在一众港股地产股普跌的行情下，中国海外发展有限公司(00688.HK，以下简称“中海地产”或“中海”)的股价从开年的18港币/股，涨到了现在的23港币/股，涨幅接近30%。
“这轮上涨的逻辑，主要是看好央企在未来几年的发展。毕竟剩者为王的时代，头部央企的业绩还是有保障的。”有投资人向腾讯房产表示。
虽然股价涨势较好，但在蔓延全行业的利润率下滑的大趋势中，中海地产也未能幸免。3月31日，中海地产发布2021年业绩报告。报告期内，中海地产营收2422.4亿元，同比增长30.4%;归母净利润401.6亿元，同比减少8.54%。
财报数据显示，中海地产的毛利率由去年的30%下降至今年的23.54%，净利率则由去年的25.67%下降至今年的17.76%。
一直以来，中海地产都以高利润率闻名，面对持续下滑的趋势，如何继续保持利润增长，成为管理层不得不面对的现实问题。
利润下降背后：备受冲击的写字楼市场和激进布局
吞噬中海地产利润的元凶是高涨的经营成本以及投资收益公允价值损益明显缩水。
全行业面临的毛利率下降，中海也未能幸免。事实上，在重仓城市，中海不乏大手笔拿下地王的激进布局。2019年和2020年北京市总价地王就都由中海拿下，溢价率都在20%左右。
这样的拿地节奏也是导致中海的毛利率大幅度下滑的原因之一。
值得注意的是，中海在今年拿地节奏明显稳健得多。
财报数据显示，2021年中海地产系列公司新增土地储备98宗，权益购地金额人民币1610.2亿元，新增货值达人民币3822.1亿元。其中，集团新增土地储备57宗，权益购地金额人民币1297.5亿元，新增货值人民币2882.2亿元。
在第二轮、第三轮集中供地中，中海地产在3个月内豪掷600多亿补仓拿地。由于民企基本退出了土地市场，中海大部分地溢价率并不高。下半年中海拿下37宗地，近半数是底价或低溢价成交，全年有23宗地块为底价或低溢价获取，占全年成交地块宗数40%。
对此，中海地产行政总裁张智超表示：“去年下半年不仅出现了机会，另外在回报率上也是这几年比较出色的，对未来的利润都形成了很好的支撑。”
另一个减少利润的核心原因，是中海自持的商业物业价格涨不动了。
2021年，中海地产投资收益公允价值损益只有55.4亿元，比2020年91.9亿元直接下滑了39.7%。其中部分原因是，中海地产持有的商业物业里有相当一部分是写字楼。
相比华润、龙湖等持有较多商业物业的地产公司而言，投资收益公允价值损益增加的是账面盈利，并不带来现金流。而写字楼在疫情冲击下，自身价值也受到了较大影响。这导致中海的账面盈利也随之减少。
财务状况仍旧稳健，收并购频频出手
利润的下滑也跟行业大背景有关，不可否认的是，中海的财务状况较为稳健。
中海为人称道的稳健也体现在自身的财务水平上。年报显示，2021年中海地产的加权平均融资成本3.55%，仍保持在行业最低区间。中海也维持着地产行业最高信用评级行业：惠誉 A- 、穆迪 Baa1、标准普尔 BBB+ 、联合 AAA。
三道红线数据也全部达标，资产负债率58.9%，净借贷比率32.3%，保持在“绿档”。截至年末，中海持有银行结余及现金1309.6亿元，在手现金充裕。
在央企成为房地产行业收并购主力军的情况下，中海的动向也备受关注。
今年1月份开始，中海先后耗资36.88亿元、62.4亿元，收购广州亚运城、上海杨浦城建江浦项目的股权。旗下子公司中海宏洋也以10亿元、10.24亿元收购雅居乐义乌、徐州三项目、龙光汕头项目股权。
中海地产副主席、执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮表示，战略稳健是中海的基因，但中海绝对不会为了刻意的稳健，丧失任何超常发展的机会，也绝对不会因为稳健来消融中海在投资市场上的血性。
张智超表示，从去年行业出现大的波动调整开始，我们就积极关注并购机会。前后评估了上百个项目，现在还有一些在继续接洽谈判之中。我们特别关注收并购的风险防范，对回报率也有较高的要求。
“现在整个市场处于复苏过程中，投资机会还是相对不错，所以公司在收并购、公开市场都在发力。”张智超说。
在中海的十四五规划中，对利润增长提出了要求，然而没有具体的销售数字。在地产行业的新时代，中海选择用规模的增长带动利润增长，接受利润率逐渐回归常态。
商业业务持续增长，但写字楼并不是个好市场
商业的高毛利对利润率提升有显著作用，这一点在同为央企的华润身上表现极为明显。中海地产将住宅开发业务成为“今天”，将商业业务作为“明天”，也有将商业业务作为公司第二增长曲线的战略布局。
2021年内，中海地产投资物业租金收入为人民币46.7亿元，同比上升15.2%，其中写字楼租金收入为人民币35.1亿元，同比上升10.7%，购物中心租金收入为人民币11.0亿元，同比上升27.3%。
2021年，中海共18个商业项目投入运营，系列公司持有的商业项目运营建筑面积增加94万平方米。其中5个项目为写字楼，运营面积占比近半，大部分位于二线城市。2022年，中海计划投入运营的商业项目达22个，预计将新增商业运营建筑面积135万平方米。
助理总裁王林林表示，投资性物业是集团可持续高质量发展战略的重要组成部分，目的是为了构建更加具备增长韧性的业务结构，商业板块发展目标是成为集团未来关键的战略增长极。
然而，写字楼市场在二线城市的投资回报率并不高。第一太平戴维斯发布的中国写字楼数据指出，目前天津、重庆两个直辖市甲级写字楼空置率已逼近40%，武汉、西安空置率超过30%，厦门、成都、杭州、苏州超过20%。甲级写字楼存量最多的四个城市为上海、北京、深圳、广州。
拥有众多自持写字楼的中海地产如何盘活自身的商业物业，拿到更高的投资回报率，会是后续运营的一大挑战。
“房地产上半场，行业高速成长，到处都是机会，一定程度上也是野蛮生长、泥沙俱下。而下半场将迎来巨大的变化，有着与上半场大为不同的市场逻辑、市场形态与行业格局。不再是到处都是机会，而是结构性机会。”中海地产董事局主席颜建国说。
在疫情冲击下，写字楼的生态会有什么样的影响仍未可知。中海努力拓展自身商业业务的同时，能否开辟利润增长的第二曲线，还需要时间来验证。
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