继北京、福州、合肥、长沙和厦门之后，上海成为第6个公布2022年集中供地计划的城市。
2月23日，上海土地市场官网正式披露了2022年首批国有建设用地使用权集中出让公告，共挂牌40幅涉宅地块。根据计划，此轮集中供地预计将于3月30日确定后续交易方式，3月31日截止挂牌。
《中国经营报》记者注意到，在挂牌出让的40幅涉宅地块中，总出让面积为210.51万平方米，起始总价约为850.7亿元。其中，有36幅地块为纯宅地和商住综合用地，总出让面积199.7万平方米;另外4幅为城中村地块改造项目，总出让面积10.81万平方米。
从上海市首批集中供地的分布情况来看，土地供应主要集中在郊区。其中，上海自贸区临港新片区住宅用地的供应力度最大，共涉及8幅地块。另外，青浦区和松江区各出让5幅;宝山区出让4幅;奉贤区、嘉定区、闵行区和浦东新区各出让3幅;金山区、普陀区各有2幅地块出让;徐汇区和杨浦区各出让1幅。
相比2021年同期，上海市此次供地力度加大，涉宅地块的挂牌数量也有所增多。而在土地出让政策调整方面，上海市致力于更加务实地筛选合格开发商对土地进行开发，出让规则也更公平、更公正。
集中“上架”40幅涉宅地块
根据上海土地市场官网公布的沪告字[2022]第015号和沪告字[2022]第016号文件，上海市2022年首批集中供地将集中“上架”40幅涉宅地块(含城中村改造地块)，规划总建筑面积445.98万平方米，起始总价约为850.7亿元。
记者梳理发现，上海自贸区临港新片区挂牌土地数量最多，规划总建筑面积达到176.08万平方米，占比约40%。在40幅涉宅地块中，土地出让面积最大的3幅地块也均来自临港新片区，土地出让面积均超过10万平方米，分别为13.8803万平方米、11.95447万平方米和10.66331万平方米，起始价分别为23.27亿元、38.9亿元和25.27亿元。
从土地出让面积最大的临港新片区PDC1-0103单元F06-04、F10-01、I04-04、I07-01地块来看，该地块住宅项目建设住宅套数的下限为1250套，同时须配建保障性住房建筑面积的占比达10%以上，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%。
中指研究院土地事业部分析师殷玉轩表示，依托于2021年新出台的落户政策，上海市此次在嘉定、青浦、松江、奉贤和南汇等5大新城及上海自贸区临港新片区继续增加土地供应力度，由上一批次的23幅增加到了27幅。
上述集中供地公告显示，起始价排名前三位的地块分布来自普陀区和徐汇区。其中，起始价最高的是普陀区长风社区W060602单元pt0268-09地块，该地块为办公楼与居住用地混合用地，总面积7.2万平方米，容积率3.7，起拍价达到63.7亿元。另两幅分别是普陀区中山北社区C060202单元B3-16地块和徐汇区斜土街道xh128D-06地块，起始价分别为62.5亿元和43.2亿元。
起拍楼面价排在前三位的地块则分别是徐汇区斜土街道xh128D-06地块、杨浦区平凉社区02F3-02地块(大桥街道93街坊)地块和普陀区中山北社区C060202单元B3-16地块，起拍楼面价分别为78751元/平方米、73000元/平方米和64581元/平方米。
“上海市本次集中供地体现了今年积极供地、积极推盘的导向，对于改善今年供求关系有积极的作用，而且五大新城成为集中供地的重点，符合社会预期。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，相对来说，此类地块区位优势较好，成长性也很高，房企后续积极拿地的热情也会较高。
土拍规则更公平、更公正
值得注意的是，上述文件对集中供地的“评标办法”“一次书面报价规则”“提交交易申请”“交易资格确认”“挂牌程序”“违约及处置”和“注意事项”等做了标记，以此向申请人提示条款作了相应调整。
殷玉轩分析认为，上海市2022年首批集中供地政策调整体现出更务实、更公平的导向。本次首先做出调整的是“评标办法”，部分地块不再采取“135分制”而改用“商务标(70分)+技术标(30分)的100分制”。其中，商务标分为经济实力(20分)、技术资质(10分)、项目经验(20分)和出让要求影响度(20分);技术标分为总体设计(10分)、建筑设计(10分)和商务展示(10分)。
据介绍，根据以往的评标计分方法，在计算“项目经验”时，投标人可以与业绩提供方属同一实际控制人，而在本次公告文件中取消了这一评标计分方式。
“该调整主要体现在新增了‘出让要求影响度’和更加详细的‘技术指标’要求。用一句话概括就是从评选‘你是谁’变为评选‘你能做出什么结果’。”殷玉轩指出。
此外，上海市对于集中供地“随机值”的处理也进行了优化。进入“一次书面报价”阶段后，若出现相同报价触发“随机值”，政策调整为所有竞拍人均可修改其报价，不再按照之前的规则仅由“相同出价中的后者修改报价”。
殷玉轩认为，这条竞价政策的改变，直接增加了其余报价人在出现相同报价后的参与度，更加降低了利用相同报价进行报价操纵的可能性，使公平性得到了更好的保证。
“总体而言，上海市本批次的集中供地规则体现出了审慎乐观的态度。政府对于房地产和土地市场复苏的预期较高，但并未表现出盲目乐观的态度，而是通过政策调整，更加务实地筛选合格开发商进行土地开发，可以从源头上杜绝‘暴雷’事件的出现。同时，对竞价政策进行微调，体现出上海市对于制定更公平、更公正规则的追求。”殷玉轩进一步分析表示。
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