“定金及预收款31738亿元，增长62.9%。”这是2021年前5月房地产开发企业到位资金中增速最快的部分，相较而言，国内贷增速仅为1.6%，其余融资方式变化亦不明显。
和讯房产查阅了2016年以来的定金及预收款变化，发现其增速均没有超过30%，定金及预收款的快速增长更像一个信号，即房企加大推盘力度，销售回款现金流成为房企到位资金的主要支撑。
这不是一个小的转变，其背后是原有行业发展逻辑正在失效，尤其“三道红线”融资新规倒逼房地产行业结束杠杆驱动的增长逻辑，换言之，依靠经营性现金流实现可持续增长已成必然趋势。
杠杆紧缩已经渗透到房企的各个层面，2020年50家主流房企筹资额骤降64%，叠加严苛的土地出让政策和逐渐收紧的市场环境，业内普遍认为，接下来的一年或两年可能会是房企最艰难的阶段。
融资规模“稳降”
各方数据均表明，房企的融资境况并不乐观，融资规模正在急剧收缩。
先来看中指研究院的三组数据：
5月房地产企业融资总额为1331.42亿元，环比下降20.13%，单月融资规模自3月以来持续下降。
行业平均利率为5.69%，较上月上升了0.29个百分点。
2021年1-5月，房地产企业共融资8577.48亿元，同比减少10.15%。
融资总额持续下降及平均融资利率上升，表明房企外部融资环境持续偏紧。实际上，融资收紧还体现在多数融资渠道上。
先来看债券，根据贝壳研究院的统计，2021年1-5月境内累计发债规模约3113亿元，同比下降约11%。此外，信托和海外债融资下滑明显，中指院数据显示，2021年1-5月，海外债融资1624.54亿元，同比下降17.95%;信托融资2821.35，同比下降18.39%。
融资规模不仅下降，净融资额还首次出现负值。东吴证券首席经济学家任泽平发布了一组数据：2020Q3-2021Q1房企信用债净融资额分别为-190.4、-537.1、-505.7亿元，融资新规出台后，地产债净融资额首次降为负值。
境外债也如此，数据显示，2020、2021年1-4月，房企境外债发行量分别为4191.7、1619.3亿元，同比增速分别为-25.1%、-7.9%，净融资额分别为1929.8、-2178.44亿元，2021年由正转负。
融资规模下降直接影响了筹资活动产生的现金流净额，亿翰智库监测了50家主流代表房企的数据，结果显示，2017年至2020年，主流房企的筹资活动产生的现金流净额均值依次为213亿元、155亿元、130亿元、47亿元，逐渐减少，2020年筹资额降幅高达64%，呈断崖式下跌。
与此对应，偿债现金大于融资现金的房企数量越来越多，导致很多房企筹资活动产生的现金流净额出现负数，比如恒大、碧桂园、融创、富力等房企，以恒大为例，2020年筹资活动产生的现金流净额为﹣769亿元，而此前一年的数据还是1432亿元。
很多业内人都认为，接下来的一年或两年可能会是最艰难的一个阶段，熬过这个阶段，可能会有一批优秀公司出来。
这主要是基于以下两点，一方面，融资收紧，虽然房企有空间去操作，但现在正常标准化的融资渠道其实都在收紧，包括一些非标类的渠道，口径越来越严，这意味着再进行操作的话，成本就会特别高，能达到10%到20%，现在的行业利润空间根本不足以支撑这么高的融资成本。
另一方面，现在房企拿地的利润率，还是没有改善，第一批集中供地数据出来之后，大家对比的是谁亏得钱少，很多地块是不赚钱的，可能就赚一个流量的钱，新项目对于公司现金流的意义可能会更大一些。
上述分析师直言，有些龙头看的比较清楚，最近两年可能就稍微低调一点，不会拿太多的地，因为拿地之后也不会赚太多的钱。
对于当前的行业境况，吴建斌认为，起码未来三年，国家政策层面不会有松动，他判断有可能还会收紧，因为土地市场太火热了，销售特别是头部企业卖得也不错，在工具方面融资仍然是可以的，只是成本比原来高。
“仍然用高负债推动的想法，企业可能会到万劫不复的地步。”吴建斌强调，作为房企来讲，做好经营性现金流管理是最核心的，但这涉及到很多方面，要举全公司之力才能做好。
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