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广州限价下这个盘只卖4.5-5万/㎡,值得买吗?

来源:网易房产      时间:2021-07-02 10:27:17

6月24日,越秀星汇文玺(标准地名:文颂华府)获批一张预售证,货量为145套。

星汇文玺获批一张预售证 图源:阳光家缘

星汇文玺获批一张预售证 图源:阳光家缘

没有售楼部,没有样板房,甚至没有纸质楼书,越秀星汇文玺就要开盘了。

如此“渣男”操作,俨然爆款标配。

毗邻番禺地价亚军地块

今年4月越秀摇中国际创新城一期C地块 图源:番禺新出彩

今年4月越秀摇中国际创新城一期C居住地块 图源:番禺新出彩

今年4月的广州首批集中土地出让中,越秀摇中国际创新城一期C居住地块,楼面价达33599元/㎡,为番禺楼面价TOP2,仅次于官堂村地块(万博的金地壹阅府,成交楼面价为33660元/平) ,两者价差不足百元/㎡。

项目在大学城开放了体验中心

项目在大学城开放了体验中心

而在C地块东北侧不到2公里,是去年8月越秀地产竞得的华工国际校区二期001地块,楼面价22081元/㎡,就是我们今天所说的星汇文玺。

项目由8栋楼宇环抱而成

项目由8栋楼宇环抱而成

星汇文玺位于华南理工国际校区东北角、暨南大学番禺校区西侧,北面是南大干线,与大学城一桥之隔,除了1栋人才公寓,其他7栋均为33层高住宅,预计首推4#、6#,户型为94㎡三房和114㎡四房,每个面积段都做了两种户型设计。

值得提出的是,项目全房源朝南。94㎡做了A、B两款户型,其中A户型紧凑实用,三开间朝南,有一个6米观景阳台连接客厅和次卧,采光充足。

B户型南北对流,五开间朝南设计,采光、景观都不错。

114㎡四房则更注重居住的舒适度,B户型五开间朝南,南北对流,还做了步入式衣帽间。

最好的是C户型,单边位,采光、景观面为四个户型中最佳。

据销售介绍,项目冻资5万认筹,已经收筹约400多个,届时将会采用线上选房的方式开盘。

目前星汇文玺吹风价在4.5-5万/㎡之间。销售委屈表示,如果不是因为限价,5万+6万都是妥妥的。

这个价格,香吗?

先来看同地段竞争对手,主要有两个,一个是思科智慧城住宅项目12光年,另一个是全新盘奥园学苑壹号。

思科智慧城项目效果图

思科智慧城项目效果图

其中思科智慧城上周突击开盘,推出四期2号地块,240套112-183㎡四房,一线望江,精装均价4.3万/㎡,开盘已售罄。

奥园学苑壹号效果图

奥园学苑壹号效果图

而奥园学苑壹号还没拿到预售证,也是一线临江,目前吹风价6万/㎡。

华工

星汇文玺旁边就是华工配建的小学幼儿园

综合而言,星汇文玺的优势在于教育配套,华工国际校区内配建一所公立24班小学和9班幼儿园,附近还有广二师番禺附小和广二师番禺中学;但项目位于地铁7号线板桥站跟4号线新造站之间,距离两个站都在1.5公里以上,需要接驳;

思科智慧城三分之二是商业,住宅较少,但楼下就是金光东隧道出口,还有北向望江的优势,且距离新造站更近,步行约7分钟左右。

奥园学苑壹号的优势在于:一是地块真一线望江,二是地块南面有穗深城轨琶洲支线通过,且最近新化快速。

三大楼盘都靠近主干道,有噪音影响。户型基本都在110㎡以上,只有越秀有94㎡刚需户型。

4.3万/㎡精装一线江景房 VS 4.5-5万/㎡学位房,你怎么看?

再来看周边二手房。

一桥之隔的大学城,一手断供已经10年,目前在售二手房均价7万+/㎡,一手房10万+/㎡。但大学城是一座孤岛,新增供应几乎为零,有自己的价格体系,走的是一波独立行情,参考意义不大。

时代倾城二手均价3万出头 图源:链家

还是来看距离星汇文玺最近的楼盘:时代倾城,距离华工正门很近,目前二手均价约3万出头;跟新盘价差在1-2万/㎡之间,尚算合理。

雅居乐剑桥郡二手均价4.4万/㎡起

而往北的万博板块,最近的指标盘:雅居乐剑桥郡,二手均价在4.4-4.8万/㎡左右。但目前国际创新城整体还在起步阶段,各项配套和资源还不能跟万博相提并论,只能算是一个价格锚点。

值得买吗?

国际创新城效果图

先说说板块。国际创新城前身是思科智慧城,后面将大学城、生物岛等包含进去,集高教研发、科技服务、创新产业于一体,已经有思科智慧城、广汽智联新能源汽车产业园等,但整体还是在招商引资阶段。

从地理位置来说,国际创新城具有明显优势,距离大学城、琶洲、黄埔临港CBD等都很近。

新化快速已于6月28日开通 图源:广州日报

新化快速已于6月28日开通 图源:广州日报

在网路交通建设上,番禺政府也花了大力气。有连接大学城的金光东隧道、金光东大道;有连接琶洲的新化快速路(6月28日已开通);连接老黄埔的沙鱼洲隧道;有横贯东西的大动脉南大干线;还有南沙港快速、黄埔大桥,未来还规划有地铁12号线,通达全城都很方便。

但就目前来看,整个国际创新城还是一片工地的既视感,各项配套都欠缺,后续还有大片土地未开发,按现在的城建速度,起码要5-10年。

而从番禺政府打造万博的经验来看,没有十几年,搞不出另一个新城CBD。况且番禺还有一个广州南站嗷嗷待哺,政府所能倾斜的资源始终是有限的。买这里,要等,等产业、等规划、等落实。

对于买房者来说,还得考虑后期置换成本,你的房子能不能找到接盘侠,关键在于有没有核心竞争力。具体到个盘,就是学位、地铁、不可复制的资源等,即使以后产品同质化严重,也能卖个好价钱。

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