观点网 3月30日晚间，星盛商业交出上市首年成绩单。
年报显示，2021年星盛商业实现收入约为5.72亿元，较2020年约4.42亿元增长约29.5%；利润约为1.84亿元，同比增长约44.2%；公司拥有人应占利润约为1.85亿元，较去年增长约45.8%。
基于良好业绩，星盛商业董事会建议派付截至2021年12月31日止年度末期股息每股普通股0.1港元，派息率达到45%。
有投资者向观点地产新媒体转述，在星盛商业投资者发布会中，该公司管理层表示，展望2022年，并不会比2021年更加容易。
但是星盛商业还是会围绕核心战略，进一步实现2022年新增面积不低于70万平方米、新开业项目不少于8个、出租率不低于95%，以及5年5倍业绩的目标。
星河助力
根据年报，截至2021年末，星盛商业订立合约向84个商用物业项目提供服务，总合约建筑面积约390万平方米（不含32个咨询服务项目的面积）。其中，有24个已开业零售商业物业，已开业总建筑面积约为181.6万平方米。
值得注意的是，星盛商业62.4%合约面积由独立第三方开发或拥有，开业面积58%来源于独立第三方，外拓能力较好。
据观点新媒体了解，星盛商业母公司为星河控股，亦为后者第一个分拆上市平台。
2021年，星河在广州拿下多个大体量旧改，包括荔湾龙溪村项目（投资额109亿元）、黄埔华甫荷村（投资额52亿元）及改造投资额高达110.28亿元的南沙珠宝文旅小镇二期（天益村、大稳村）项目。
有业内人士分析表示，星河近年大举进军广州旧改，多被认为是重仓商业，为商管公司星盛商业在广州的布局提供土地储备。
据上述投资者转述，星盛商业方面指出，关联方星河控股始终为公司提供坚定的支持和助力。目前，星河控股土地储备约33000万平方米，且主要集中在大湾区的核心位置，为星盛商业提供确定性的增长来源。
不过，该管理层也表示，星盛商业虽然依托于星河控股，但并不依赖。
“星盛商业2014年就迈出轻资产输出第一步，并始终坚持以市场化能力为导向，凭借成熟的外拓机制、灵活的合作模式、杰出的运营能力，赢得了业主方的认可。”
2021年，星盛商业新增签约面积66万平方米，5个项目共42万平方米合约面积来自于第三方。
其中，星盛商业2月份在山东签约日照星河iCO项目；6月份与国资厦门特房集团达成合作，落地星河COCO Park项目。
下半年，星盛商业在广州连下两城，分别于8月份及12月份签约广州健康港星河COCO Park项目与广州海音凤凰新天地项目。此外，于12月还在湛江落地星河COCO City项目。
根据品牌体系定位，星盛商业将“COCO Park”划分为城市型购物中心，“COCO City”、“iCO”属于区域型购物中心（以五公里范围内消费者为目标），以三公里内客群为目标的“COCO Garden”则为社区型购物中心。
另外，还有高档家居布置购物中心“第三空间”。
“小而美”
虽然整体规模不算很大，但据参与星盛商业投资者会知情人士转述，该公司提出一条属于自己的道路，即做“小而美”。
据悉，星盛商业大多数项目体量都在6-10万平方米，为了做小而美，会对项目精准定位的要求会更高、更加严格。
星盛商业强调了智能化的作用，“为了实现精准的项目定准，抓住目标客户群，公司一直致力于商业数字化平台打造，未来商业不仅仅只靠经验，更多还是要靠精准数据。只有借力智能化给商业发展的赋能，才能更好地顺势而变，做到更精准的营销。”
除此之外，星盛商业还表示，要加大对各区域的标杆项目打造，“深圳福田COCO Park是标杆项目，但绝对不能成为整个星盛的唯一。”
从毛利率方面观察，作为以商业轻资产为主的公司，星盛商业毛利率居于物管行业高位，2021年毛利率上升1.4个百分点到57.7%。年报指出，为毛利率较高的品牌及管理输出服务收入占比增加所致。
除了运营模式因素，星盛商业毛利率高实际上还与该公司大部分收入来自深圳有关。根据2021年年报，星盛商业大湾区收入占总收入比重86.5%，其中深圳收入占比高达74%。一线城市高消费水平为其带来更多利润。
显然，想要在拓展规模的同时保持高利润水平，在一二线城市打造更多标杆项目是一个不错的选择。
目前，星盛商业在广州和厦门都有筹备中的COCO Park，将打造成该区域的标杆项目，且提出要“做一个成一个，做一个比一个好”的目标。
据介绍，星盛商业深耕大湾区的同时还会在华东和华南加强重点布局，对于中西部区域则选择好项目择机进入，实现全国有质量的均衡性全面布局。
具体操盘方面，星盛商业管理层认为深耕大湾区给公司带来很多经验，其提出“现在商业不应该有所谓的异地复制的概念”。
“商业模式可以复制，商业形式一定是一店一策、一事一议、一城一议”，星盛商业指出，公司进入到其他城市以后，对于其他城市的文化、特点、城市环境、商业点、消费特色都会根据当地情况进行一店一策的研究，形成对城市商业点乃至项目的商业解读，最后落地表现出来。
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