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广州楼市市场下行 买家议价底气提升

来源:90度地产微信号      时间:2021-06-24 16:20:07

经过长达一年的观望,郭亮终于下定决心在广州换房了。

离开家在广州奋斗15年,把父母接过来同住一直是郭亮的心愿,可两房的配置满足不了全家需求。去年下半年开始,郭亮将置换四房纳入了家庭大事件。

不巧的是,从去年下半年开始,广州黄埔、番禺、南沙等区域房价开始快速上涨,这个势头在今年年初并没有得到遏制,并引发了天河、海珠等区域房价补涨。

换房是个繁琐的过程,加上广州房贷审批速度放缓,一卖一买时间差拉长,会发生很多不确定的事情,在房价上涨通道中换房风险较大。

4月开始,广州新政频出,限价、资金端等方面严控房价,叠加疫情影响,调控成效开始显现。

市场下行 买家议价底气提升

让郭亮重新关注换房是一个偶然因素,5月中下旬,广州疫情小范围爆发,因为没办法去到深圳上班,有了更多时间,郭亮开始在网上搜索楼市信息。

叠加疫情影响,广州5月成交量处于下滑态势。广州中原研究发展部的数据显示,5月广州一二手住宅成交量环比均出现下滑,新房成交回落5%,二手房成交量环比下降25%,降幅较大。

进入6月,广州楼市的凉意逐渐明显,新房市场受到限价政策影响,拿预售证开盘的项目减少,导致市场成交量进一步下滑,二手房成交量在400-500套之间低位盘桓。

买房子就是买卖双方心态的博弈,在市场降温的趋势下,买家的心态渐渐发生变化。

郭亮表示,市场降温,就有更充裕的时间去考虑,而且也有了和卖家议价的底气。和去年下半年看房,是完全不同的状态,看了几套房子,看上的被别人买走,也有房子一个星期加价20万,基本没有什么讲价的余地。

“现在在同小区看房,基本上可以慢慢看,因为疫情,来小区看房的少了,自己打算置换到同一个小区,影响并不大。有时候则直接在业主群和其他业主约时间,还是挺方便的。”

经过一个月左右的努力,郭亮基本锁定了心仪的房子,番禺南村某小区一个160平的大四房,单价在4万元/平左右。价格较去年上涨了几千元/平,但郭亮表示能接受,小区地段好,即使广州楼市下行,这个小区的价格也没有太多下降的空间,同时还能将现有房子的涨幅变现,纳入买房的首付中,也是盘活资产的一种方式。

新一轮的降价潮来临?

多年来,楼市经历价格上涨、调控、价格下降、横盘再到上涨的周期轮回,广州也不另外。在经历一轮楼市成交缩量后,部分楼盘的价格开始有下行的趋势,其中不乏中心区的豪宅盘。

90度地产整理发现,广州天河区已有多个楼盘出现了不同程度降价。例如,位于广州CBD珠江新城的隽峰苑房价出现松动,原本挂牌单价高达15万元/平的房屋,因近期无人带看,业主心态发生变化,降价近1万元/平方米。再比如,同样是核心区的嘉裕公馆,有房源挂牌价降价212万元,单价降了1.3万元/平方米。

同时,包括去年涨幅居前的天河美林海岸、番禺万科欧泊以及黄埔万科金色梦想等多个网红盘的挂牌价格均出现不同程度的调整。

需要注意的是,目前二手房市场的挂牌价格下降并不代表当下广州楼市真实成交价格下降。因年初行情好,人为催热楼市,导致业主对房价上涨预期高,很多小区出现业主联合太高挂牌价的现象。目前挂牌价下调,在某种程度上是楼市去“虚火”的过程,目前的成交均价并无太大变化。

据广州中原研究发展部数据,6月7日-6月13日,广州二手房成交均价约为30267元/平,环比微降4%,主要是因为黄埔、南沙、增城等外围区域成交量提升。成交结构带来的房价下降,暂时无法得出广州房价处于下行通道的结论。

根据郭亮的分析,这一轮调控下,房价表现分化成定局,部分区域和楼盘较为坚挺,也不乏一些地段不够好的楼盘会存在一定幅度的下降。

人口流入和经济活力对楼市形成支撑

房价有掉头向下的趋势,让郭亮此时出手主要是因为房子用来改善居住环境,早买早改善,另外就是上文提及的番禺万博板块前景较好,未来价格会更坚挺。站在更长期来看,人口增长和经济发展将形成对房价的良好支撑。

郭亮表示,房价主要还是要看市场需求的,而需求是人创造的。近一年的时间,万博附近的堵车越发严重,这就说明人口流入附近了,人来了,自然对房子有需求了。

郭亮的分析不无道理。在房地产圈流传着一句古老的名言“房地产,长期看人口,中期看土地,短期看金融”。

再看数据层面,《广东省第七次全国人口普查公报》数据显示,全省常住人口与2010年第六次全国人口普查的1亿四百三十万人相比,十年共增加2170.94万人,增长20.81%。其中,广州、深圳领跑其他城市,广州常住人口继续位居全省第一,达1867.66万人,十年增长率47%;深圳位居其后,常住人口为1756.01万人,十年增长率约为68%。

而据广州黄埔工业和信息化局消息显示,2020年,广州净增50万人口。同时百度地图公布的《2020年度中国城市活力研究报告》显示,广州城市人口吸引力以及青年人口吸引力指数均位列全国第二,仅次于深圳。

从人口流入质量方面,广州也有较强竞争力,目前包括腾讯微信、科大讯飞(002230,股吧)、阿里巴巴等知名企业入驻广州琶洲,这些产业从业人员偏年轻,收入较高,人口流入正在对广州的房价形成支撑。前段时间广州番禺的网红楼盘越秀和樾府,就有一部分买家是来自琶洲互联网基地的青年人。

新经济的崛起亦给广州经济带来活力,2020年广州GDP突破2.5万亿,同比增长2.7%。同时,广州第一轮集中土拍价格较高,竞争激烈,对楼市形成传导效应。

多重迹象均显示,广州长期前景值得期待。

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