2021上半年，房地产土地市场热度、总体销售规模、百城房价水平均保持规模上涨态势，核心都市圈城市(首都都市圈、长三角都市圈、珠三角都市圈、成渝都市群)各项指标均领跑全国。综合上半年销售指数与土地市场来看，下半年城市分化势力将更加激烈，核心都市圈虹吸效应将更为明显。受土地市场与集中推盘影响，房企盈利空间收窄，下半年或成为购房者最佳入市时机。

同时，下半年需求端或将保持高规模增长：金融端，国内货币政策宽松、美元持续放水，通货膨胀压力高涨;需求端，疫情后时代，国内经济迅速恢复，需求指数上涨，购房需求泄洪式喷发;供给端，全国供应量总体下降，核心城市供求比降低至0.8以下，供方市场加速来临——总体来看，2021下半年销售规模有望继续扩大，价格指数上涨稳定。需要警惕的是，购房门槛将进一步增高，刚需群体需要多加关注。

01

STEPS 土地市场统观

热度高涨，高位溢价;盈利收窄，购房利好

2021年， “集中供地”横空出世，从根本上改变了全国22座重点城市的土地供给逻辑，同时也将全国土地市场特征更加透明、清晰化——直接暴露出城市热度、板块热度与房价核心影响因素的变化。至6月末，首轮集中供地土拍均已结束，新阶段下土地市场的特征和走向逐渐明朗。

上半年，22个重点城市全部完成首批集中供地出让，合计成交住宅用地878宗，成交规划建筑面积11126万平方米，成交金额10690亿元;整体成交楼面均价9591元/㎡，较2020年成交楼面均价上涨38.3%。出让金方面，北京和杭州首批集中供地成交金额分别为1178和1110亿元，超过其2020年出让金总额的一半，即北京、杭州已完成全年一半的土地出让任务。

除重庆外，大部分城市地块均设置了溢价上限，北京溢价上限为10%，其它城市大多为30%。大部分核心城市如北京、上海、杭州、重庆、深圳、合肥、南京、长沙、成都、南京、宁波、无锡、厦门等，其出让地块均接近溢价上线，抢夺热度较高。另外，多地还设置了竞配条款，如北京所供应的30宗地块中，15宗地块设置了配建公共租赁住房的规则，8宗地块采取了竞建公共租赁住房叠加竞高标准建设方案的规则，更加印证北京各地块的热度空前。

综合土地热度与溢价率表现，笔者归纳两条核心结论：

1.高位溢价将催化全国核心城市购房门槛继续升高。

土地高溢价，最终买单者必然是购房群体，22城土地溢价率持续攀升，将在半年后反馈在新盘售价上，购房门槛将相应提高。

北京作为核心都市群，可作为典型案例分析：北京第一批集中土拍出让30宗地块， 5-6环范围内地块19宗，占比65%，未来新房市场将集中在5环与6环之间。在售价测算上，9宗地块必破6万，10宗地块或破7万，“7万+”时代已然降临北京。

2.房企盈利收窄，当下或为购房佳机。

本次集中土拍争抢热度空前，各房企不惜“大出血”取地，热点地块溢价率之高令人乍舌。但即便溢价率高达30%-60%，其售价上涨幅度也很难达到如此规模，所以其核心逻辑必然是牺牲利润。

同时因土地集中出让，下半年新盘也会集中入市，竞争格局将更加激烈。

对消费者来说，房企“中间商差价”降低，再叠加各盘竞争“放价”，此时无疑是最佳上车时机。尤其对刚需群体来说，此次节点可能只有一次，待“集中土拍”更加完善，窗口期将不会再出现。

02

STEPS 城市观察

置业结构剧变，城市分化加剧

土地市场表现上，各城市分化趋势明显，长春、青岛、济南、天津等城市溢价率保持低位，并有流拍地块出现，而核心都市圈(首都圈、长三角、珠三角、成渝)则保持较高热度——溢价率与竟配条款都达到峰值。很明显，核心都市群更受房企青睐，未来房价也受土地影响会更加坚挺。

土地市场分化的内部逻辑，实际上是人口的加速分化(人口是经济活动的基础，也是需求端最直接的制造者)。自1990年开始，我国开始进行全体人口普查：自1990年至2010年，人口迁移特征是“向县城、城市聚集”，反应的是如火如荼的城市化进程;2010-2020年人口迁移特征则发生改变，从“城市化”变为“大都市群化”。

即，近10年核心都市圈(首都圈、长三角、珠三角、成渝)人口年均增速为2.37%，人口持续流入但增速放缓;二线城市人口年均增速为1.91%，人口持续流入且增速小幅上升;三、四线城市人口年均增速为0.43%、-0.49%，人口持续流出。甚至不仅都市圈的核心城市(北京、上海、深圳)人口增速显著，其圈层卫星城同样令人乍舌，以北京为例，北京第一圈层廊坊(含固安、三河、大厂等)近10年平均人口增长率也高达2.5%，远远超越全国平均水平(全国平均人口增长率0.31%)。

虽然人口向核心都市圈转移，但土地供给却是错配的：近十年全国1000万人以上城市城区人口增长36.0%，土地供给仅增长14.4%;200万人以下城市人口增长3.0%，土地供给增长26.1%——这也解释了为什么核心城市的房价是不断攀升的。

以上数据说明，我国在基本完成“城市化”进程后，人口将向“核心都市圈”转移，核心都市圈的虹吸效应将更加明显：产业、资金、人口等都将在不同城市能级间产生剧烈分化现象，未来势必会展现“核心都市圈高房价、三四线城市高库存”的现象，置业结构将加速改变。

目前，楼市结构性分化的特征已经非常清晰，无论是从供应端(土地市场)还是需求端(人口流向)都清晰证明着，只有核心都市圈与经济发达城市才是“向往之地”。

03

STEPS 政策观察

货币宽松，通胀高压：核心房产为硬通货

2021下半年购房政策将以“金融政策”调控为重点，各地也或将加大人才引进力度，以增加人才供给，缓解发展压力。

央行决定，2021年7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，即将有1万亿流动资金进入市场，我国货币政策即将进入“宽松时期”。“活钱”变多，即企业贷款、个人贷款、购房贷款将更为宽松，同时全民也将面临“通货膨胀”压力。

重点是“通货膨胀”高压早已来到，2021年1月-6月，工业品出厂价格指数(PPI)连续上涨，上涨幅度甚至达到了9%(5月数据)与8%(6月数据)。可以看到电冰箱、洗衣机、电视机、笔记本电脑等产品的价格均有涨幅，但还没有到更猛烈的阶段。下半年，我们将看到国内大宗商品、居民消费品都将迎来一个大幅的上涨，将呈现一个很难调节的强周期。

本轮通货膨胀直接来源于——美元超发，全球流通性泛滥。拜登上台以来，连续推出了共3万亿美元的经济刺激计划，这些钱由美国人消费，但因美国是最大的进口国，所以大部分美元都流入了加工国市场。因我国是复工复产、恢复进出口最快速的国家，所以这3万亿美元将有大部分流入中国市场，其流通性与货币总量将对我国产生巨大的通胀压力。6月中旬，拜登又提出“1.7万亿基建专款”和“1.8万亿美国家庭计划”，未来5年或又将有3.5万亿的美元超发威胁全球经济安全。

美元超发叠加国内货币宽松化，至少未来3年内国内货币流通性都将在高位维持，通胀压力将长期持续，资产安全成为亟需解决关键。抵制本轮通胀、筛选“硬通货”，应具备以下三个特点：波动性小、供需端稳定、长期看涨。结合本轮物价上涨的核心原因(供应不足)与前两轮经济周期来看，当前硬通货有三种：核心都市圈的房产、珍稀有色金属、龙头企业的股票。有色金属与股票的波动大，容错性低，所以笔者推荐核心都市圈的房产。

核心都市圈的房产因土地供应有控制、人口需求有增量，所以必然成为“硬通货”。以首都圈为例，北京土地市场受“集中土拍”要求，每年供应量保持一致，不会出现“兜售”现象;需求端来看，首都圈成为人口重仓，北京2010-2020年人口新增228.1万人，环京(廊坊)区域2010-2020年人口新增110万人，增长率领跑全国、流入量首屈一指，人口需求层面强劲。

受高房价、限购政策影响，北京房产的高门槛很难成为多数人的“避难港”。但都市核外围的都市圈或可成为资产保全的安全通道：近京南固安区域放宽落户政策，不再要求3年社保，拥有“合法稳定职业(有劳动合同即可)”“合法稳定住所(直系亲属有房产/有一年租期以上租赁合同)”“中大专毕业证”“营业执照(且纳税)”等条件即可“轻松落户”固安!

颁发施行后，大批申请落户者蜂拥至公安局户籍业务厅外，排队长达200米，更有甚者天还没亮就端着板凳前来排队!据了解，公安局户籍业务于周末也开设了便民窗口，预约办理日期也已经排到了12月，预计已有6万人排队落户。

那么区域内如何选择“硬通货”?应看核心资源占有程度。以纽约中央公园与英国海德公园为例，这两个区域不仅坐享最大的生态公园，还是该区域的商业、交通、文化中心，资源极为丰富，所以房价也一直引领全国。最重要的是，在2008年次贷危机面签，该区域房产未跌反而升值10%-30%，可以说是“绝对硬通货”。

如以固安为选择区域，那么可以重点考虑固安中央公园附近的房产。

固安中央公园坐享占地20.5万㎡的中央公园、30万㎡的超级商圈、2平方公里的科创CBD中心、北京八中分校教育等综合配套，是京南区域规格最高的生态、商业、交通、教育中心，其优质资源具有唯一性，扛通胀能力高，且具备非常高的升值潜力，是京南区域最值得入手的板块。

固安中央公园区域以都市CBD为范本，未来规划超高层商业配套、超高层办公大楼与全业态服务体系，落成后将更具备CBD气质。

2021半场已过，市场走向更加清晰：购房门槛提升，但入手时机正在;城市分化加剧，核心都市圈正在风口。

标签： 2021年 房地产 土地市场 热度