前两天，深圳公布了《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》，在义务教育和住房保障方面提出了一系列完善改革措施，包括要规范学校运行经费、推行大学区招生、建立教师交流制度、完善二手房参考价以及建立租赁房参考价等。
二手房参考价2月份已经出台了，效果立竿见影，市场成交跌入冰点，包括学区房在内，价格都有松动。
从深圳这次公布的条例信号来看，这个二手房的参考价模式绝不是短期抑制房价的过渡性手段，深圳打算把它立法，以后恐怕会长期存在，这其实就是降杠杆，对抑制房价过几年动辄来一次暴涨非常有帮助。
当然这次受大家关注的主要是教育改革。
网上很多言论都是什么学区房彻底凉凉，学区房迎来致命打击。毕竟这也是大众希望看到的结果。
但真的完蛋了吗?
其实我的观点一直很明确，我非常赞成教育改革，教育改革有利于抑制学区房的炒作，促进教育公平，但学区房概念不会消失。
就算是风向标北京，实行多校划片，也划了一个时间线，在政策出台前买入学区房的孩子依然可以上理想中的学校。
现在深圳学区房凉了也是因为二手房参考价的实施，未来到底凉多少，一方面是取决于学区房政策的力度，二是二手房参考价的变化。
这次草案中提到，应当优化义务教育积分入学政策，综合考量户籍、居住时长、社保年限等因素，确保公平合理。
如果这就是深圳大学区制的话，我觉得学区房影响有限。
这不是我瞎想，而是有据可查。
实际上深圳前几年就已经开始在罗湖、南山、福田、盐田、龙华区的部分片区实行大学区制试点，虽然每个区的规则都不一样，但都是就近入学+积分入学。
怎么积分呢?
就是深户积分多少，非深户又是多少，有房子居住年限积分多少，租房积分多少，社保交一年积分多少。
比如南山区，选了南科大实验小学、南科大实验二小和塘朗小学，大学城桃苑实验学校初中部、龙珠中学、桃源中学实行大学区试点。
如果大家都想报好学校怎么办，就实行志愿申报方式，同等志愿下，录取将按积分高低来排序。
毫无疑问，肯定是深户+有房+社保年限越长的积分越多。
又比如福田，在益田村片区的福强小学、全海小学、益田小学3所学校试点大学区制，家长可自愿在3所试点学校中为孩子选择1所学校作为第一志愿，在预报名结束后，可以选择有空余学位的学校作为二、三志愿。
在积分方面，选择报读原地段所属学校的积分增加10分。
那就是说，如果你所在的地段是好学校，你报这个学校可以比别的地段生多10分。很显然好学校还是有优势。
我再说说龙华区，因为试点的学校里面有好的学区房，所以更有代表意义。
龙华在民治片区选取民顺小学、龙华区实验学校、深高北、民治中学等几个学校试点，实行单校划片与多校联动的学位调剂机制。
这里面深高北是深圳四大名校之一，大家都想填报，但如果你没买他单校划片对口的三个小区(金亨利、汇龙湾、水榭春天5、6期)房子，实际上还是很难上。
啥意思呢，以前是这三个小区可以单独加5分，今年改革优化，不单独加分了。
但是分成了A1、A2、B1、B2、C1、C2、D1、D2八小类，还是按照先学位类型、后积分依次录取。你买没买对口的这个房子还是有区别的。
比如A类中，虽然深户和大学区内有房子同样都是60分，但是，注意了，是先录取单片区的A1类，再录取大学区A2类。
什么意思呢?
就是说买了深高北对口的那三个小区才划入A1类，其他大学区范围内的只能算A2类。
只有A1类全部录完了，A2类和后面的类型才有机会上。
第一类：深户买房生源(单片区>大学区)
第二类：深户租房生源(单片区>大学区)
第三类：非深户买房生源(单片区>大学区)
第四类：非深户租房生源(单片区>大学区)
所以对深高北学区房并没有什么影响。
那这个大学区制有什么意义呢?
还是有一些意义的。
就是既优先保证了对口学区房内的孩子能上，又兼顾给了A2、B1、B2、C1、C2、D1、D2其他7个类别的孩子上名校的希望。
比如深高北小一录取的人数是300个，A1类只有250个，全部录完了，那就多出来50个可以分给大学区内的其他孩子，他们可以按积分大小排序，积分靠前的50个就可以上。
积分就是按落深户越早积分越多，买房越久，社保交的越久积分都越多。
当然以后单校划片优先的规则也有可能真正打破，变成多校划片，但只要就近入学原则和积分入学原则不变的话，学区房概念就会一直存在，比如深圳的百花片区，整个片区的学校都很好，买这里的房子再怎么划片，都能上好学校。那也没多大影响。
当然并不是说你买了这三个小区就一定能上深高北，也还存在一定的不确定性。
因为每年这三个小区报名深高北的人数实际都超过了招生人数。
比如招300人，实际这三个小区+深户的孩子可能有350个，那就有50个孩子就上不了，需要分配到其他学校去。
那这350个人怎么分配呢?
就是按照积分大小排序了。
大家都有深户+学区房也只有60分基础分，其他再按你买房的时长，每满一个月加0.1分，以及落户一个月也是0.1分，来计算高低。
虽然买了学区房总有一少部分人存在不确定性，但是大多数人还是有机会上，所以学区房的优势并未消除，家长们也愿意为了孩子大概率能上的几率去搏一把。
所以龙华从2016年开始试点大学区制后，深高北的学位房涨了。
我想深圳的大学区制改革，大概率是会往龙华这个方向走，也是行之有效的方法。
所以我认为啊，教育改革会兼顾公平和市场规则。比如多校划片按类排序，实行教师轮岗、名校集团化办学，多发展好学校。
如果是想打击学区房炒作，立竿见影的办法可以通过二手房限价，或者说像宁波一样直接针对重点学区房执行政府指导价，降低杠杆，市场马上就会凉凉。
这样既可以抑制学区房炒作，又可以推进教育的公平性，一举两得。
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