2022年9月24日，郑州最大烂尾楼之一啟福城迎来复工。（视觉中国/图）
针对河南省高级人民法院的请示，2023年4月21日，《人民法院报》要闻版刊发《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（下称《批复》），明确了对商品房消费者房屋交付请求权和购房款返还请求权的优先保护，于4月20日开始施行。
(资料图片仅供参考)
《批复》第二条提到，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
《批复》第三条称，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
不幸买到烂尾楼的购房者，今后该如何通过法律解决问题？
“超级优先权”
《批复》公布不过一日，上海光明律师事务所律师付永生已接到了客户的相关咨询。
付永生向南方周末记者介绍，这份编号为法释（2023）1号的《批复》属于司法解释，实践中等同于法律。《批复》虽是最高法对河南省高院的回复，但其规定全国有效。
但关于商品房消费者权利保护的规定并非首次出现。“《批复》内容和之前的规定大同小异，顺位和优先权没有多大变化。”付永生说。
2002年出台的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称《优先受偿权批复》）第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
但《优先受偿权批复》未明确不得对抗买受人的哪些权利，2014年，最高法在回复山东省高院时，对这个问题作了进一步解释。
《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》第二条提到，对于《优先受偿批复》第二条应理解为，“既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权”。
也就是说，早在近十年前，优先保护商品房消费者的房屋交付请求权和购房款返还请求权已得到了法律认可。
不过，为了切实实施民法典，最高法自2021年1月1日起废止了部分司法解释及相关规范性文件，《优先受偿权批复》位列其中。
付永生表示，新的《批复》是民法典实施后，首次对商品房消费者权利保护作出明确法律说明。
“第三条给了购房者‘超级优先权’。”付永生举例称，如果一个烂尾楼盘，开发商欠了工程款、银行贷款、材料款，开发商破产或跑路，也没有公司愿意接盘，此时将楼盘拍卖，款项将全部平分给全体购房者，如果还有剩余的钱，再按工程款、银行贷款、材料款的顺序来处理。
根据付永生的经验，在现实中，如果遇到烂尾楼，购房者往往不会一开始就选择退房，而是等到房价上涨，集资继续盖房。
这种情况就适用于《批复》第二条。付永生举例称，购房者将尾款交给法院直至付清所有房款，法院就会解除工程队、银行、供应商对这个房产的各种查封，要求房产部门给购房者办理房产证。
“封顶放贷”
烂尾楼业主退款得到了最高法的支持，现实中是否有难度？
上海光明律师事务所律师罗春雷告诉南方周末记者，《批复》主要适用于住宅购房者。“消费者”在司法实践中一般是指供自己或家人消费（居住），所以购买商铺、办公楼无论是自用还是出租，很可能不被认定为消费者，不适用本规定。
他还提示，《批复》在落地实施中或将遇到群体性案件的立案问题。很多法院为了提高效率，要求对10人以上的类似案件，必须先选一个示范案件判决之后，再对其它案件立案。而一个示范案件，从立案到判决，可能要等半年到两年。在此期间，其他购房者难以等到法院立案。
中原地产首席分析师张大伟对南方周末记者说，烂尾项目肯定是盖了一部分，到了建安（房屋建筑和设施设备安装）部分。建安成本在全国来说差别不大，基本上毛坯房在3000元以内。也就是说，平均一套房再投入10万到20万元就可以让项目不烂尾。
在过去的案例中，大部分烂尾项目都是开发商破产或资金已被挪用。张大伟说，这意味着项目实际可执行的资产价值非常少，即便是退款，业主也拿不到多少钱。
张大伟希望，未来法律可以对既有规定作出更实际的解释。如是否应该要求没有封顶的项目，购房者贷款由银行承担。
根据2007年发布的《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（下称《通知》），第三条“严格住房消费贷款管理”，对住房的放贷条件作了细致要求：
“商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。”
2019年和2021年，山西和上海也都出过“封顶放贷”的明文规定。
“现在比比皆是的情况是，房子建了一半，购房者拿不到房子还要还贷款。”张大伟观察到，郑州因为疫情和水灾等不可抗因素，本应前两年交付的期房得以延期，在今明两年迎来交付高峰。之前被暂缓的问题集中显现，郑州进入诉讼爆发期。
1990年代，香港的“卖楼花”传到内地，正是内地预售制的由来。香港如今较少出现烂尾楼，购房者“不交楼，不还贷”。
香港泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚向南方周末记者介绍，在香港购置期房，主要有即供付款和建期付款两种方式。他是中国内地注册房地产估价师及经纪人和香港产业测量师。
前者要求项目还在建筑过程中，准业主就要开始付款。通常是在签临时买卖合约时（可理解为认购书）先付10%，签正式买卖合约后的90至180天内缴付尾款。但在楼花期申请的按揭，银行最高只提供50%-60%的贷款。由于业主愿意提前付款，开发商会提供较高折扣。
而建期付款允许准业主先付少量首付（可低至10%），待房屋落成后再付尾款，那时准业主才向银行申请按揭贷款。但对首置准业主来讲，他们可以申请购买按揭担保，从而为1000万元以下的物业拿到8成或9成贷款。不过由于开发商收款期限变长，提供的优惠较少。
张翘楚解释，虽然即供买房有更多优惠，但对买家资金要求更高。所以，香港购房者普遍选择建期付款方式，那时房屋已落成。
南方周末记者 施璇
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