近日,崂山松岭路东侧一“豪宅烂尾楼”挂牌法拍——即鲁德海德堡二期(凯旋•书香门第D地块,青岛市崂山区松岭路东、钟家沟村南)土地使用权及其在建工程,产权人为青岛凯旋地产有限公司,目前该项目已抵押、已查封。
土地总面积为79419㎡,在建工程有双拼别墅12幢,电梯洋房10幢,电梯高层8幢,共计502户,住宅可售建筑面积为98972.46㎡,配套商业网点8个,可售建筑面积496.78㎡;地下车位766个,其中南区146个,北区620个。
涉执房地产在2020年12月16日的评估总价值为人民币30.14亿元,起拍价22.5亿,保证金3亿元,开拍时间11月13日。
(大致位置示意)
注:将现场勘查日期2020年12月16日定为价值时点(下同)。
根据早期规划,鲁德海德堡分为两期开发,一期位于青岛市崂山区松岭路66号,规划22栋楼,466套房子,总面积85891.9㎡,出现多次延期交付的情况;此次拍卖的是二期,宗地四至为,东临银川东路,西临仙霞岭路,北临梅岭东路,南临石老人二路。
本项目基本情况为:在建工程有双拼别墅12幢,电梯洋房10幢,电梯高层8幢,共计502户,住宅可售建筑面积为98972.46平方米;
配套商业网点 8个,可售建筑面积496.78平方米;地下车位 766个,其中南区146个,北区620个;除公安编号1号楼外,每幢住宅楼下还有管线用房。
另有小区配套幼儿园 (公安编号31号楼、工程编号11号楼)1幢,根据幼儿园结算审核报告,幼儿园建筑面积6729.34平方米;根据建设工程规划许可证附图幼儿园用地面积5719平方米。
土地开发程度是,宗地红线外“七通”(通路、供水、排水、供电、通讯、供气、供暖)。
主体部分形象进度情况:
备注:地下车库部分表格中楼编号为工程编号,有后浇带的部位,以描述位置附近的后浇带为界限划分。
(项目实景)
【房产价值、拍卖起价及税费等】
①房地产总价值: 30.14亿元,其中土地使用权评估值为14.7亿元,在建工程评估值为15.44亿元。
②起拍价为22.5亿元,包含前期工作专班为回收房源所筹付的资金,但不包含购房人拍卖前向凯旋地产及其关联方缴纳的与购房相关的所有款项(包括但不限于购房款及车位款等)。
③保证金3亿元 (竞买人如悔拍,将没收全部保证金),增加幅度1100万元。
④税费负担:拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后,凭法院出具的执行裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续,买卖双方依照法律规定各自承担在建工程转让所涉税费(包括但不限于所得税,增值税及附加,土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用)。
⑤买人竞得项目后,负责安置居民自竞得之日起至实际交付期间的过渡费支付。
【特别提示】
1、根据山东省青岛市中级人民法院函,本次评估不考虑历史交易价格的影响,提请报告使用方注意。
2、根据委托人调取的建设工程规划许可证附图,幼儿园总建筑面积为4466.41㎡,其中地上建筑面积4216.36㎡,地下建筑面积250.05㎡,根据青岛凯旋地产有限公司提供的幼儿园的结算审核报告,建筑面积6729.34平方米,两者不一致,根据当事方提供的资料结合现场勘查情况以结算审核报告的建筑面积进行的评估,提请报告使用方注意。
3、根据委托人调取的建设工程规划许可证附图,配套设施及商业为地上建筑面积,但根据青岛凯旋地产有限公司提供的施工图(电子版)和房屋测绘报告书(预测)配套设施及商业位于地下,两者不相一致,根据施工图纸标注的位置进行的评估,提请报告使用方注意。
4、根据青岛凯旋地产有限公司提供的房屋测绘报告书(预测)复印件,配套商业网点位于-6.0至-3.0标高或-6.5至-4.2标高,施工图(电子版)配套商业网点位于-6.0至-0.4标高或-4.8至-0.6标高或-4.2至-0.3标高,两者不相一致,根据施工图评估的,配套商业网点沿仙霞岭路设置,临仙霞岭路为纯地上网点,提请报告使用方注意。
5、住宅楼除1号楼(公安编号)外,其他楼均有管线用房,管线用房的价值包含在其相应楼座的评估结果中;地下停车位分为南区和北区,本次评估根据每栋楼的建筑面积占所在区总建筑面积的比例分摊地下停车位价值;根据每幢住宅楼建成后的销售价格占住宅楼总销售价格的比例分摊住宅用途总土地使用权价值作为每一幢住宅在建工程所占的土地的使用权价值,提请报告使用方注意。
6、根据委托方和当事方提供的资料,未发现存在应交未交的费用、政府规费等情况,本次评估以开发商已交清应交的费用、政府规费等为前提进行评估,提请报告使用方注意。
7、本次评估根据委托方和当事方提供的资料进行评估,未考虑规划设计调整或变更对价值的影响,提请报告使用方注意。
8、相关当事方如有异议,须在收到本估价报告或委托人送达本估价报告之日起15日内或委托人对当事人要求的时间内提出书面异议,否则视为无异议。
【竞买人条件】
1、竞买人应当是具备完全民事行为能力,法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的,竞买人应当具备规定的资格或者条件。
2、该项目整体拍卖,竞买人须单独竞买,不得联合竞买。
3、竞买人需具备房地产开发一级资质且注册资本金10亿元人民币(含10亿元)以上,竞买人及其控股子公司近十年须在青岛市崂山区完成住宅建设面积不低于40万平方米(以竣工备案证载面积为准)。优先考虑有实力、有社会公信力、有成熟开发经验以及较高协商处置矛盾能力的企业。
4、竞买人2020年的财务指标应满足国家对房企融资“三条红线” (剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;“现金短债比”不得小于1)政策要求。
5、拍卖标的现状为在建工程,尚未完工,竞买人成交后应当承担整个项目续建费用,并保证维续完成该项目的工程及验收合格和交付。
鲁德海德堡是当时青岛响当当的“山顶高端豪宅”,一期更是早于2015年12月正式开盘,二期2017年入市,小高户型为140㎡以及220㎡,当时售价为4万/㎡;洋房户型为220—240㎡,售价5万/㎡;双拼别墅均价9万元/㎡。因开发商资金断裂,导致一期多次延期交房,二期烂尾。
项目债权债务问题非常复杂,崂山区政府介入已多次召开专题会。目前,项目问题依然在解决中,如果此次法拍成功,将会有新的人员或企业接手,或许就能尽快重建,对于购房的业主来说或许是件好事。但是至于能不能拍成?什么时候拍成?拍卖之后又将是什么情况,尤未可知。
对此,你怎么看?!
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