首页 热点 资讯 财经 国内 行业 商业 生活 快讯

经济学家:房子到底是不是投资品?

来源:90度地产微信号      时间:2021-06-29 15:57:20

中央电视台节目主持人白岩松曾说过,当房价超过三四万,再怎么涨,跟普通人就没什么关系了,反正也买不起。

2021年以来,一线城市房价普遍上涨,社科院数据显示,年初,广州房价中位数超过三万,按照白岩松的观点,四个一线城市的房子跟普通人基本没什么关系了。

这是一个令人悲伤的消息,不过,换言之,离开了普通人的房价,未来还能站得住吗?

对于这个问题的探究会涉及到一个话题,即房子到底属于投资品吗?从经验来看,房子大多以投资品的形式存在,不过,在中国人民大学副校长、中国人民大学学术委员会副主席、中国资本市场研究院院长吴晓求看来,房价十年多的时间就达到了如此高的地步,是令人忧虑的。

吴晓求坚信,随着房地产和资本市场的逐渐完成和成熟,房地产将回归到消费品本身,资本市场也将承担更多的财富管理功能。

 

01

证券化资产将代替房子?

当前,很多人担心中国出现比较严重的通货膨胀,吴晓求认为,要让这种货币的购买力有一个很好的蓄水池,这就是资本市场。

“房地产的替代投资品,大方向是证券化金融资产,这是一个大的趋势。”他认为,如果未来人们都开始转向证券化金融资产的投资,同时很好地吸纳过多的货币对物价的冲击,资本市场未来会有很好的发展。

“在城市化初期,因为有一些人意识到这类不动产会大幅度的升值,很多人会把它作为投资品存在,就激发了这个市场的需求。”吴晓求认为,在成熟的市场国家,应该说房地产更多是这样的消费品存在的,不能把它过多的认为是投资品。

发展资本市场非常重要的一个原因就是为收入水平越来越高的投资者提供它的风险承受力相匹配的组合生产,这是发展资本上非常重要的作用,而且这种作用,也会有效地改善一个国家的金融功能。

吴晓求认为,早期我们国家的金融功能主要侧重于融资功能,我们金融体系要过渡到融资和财富管理并重的时代,财富管理会变得非常重要,也就是说这个市场上所有的产品,无论是权益类的还是债券类的还是债务类的,它都是一种有效的金融资产,这个时代将会慢慢到来。

当前,资本市场正在实行注册制改革,包括推出科创板、丰富创业板,是有它的逻辑原因:宏观层面看,要应对全球经济形势的弱化,以及我们国家在一些高科技领域内在比较弱势的状态,需要通过制度变革让社会资本进入到这些高科技领域,来谋划推动高科技企业的发展。

更重要的是,注册制主要是改变原来的发行制度,原来的发行制度不是由市场来决定什么样的企业可以上市,注册制主要是从发行制度层面解决两个问题,一个是通过市场平台市场机制,解决什么样的企业来上市,解决了企业定价问题,实际上是解决了市场成长性问题,如此才能回到财富管理功能。

此外,我国首批9只公募REITS已于近日公开发售,虽然现在对公众投资者开放的份额不多,但试点过后,公募REITS有望迎来较大快速发展,这会是中国除了股票、债权和储蓄之外一个很重要的投资门类,尤其适合稳妥型投资者。

总之,投资者将会进入到一个理性的时代,注重流动性,同时注重收益和风险的平衡,这个时代正在来临。

 

02

房子到底是不是投资品?

对很多人来说,房子到底是不是投资品,似乎并不是一个值得深入探讨的问题,毕竟过去房价大幅增长已成既定事实。既然如此,为什么还要在此时探究这个问题呢?

回答这个问题之前,先来做个测试:北京四环边上单价10万元/平的房子,你觉得还能投资吗?

很多人都有自己的看法,但吴晓求很肯定,这是不能投资的,如果是自住没问题,但作为投资品,这样的标的实际上是没有价值。

投资的本质是获取未来的更多的现金流,它有两个前提条件,一是房子还能继续升值,二是随时可以变现,这两点在当下均存在极大的不确定性。

在吴晓求看来,投资品最重要的不是收益,不是它的预期收益,是它的流动性,当然一种资产的流动性不够的时候,它作为资产配置是有重大的风险,重大危机,而房地产显而易见,它的流动性是不足的。

“你要把一套房子卖掉,你不经过一年的时间往往都卖不掉,非常麻烦。同样的价值,在资本上进行投资,五百万也好,一千万也好,你的流动性非常好,迅速地可以变现。”

实际上,论证房子是否是投资品在当下尤为关键,因为房地产行业所对应的宏观环境,已经发生翻天覆地的改变,可以说与过去三十年完全不同。

回顾过去,吴晓求认为,房地产对中国经济的发展做出了特别大的贡献,在城市化过程中,房地产也有了很快发展,在十几年里走了发达国家一百年的历史和道路,中国经济能有这样的一个稳定的增长,房地产业也做出了不可忽视的贡献。

但他强调,我们不是始终处在那样野蛮生产的时代,就以为它就是正常的,那时候其实是草莽时期,我们现在要进入规范发展时期,一个成熟的市场时期。

 

03

金融市场不发达是高房价的成因?

如果房子不是投资品,很多人或许难以享受到房子涨价带来的财富增值。但同时,如果房子不是投资品,对中国经济的发展会更友好。

水能载舟亦能覆舟,正如房地产快速发展对经济有极大助力,高房价也可能对经济造成损害。房地产本来就不是一个投机品,中国的房价十年多的时间就达到了如此高的地步,对此,吴晓求表示非常忧虑。

“我们十多年前在北京买了一套房,房价五千块钱一平米,现在10万元/米,翻了二十倍,我不认为这是好事。”

他进一步解释,不要以为10万元/平的财富有多少,那是泡沫化的财富,对中国整个未来的发展不利,特别是对年轻一代,在北京生存变得非常困难,年轻人不能一辈子租房吧,一开始可以,但到45岁还租房,那会令人困惑的。

从国家宏观层面来看,高房价不是好事。吴晓求希望房价能回到过去,比如,北京四环单价5万元的时代,那样,中国社会也许会变得非常健康。

“不能一代人把过去未来五十年的收益红利都被这一代人拿走了。”吴晓求表示,中国社会还要有持续性,将房子作为投资品对中国经济发展带来巨大的风险,也使得生活成本、经济运行的成本大幅度地提高。

不过,说房子不应该成为投资品要冒着被骂的风险,因为中国人的主要资产就是房子。

公开数据显示,目前,中国居民家庭资产有80%是实物资产,这当中大部分都是房地产,只有20%是金融资产。广发银行联合西南财经大学发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》显示,家庭总资产配置中,房产占比高达77.7%。

“这是不正常的。”吴晓求认为,这种现象反映了两点,其一,国家处在城市化快速进程中,其二,金融市场不发达,没提供让投资者可以在收益和风险中达成平衡的有效组合资产,所以大家有钱就会蜂拥的进入这个市场。

飘风不终朝,骤雨不终日,未来房子肯定会逐渐回归居住本身,希望那一天早点到来,也许,年轻人的幸福感能再多一点儿。

(文中主要观点来自中国人民大学副校长、中国人民大学学术委员会副主席、中国资本市场研究院院长吴晓求6月25日在公开场合发言。)

最新文章

最新文章