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三四线城市楼市降温 碧桂园“骑虎难下”

来源:中国企业报      时间:2021-06-28 16:17:50

近日,有公开报道称,碧桂园山东区一名90后出纳,利用职位之便,在不到一年半的时间里,从公司财务系统挪用了4826万元资金,用于打赏主播、偿还债务以及其他娱乐消费。截至案发时,这笔钱已被该员工挥霍殆尽。

消息一出,舆论哗然。一名地方分公司的外包出纳,就能通过系统审批漏洞将碧桂园4800余万元资金占为己有,公司的管理漏洞可见一斑。不过,这在碧桂园早已不是新鲜事,据青财经梳理,小到销售人员大到区域总裁,都曾在碧桂园的财务漏洞中,为自己谋得过巨额利益。

01 “危情”碧桂园

今年3月,已经离职加盟华鸿嘉信的原碧桂园贵州区域总裁黄士冯,刚刚因“虚假合同套取公司资金”一事,被碧桂园告上了法庭。在他之前,原贵州区域片区执行总裁杨华平、副总裁关秀云、副总裁黄三峡,营销一部总经理邓英华、营销二部总经理凌鸿等,都曾因收受贿赂、财务造假等多种原因,相继被碧桂园查处。

在业内人士看来,贪腐频发的背后,恰体现出碧桂园羸弱的内部管理能力。尤其是,贪腐涉及的利益输送,往往会涉及到一个群体,涉及拿地、招商、工程建设等多个环节。大量资金被贪腐,建设资金必然会被克扣,这也是导致碧桂园旗下项目工程质量问题的重要原因。

“碧桂园对于最近发生的安全事故深感痛心和自责。”2018年,碧桂园集团总裁莫斌对安徽六安的工程安全事故表达歉意时如是说。言犹在耳,碧桂园又一起重大的工地事故便接踵而至。

5月16日,碧桂园郑州一在建工地,发生施工塔吊倒塌事故。尽管伤亡情况尚未公开,但从媒体发布的相关视频中可以看到,塔吊倒塌现场一片狼藉,事故严重。而在此前不久,因施工单位违规开发、安全管理混乱等因素导致的广州金叶子酒店坍塌一事,背后也有碧桂园的身影,该事故造成直接经济损失约844万元。去年5月,广西玉林碧桂园凤凰城五期工程还发生了一起施工电梯高空坠落事故,导致6人死亡。

有评论指出,本以为2018年安徽六安工程安全事故之后,碧桂园将痛改前非,不会再因工程安全问题登上媒体头条。如今看来,并非如此。

除项目工地事故频发以外,碧桂园差劲的房屋质量也屡遭业主投诉。据青财经梳理,2021年以来,碧桂园在安徽阜阳、广东东莞、广东茂名、湖南娄底、江苏昆山、山西太原、河南邓州、山东青岛等多个城市的典型项目,都爆发了大规模业主维权。维权问题涉及房屋质量不佳、虚假宣传、违规交付等多个层面。碧桂园“给您一个五星级的家”广告词,也被业主戏称为“五星级的坑”。

家住河南邓州碧桂园云璟项目的业主王先生对青财经表示,其所住的小区交付时间为2020年12月底及2021年1月底。在收房时,他发现,刚刚交付的小区存在漏水、休闲区域地面开裂等多重质量问题。尽管已多次向开发商反映问题,但迟迟未得到答复。

同为该小区的业主杨女士则表示,在不知情的情况下,其收房宝软件显示“已收房”。她称,“收房时开发商说要业主扫码签到,但业主一旦扫码就会收到已收房的消息。由于预知这样的情况,我决定先看一下房屋再决定要不要收房,所以压根没扫码,但依然收到了‘已收房’消息。有的外地业主连房子都没看到,也‘被收房’了。”

来自东莞碧桂园铜雀台的业主陈先生也面临了同样的收房糟心事。他表示,在项目工地开放日看房时,他发现,自己所购买的房子肉眼可见的问题多达25处,踢脚线开裂、主卫墙砖破损、儿童房门关不拢等问题都包含在内。去年9月正式收房后,他又发现了主卫、次卫瓷砖空鼓等新问题。此后,陈先生多次向开发商反映问题,但迟迟得不到解决。

湖南娄底五江碧桂园城市广场三期的业主刘先生则透露,自己所在的项目室内普遍存在空鼓、漏水现象。并且,“一下雨小区内就全部是积水,商铺的排污(潲水)直接排到小区内”。来自广东茂名碧桂园柏丽郡二期的业主王女士则称,自2019年年底交房以来,项目地下车库已经整改了一年多,但漏水问题仍未解决。

业内人士指出,内部贪腐严重,是导致碧桂园房屋质量不断被业主维权的原因之一。此外,碧桂园一直奉行“高周转”模式,员工为了完成业绩压力较大,只能以“豆腐渣”工程较差。近年来,碧桂园也在主动降低周转速度,但如今来看,效果并不明显。

02 三四线城市骑虎难下

在上述业内人士看来,正是由于将“高周转”模式运用到了极致,才使得碧桂园的销售规模一路攀升。2013年,碧桂园跻身千亿房企阵营,后又在2017年逆袭恒大和万科,成为“宇宙第一房企”,都离不开“高周转”模式的推动。

随着“高周转”弊病的不断显现,业内不少房企都希冀尽快摆脱这一模式。然而,于碧桂园而言,能否真正摆脱“高周转”,负债是一个重要考量。截至2020年末,碧桂园的总资产为20158.09亿元,总负债达17588.06亿元,资产负债率为87.25%,负债超过了万亿规模。

去年8月,监管层祭出“三道红线”融资新规,规范行业发展,以此作为标准,碧桂园剔除预收账款后资产负债率为80.53%,净负债率为55.6%,同比增加9.28个百分点,现金短债比为1.9倍,同比降低17.75%,踩中一道监管红线,处在“黄档”房企之列,未来有息负债增速不得超过10%。

对于剔预后的资产负债率踩中红线一事,碧桂园表示,公司负债规模将在2021年、2022年逐步下降,以在2023年6月30日前实现“三道红线”全面变“绿”。

不过,尽管偿债能力尚可,但现金短债比的下降以及净负债率的上升,也意味着碧桂园的债务压力犹存。尤其是,碧桂园的现金流表现不如以往,账上现金在2020年出现大幅下滑,这也将加重其降负债的难度。

财报显示,2019年末、2020年中期及20020年末,碧桂园可动用的现金余额逐渐由2684.5亿元,降至2055.2亿元,再降至1836亿元,去年相比2019年,碧桂园该项指标的降幅超过了30%。

由于对外担保的额度较大,碧桂园还存在一定的担保代偿风险。业内指出,截至2020年末,碧桂园为合营企业、联营公司及第三方等借款提供的担保余额为646.03亿元,占净资产的比重为25%,面临一定或有负债风险。

在营收及利润表现方面,碧桂园也迎来了至暗时刻。2020年,由于疫情影响及若干低价项目进入交付期,碧桂园的营收同比下降了4.74%,核心净利润同比下降11.4%,扣非归母净利润下降19.3%,毛利率下降4.26个百分点。这也是其近年来首次出现业绩下滑。

在营收增速方面,青财经发现,2018年至2020年,碧桂园的营收增速逐渐由67.1%降至28.2%,再降至-4.74%,几乎是断崖式下跌。与万科、恒大同期13.92%及6.2%的营收增速相比,碧桂园分别落后了18.66个百分点及10.94个百分点。

若再参考行业标杆中海地产,碧桂园的表现则要更差一些。当期,碧桂园的营收是中海的2.5倍,归母利润却不足中海的八成,差距可见一斑。

成也三四线城市,败也三四线城市。有业内人士指出,作为紧抓城镇化发展风口成长起来的房企,碧桂园自2014年起选择性的下沉到三四线城市发展,并获得了业绩的高增。然而,自2018年开始,国开行收紧棚改,三四线城市楼市随之明显降温,受此影响,碧桂园的业绩增长也就开始降速。2019年,碧桂园的营收增速为26.1%,仅相当于2018年增速的约1/3。直到今天的负增长,都是受到了三四线城市楼市降温的拖累。

据贝壳研究院监测,自2018年棚改退潮至今,国内三四线城市市场整体大幅跑输一二线城市市场。2021年第一季度虽有小幅回升,但三四线城市整体新房价格指数仅回到了两年前的水平。

中国房地产监测中心发布的288个城市房价报告也显示,2020年,一二线城市房价同比多持平或上涨,而三四线城市房价则以下跌为主,个别城市房价跌幅甚至超过了10%。

三四线城市的降价潮使“宇宙第一房企”碧桂园受到冲击。财报显示,2020年,碧桂园交付物业的平均销售价格仅有7980元/平米,相比2019年的8407元/平米,下降了427元。其中,三四线城市是降价主力。

据业内人士判断,2020年,是棚改的最后一年,随着人口结构的变化以及地理空间分布的集中化,三四线城市房价的走势并不明朗,这也将导致碧桂园的业绩增长及利润表现未来持续承压,公司此前重仓三四线城市的发展策略面临挑战。

不过,碧桂园仍在大举加仓三四线城市。2020年,碧桂园共计拿地511幅,权益总代价约2100亿元。其中,65%(按权益金额计)位于三四线城市。由于加大了在三四线城市的拿地力度,碧桂园的土储质量降至0.23,相比2019年下降0.88。

棚改货币化一去不复返,三四线城市房价上涨缺乏动力,受此影响,碧桂园也将面临“内生乏力”的局面。昔日为碧桂园带来业绩辉煌的三四线城市,如今正成为其未来发展的绊脚石,上述业内人士称。

作为较早进行多元化布局的房企之一,近年来,碧桂园也在积极寻找新的业绩增长点。不过,与其他房企重金布局商业地产、新能源汽车、文旅等业务不同,碧桂园则将投资重心放在了智能建造、机器人餐饮、新零售及现代农业等领域。

不过,时下的情况是,被碧桂园给予高度重视的上述业务,并未给集团带来相应的回报。截至2020年底,碧桂园来自其他分部的总收入仅有46.77亿元,在集团总营收中的占比不足1%。

营收贡献不高,碧桂园对于机器人等多元化业务的投入却不少,这也加重了公司的销售成本。2020年,碧桂园的总研发费用达到了26.49亿元,同比高增34.26%。在业内人士看来,尽管在集团内部得到了足够的重视,以机器人为主的碧桂园“多元化”业务,仍规模尚小,要拯救公司岌岌可危的利润表现也为时尚早。这意味着,未来几年,碧桂园的利润增长几乎不存在想象空间。

虽未披露2020年的销售目标,碧桂园集团总裁莫斌却在去年3月的业绩发布会上表示,“2020年,集团目标去化67%”。据财报,2019年,碧桂园的合同销售额为5522亿元,权益可售资源达9066亿元。由此计算,碧桂园2020年的权益销售目标应为6074.2亿元。

然而,截至2020年末,碧桂园实际披露的权益销售金额仅有5706.6亿元,约完成了预期目标的93.9%,尚有6.1个百分点的差距没有达标。

03 收并购“双刃剑”

与母公司碧桂园集团一样,碧桂园服务的营收、利润增速也呈现出放缓迹象。

2020年,碧桂园服务实现营收约156亿元,归母净利润约26.86亿元。其中,营收增速同比下降约40个百分点,三年来首次下降;归母净利润增速则同比下降约20个百分点,连续两年下滑。

为了实现规模高增,碧桂园服务在过去一年多次进行收并购。去年9月,碧桂园服务收购城市纵横(上海)文化传媒有限公司65%的股权,加码社区传媒服务业务。10月,其再收购了环卫行业龙头公司碧桂园满国环境科技集团有限公司(简称:“满国”)70%的股权,以及福建东飞环境集团有限公司(简称:“东飞”)60%的股权。此外,碧桂园服务还收购了文津国际保险经纪有限公司以及其他多家物业管理公司。

2021年以来,碧桂园服务依然在通过“收并购”之举持续加码物业赛道。4月13日,碧桂园服务以2000万元收购了碧桂园控股四家商管子公司。4月19日,其再斥资超40亿元完成对蓝光嘉宝服务71.17%股份的收购。

业内人士指出,虽然收并购是物企加速扩张的有效方式,但因收购带来的业绩增长具有不可复制性。受制于第三方收并购标的的资产质量,碧桂园服务的利润率已经受到冲击,未来将继续承压。

此外,由于大力并购,碧桂园服务2020年的新增无形资产高达46.72亿元,其中包括新增商誉31.45亿元。若后期被收购的标的业绩不及预期,碧桂园服务也将存在一定的商誉减值风险,上述业内人士称。

2020年,碧桂园服务旗下主要附属公司碧桂园生活服务的所得税率由2019年同期的优惠税率15%变更为了25%。这导致公司的所得税费用由2019年的3.58亿元上涨至9.33亿元,同比大增160.84%。

若25%的所得税率未来延续,碧桂园服务的盈利指标将随着规模的增长承压,上述业内人士称。综合多种因素来看,在连续3年力压万科、恒大荣登国内房企销售榜首后,碧桂园正迎来近年来发展的至暗时刻。

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