2021年是中国房地产行业非常困难的一年，也是市场跌宕起伏的一年。全年房地产市场主要呈现四大特征，一是房地产调控政策前紧后松;二是住房金融环境由收紧转为宽松;三是房地产市场“前热后冷”，土地成交首次负增长;四是全国房地产市场分化加剧。展望2022年，房地产政策正在向“稳地价、稳房价、稳预期”靠拢，强调更好满足购房者的合理住房需求，保持房地产市场平稳健康运行。
一、2022年房地产市场展望
2022年初住建部召开年度工作会议，明确要求“充分释放居民住房需求潜力”，预示房地产调控有望迎来实质性松动。房地产市场总体可能由全面下行走向逐步企稳，呈现先抑后扬态势。从金融和土地等各方面加大支持力度，地方政府房地产调控政策也将有所调整，以促进房地产业良性循环和健康发展。
1.植信房地产综合指数表明当前市场仍有下行压力
植信房地产综合指数(以下简称“指数”)基于土地、住房销售、居民房贷和房企融资四个方面指标(指数构成详见附录)进行构建，以定量的方式判断房地产市场景气程度。
展望2022年，指数总体将保持震荡，部分指标于上半年将有一定下行压力。在指数构成中，土地和居民房贷指标具有很好的领先性。居民房贷指标有望逐步走升，对房地产投资产生正面推动作用。不过土地市场在2021年后三个季度呈现全面回落状态，尤其是二、三线城市土地供给和成交在2021年出现明显下滑，因此土地指标在2022年将全面走弱。住房销售和房企融资两个指标变化存在不确定性。
住房销售预期的改善通常滞后于房地产政策边际改善约二到四个季度，即住房销售指标可能要等到2022年二季度后期才能企稳。后续能否真正企稳回升，取决于政策支持力度是否足够强劲，以及购房者预期能否转好。房企融资指标能否在低位企稳依然存在较多不确定因素。
一是开发贷、债券、信托、并购贷款等融资工具主要支持资质相对优质的房企，其余大部分资信评级较弱的房企能否获得更多资金支持犹未可知;
二是当前宏观经济下行压力较大，民间借贷环境相对偏紧，截至2022年3月中旬，温州地区民间融资综合利率月平均为15.1%，较2021年末上升50bp左右，这对通过表外融资为主的民营房企而言不利，后续民间借贷环境能否改善也值得观察。
2.调控政策明确“三稳”目标，突出“因城施策”
2022年房地产政策维稳信号将更为明确，主基调偏暖。住房金融政策将转为以呵护为主，从供需两方面给予购房者和房企足够的资金支持。地方政府也将积极发力，重点突出因城施策，积极落实稳楼市的举措。
在需求端，2022年住房金融总体上将进一步回暖，需求限制性政策有所松动。为“充分释放居民住房需求潜力”，商业银行将适度加大房贷投放力度，小幅下调房贷利率，推动个人按揭贷款保持稳定增长。1月，央行下调了五年期贷款基准利率LPR，整体房贷利率短期重新回到下行通道中。预计下一个阶段，部分城市商业银行可能会小幅调降首套房房贷利率，适度降低购房者融资成本。
地方公积金贷款需求将有所增加，部分城市调降将首付比例。2022年初以来，北海、南宁、自贡等地方政府放宽公积金政策，下调公积金贷款首付比例、提高公积金贷款额度。济南和青岛则放松了公积金异地贷款的要求。菏泽成为2022年首个下调房贷首付比例的城市，重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%。
有条件的城市取消限制性购房政策。郑州出台了“一揽子”政策，放宽限购限贷，激发购房需求。衢州、福州新政允许非当地户籍家庭可以买房，秦皇岛、哈尔滨废止了过去几年发布的限购令，据不完全统计，截至4月初，全国已经有超过40个城市放开楼市调控政策。
参考过往类似周期，在房住不炒基调下，预计2022年住房信贷宽松力度较为适度，边际上改善程度较为温和，居民房贷利率可能从2021年末的5.63%下调至5%左右;新增个人按揭贷款可能达到3.58万亿元，同比增长10.4%。
供给端将从金融、保障性住房、土地等方面提供政策支持，有利提振行业供给能力。一是银行将加大对房企贷款支持力度，2021年房企国内贷款为历史最低水平，预计2022年住房金融政策将推动金融机构适度扩大开发贷投放力度，全新增开发贷款约3000亿元，增速回升至3.5%左右。
二是逐步恢复直接金融支持。银保监会在“两会”期间提出“在当下债务风险偏高的背景下，直接融资工具有望发挥更大作用”。3月底，证监会发文将完善民营企业债券融资支持机制，为包括民营房企在内的债券融资提供增信支持等。2022年初以来，银行表外融资功能有望逐步改善，已有招商蛇口、建发地产、万科、保利等房企成功发行并购债，预计年内会有更多的优质房企使用直接融资工具来缓解现金流和偿债压力，缓解房企融资压力。
三是保障房建设将有序加快脚步。住建部计划全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套(间)，新筹集公租房10万套，棚户区改造120万套。央行和银保监会表态针对保障性租赁住房的金融支持不纳入房贷集中度管理，切实增加保障性租赁住房金融供给力度，预计今年保障性租赁住房建设将迎来大发展。
四是有效增加土地供应，降低房企拿地门槛。住建部在“两会”期间明确，今年将落实好土地的支持政策，利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋和新供应土地来建设和筹集保障性租赁住房。各级政府通过联审方式，缩短审批时间提高效率，目前已有上海等21个城市开展了联审机制。北京、青岛、武汉等城市纷纷采取措施减少房企拿地附加条款，“竞配建”要求松动，增加房企商业住宅用地储备购置的积极性。
3.房地产市场将呈前抑后稳的态势
由于2021年下半年所形成的下行惯性，2022年房地产市场将经历全面下行、逐步探底回稳的过程。上半年销售、价格、土拍和投资都将下行探底，市场整体压力较大。伴随着着力于供需两端的维稳政策的实施和效应的逐步显现，下半年市场将企稳并小幅回升。
土地市场可能仍将面临偏冷的局面。土地市场年初延续低迷状况。一季度，全国土地成交累计同比下降20.8%，降幅较2021年末扩大了8.2个百分点，全口径土地成交下滑。因疫情冲击，本来相对活跃的北京、上海延后了年内第一次集中拍卖，年初以来土地市场房企参与度极低。当前房企整体处于偿债周期中，且现金流持续偏紧，销售端溢价空间较小，特别是民营房企难有机会参与到土拍市场中，土地市场情绪改善仍较为漫长。
土地购置费可能连续两年负增长。其中，土地购置面积低于2021年水平，但下行压力或有所减轻，土地成交价格可能出现较大幅度上涨，下半年部分中小民营房企有望逐步回到土拍市场。除了一线城市土地市场保持热度之外，部分重点二线城市土地市场也有望回暖，全国范围内土地市场的差异性还进一步体现，三、四线城市土地市场可能维持较为冷清的局面。
房地产市场销售可能先抑后稳，重点城市房价下半年存在上行压力。年初房地产市场景气度仍在惯性下降。截至3月中下旬，全国30大中城市商品房成交面积较去年同期减少16%。其中，当月同比下降超过50%，三线城市需求低迷，一、二线城市销售也出现下降，商品房市场处于去库阶段。销售低迷主因是全国诸多地区房产销售仍旧受制于2021年地方政府监管政策偏紧的影响，包括购房门槛较高以及短期房价预期看空等因素。年内房企大部分时间降价促销行为可能延续。
参考过往经验，住房信贷增速回升到销售改善一般需要两到三个季度，即到下半年销售预期才有望得到真正改善。虽然可能与传统“金九银十”行情相比成色明显不足，但四季度销售环境将可能实质性回暖。预计全年商品房销售放缓，预收款增速从9.6%降至5.4%。
受供求关系带来的销售波动的影响，房价涨幅可能在大部分时间内面临下行压力。在高基数和二、三线城市购房需求放缓的影响下，房价在上半年总体表现疲软，仅部分一线和重点二线城市房价可能保持坚挺，未来房价的走势将延续分化态势。
当前全国房屋库存仍处于阶段性高位，2022年前2个月，商品房待售面积同比增长8.8%，增速为2016年二季度以来最快，三、四线城市商品房去化压力较大，楼市相对冷清。但大城市现房库存偏低，上海、杭州、深圳、重庆等商品住宅的去化周期不足1年，伴随着需求在下半年逐步改善，叠加地价在过去18个月持续上涨，热点城市房价在下半年有望回升。
结合过去类似周期的房价表现，预计本轮房价的拐点大致在三季度左右，全年新房价格涨幅可能从2021年末的2%降至0.8%，二手房价格涨幅从1%降至0.1%。一线城市房价表现相对坚挺，到年末新房价格涨幅可能达到4.6%，略高于2021年的4.4%，二手房价格涨幅在3%左右，较2021年的5.3%有一定程度的回落。
从全年看，房地产投资增速可能先走负后转正，波动中小幅下降。与2021年房地产投资先扬后抑相反，上半年房地产投资将延续低迷态势。由于房企偿债高峰期的压力，房地产行业景气度在上半年大概率面临惯性下滑的态势，将会抑制房企的投资积极性和能力。房屋新开工自2021年下半年开始便持续走低，房企资金来源增速相应放缓，导致建安工程投资逐步放缓。
预计上半年新开工、建安工程情况依然不容乐观，4、5月份可能是年内最低时刻，增速可能为负。随着调控政策逐步显效，后半段房地产市场景气度有望逐步企稳回升，在商品房销售和价格触底回升和开发贷边际改善及其他融资方式回暖的推动下，全年新开工或将触底反弹，增速料在三季度有所回升，并于四季度加速回暖，全年跌幅有望较2021年有所收敛。
从区域分布来看，东部地区有望率先企稳。开年以来，诸多东部沿海城市的商业银行纷纷提早下调房贷利率，以激活和满足居民购房需求，为整体房地产投资企稳起到重要支撑作用。中部地区则有望继续保持较高的增速，长江中游城市群和中部地区相关“十四五”政策的出台，将支持房地产市场需求扩张。
结合2012年、2015年以及2018年类似周期的情况来看，受市场波动和政策支持的综合影响，预计2022年房地产开发投资可能达到约15.27万亿元，(名义)同比增长约3.5%，增速继续下降但幅度放缓。
二、行业风险与政策建议
房地产行业的主要风险聚集于房地产开发企业。当前由于商品房销售放缓加快，房企预售款资金收入减少，房企偿债压力较大，违约风险上升。2022年初金融委会议提出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有利有效的防范化解风险应对方案”。2022年如不能及时有效应对风险，极易由部分房企向其他更多的房企和整个行业蔓延，进而引发群体性违约，甚至形成系统性金融风险。因此需要高度警惕部分房企现金流和债务问题，调控政策应进一步释放维稳信号。
1.高度关注房地产行业的三大风险
首先是利润下滑甚至亏损。2021年上市房企营收规模再创新高，但“增收不增利”。2021年前三季度内地上市房企营收规模均值达到161.3亿元，创新高，营收同比增长22%。但自2019年起，内地上市房企净利润增速持续回落，2021年前三季度利润同比下降26%，2021年降幅为“十一五”以来最大降幅。
之所以出现这种状况，直接原因是市场成交均价普遍下滑，拿地成本高企。2021年房企为加速去库存以回收现金流，采取了打折促销等更为积极的营销策略，成交均价同比下降，对房企整体销售业绩产生了较大影响。2021年大部分房企未能完成业绩目标，销售额排名前十的千亿级房企2021年销售面积平均同比下降了约3%，但拿地平均价格却较2020年同期上升了近26%，拿地成本增加进一步压缩了利润空间。
其次是行业整体杠杆和负债水平仍然偏高。“十一五”至“十三五”时期，沪深上市房企的权益乘数分别为3.5、3.6、4.0，2021年为4.1，表明房企一直在持续加杠杆，2021年前三季度债务总规模也已接近11万亿。“三道红线”调控以来，虽然房企的负债水平有所下降，但平均负债率仍接近70%，与香港房企平均30%-40%的负债率相比，整体负债水平仍偏高。房地产行业的负债水平是仅次于银行和非银金融行业的第三高行业。
当前和未来一个阶段，房企流动性风险仍然不容小觑。2021年，按销售金额计算，行业排名前10的房企占比为24.2%，较2020年的26.5%下降2.3%，头部房企销售增速罕见出现负增长，多数房企全年平均业绩目标完成率不到90%。2021年前三季度，沪深上市房企预收账款均值为2.05亿元，同比下降61%，除2020年最低增速。2022年上半年房企经营压力依然较大，特别是销售疲软和现金流紧张，2月份重点房企销售金额环比下降24%，同比下降47%。房企流动性紧张问题可能会明显削弱其偿债能力。
第三是部分房企偿债压力和融资难度较大。2022年房企将在一季度、三季度迎来偿债高峰，重点房企信用债、海外债合计到期规模分别约为1835亿元、2072亿元，将面临巨大的债务压力。由于融资和销售两端运行均不畅，房企的资金状况持续紧张。2022年前2个月，房地产开发企业到位资金同比下降近两成。其中，国内贷款下降21.1%，自筹资金下降6.2%。
一方面，受头部房企违约事件影响，整体行业融资信用受损，传统涉房融资渠道均已收紧，导致融资规模显著下滑。另一方面，受国际局势、疫情反复、房地产项目烂尾停工事件频发影响，购房者信心不足，2022年前2月定金及预付款、个人按揭贷款分别下降27%和16.9%，销售依然低迷。同期，房企信用债发行规模同比下降六成。参考过去十年中三个类似周期(2012、2015和2018)的房企开发资金来源数据表现来看，预计2022年房地产开发资金来源中，国内贷款增速依然维持低位增长，房企自筹资金可能负增长。
综上所述，2022年部分房地产开发企业面临不小的经营亏损风险、流动性短缺风险和债务违约风险，需要采取针对性的政策举措加以有效缓释。
2.房地产市场调控政策应更加突出市场化和因城施策
当前宏观经济面临多重严峻挑战。国内疫情反复令内需疲软，俄乌冲突导致外部需求不稳，全球通胀高企抑制需求和投资，美联储加息带来世界经济增长下行压力。今年国内稳增长目标实现存在较大困难，需要政策进一步加大调节力度。房地产政策应更加凸显稳增长要求，因城施策松动需求端限制政策，有效拉动投资与消費，促进内需增长。
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