人与买方就赐誉抵押股份订立新协议，据此买方支付“大笔不可退还的按金”，并约定完成日期为2021年8月31日。至同年9月16日，双方又重订买卖协议，其中买方支付另一笔“不可退还的大笔按金”，以及将完成日期推至10月29日。

至同年11月19日，高银金融从接管人处得知，9月的协议已终止。买方同时知会高银金融，由于其已分别支付两笔不可退还的巨额按金，仍有“强烈意愿”达成此笔交易。

后于今年2月下旬，接管人与买方再次订立新的买卖协议，为此买方还需支付另一笔“不可退还的大笔按金”，交易完成时间延至4月29日。

5月，接管人却告知高银金融，高银金融国际中心的买卖协议已经终止，而买方所支付的按金已被没收。

港媒随后报道指，FONG Tim透过Hundred Gain入禀控告高银金融国际中心的接管人终止买卖及杀订。该公司在入禀状中提及，其与接管人达成协议，支付总价143亿港元，并向接管人支付高达20.3亿港元订金。但于4月16日，接管人单方面终止了协议。

与之相对应，接管人于5月上旬委托第一太平重新对高银金融国际中心招标出售，当时项目市值已缩水至100亿港元。8月底，项目完成次轮招标，据称南丰集团呼声最高，出价也达到65亿港元。

9月，名为“HG房地产投资香港有限公司”的买家与接管人订立协议，约定以67亿港元收购高银金融国际中心项目，并支付2.5亿港元订金。观点新媒体尚无法确定该名新买家是否与FONG Tim存在关联，抑或属于市传的南丰集团名下公司。

11月1日，新买家最终也被接管人单方面终止协议，以及被要求没收有关订金。至此，粗略计算，接管人仅没收的交易订金已达到约22.8亿港元。

高银泥沼

和5月FONG Tim入禀时的表述相似，11月3日，HG房产在入禀状中表提及，被告（成美控股、Goal Eagle）完全有能力履行有关协议，终止协议的决定是错误的，有违协议条款。

HG房产要求法庭颁令被告终止协议的决定无效，亦不能强制执行没收按金命令，及颁禁制令禁止被告出售或处置有关物业，同时要求被告赔偿损失，并支付本案衍生的诉讼费。

由于缺少相关交易协议文件，外界难以知悉高银金融国际中心接管人与买方订立的具体条款。

在2020年底与FONG Tim订立的协议中，双方约定对出售标的的尽职调查须由买方于切实可行的情况下尽快完成，但无论如何不得迟于订立日期起计60天，此乃交易完成的先决条件之一。有分析人士认为，交易数次未成行，主要原因或是尽调无法完成。

尽管已失去对高银金融国际中心的控制，但项目迟迟无法完成，对于高银金融而言只会徒增负担。早在去年5月，该公司就表示，因延迟完成而出现的不必要的利息以及其他成本及开支，会损害公司及其股东的利益。

须知高银金融国际中心曾是潘苏通的骄傲，是高银在香港建筑森林之中的耀眼名片，如今却落得个以资抵债且迟迟无法脱手的下场。

2011年，高银金融以34.32亿港元竞得九龙湾地皮，2016年建成高银金融国际中心项目。项目高27曾，总楼面面积90万平方呎，其中有80万平方呎商办空间及10万平方呎餐饮业态。

这也是粤派商人潘苏通从内地转战香港房地产市场的桥头堡，高银金融国际中心落成开幕时，他甚至邀请上千贵宾到场，见证了自己风光的一刻。

继高银金融国际中心之后，潘苏通的高银系在香港跑马圈地，包括以63.81亿港元竞得九龙何文田一幅地皮，以89亿港元竞得启德新九龙内地段的地皮，后再以111.24亿港元中标启德第6546号地块。

至于资金来源，主要是通过反复抵押高银金融国际中心及高银系相关企业股权撬动杠杆而得。

最终以德意志银行、新加坡GIC为首的债权人开始接管高银的资产，其中高银金融今年3月以来进入停牌阶段，同时还面临德意志信托提出的清盘呈请。

去年11月，潘苏通还因贷款担保被中信银行入禀，背后涉及2017年私有化高银地产而产生的一笔贷款，潘苏通以个人及天津117大厦项目作为担保。而天津117大厦曾被视作潘苏通在内地投资的巅峰，项目高597米，号称投资400亿元打造，如今杠杆故事落幕，它已沦为烂尾楼。

早在千禧年之前，国外有人开始提出“摩天大楼诅咒”的预言，提出者恰巧是德意志银行研究主管劳伦斯。这种预言将摩天大楼视为经济繁荣的象征，但大楼往往代表着过度投资与投机心理，劳伦斯在向聪明的投资人告诫——

在俯视世界时，亦要警惕“高处不胜寒”的危险。

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