本报记者 杨让晨 张家振 上海报道
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受益于多方面利好因素推动，今年一季度，上海楼市正持续进入“小阳春”状态。
据诸葛找房数据研究中心报告统计数据，2023年一季度，上海市新建商品住宅成交38079套，较2022年第四季度上涨2.57%，较2022年同期上涨9.39%。“上海市新房成交量上涨，既得益于市场情绪修复、购房需求进一步释放，也离不开上海市持续供应推新的助力。”诸葛找房数据研究中心表示。
除新房市场外，上海市二手房市场也表现优异。据上海中原地产统计数据，2023年3月，上海市二手住宅成交23991套，环比上涨24.43％，同比上涨86.12%，成交量达到近20个月以来的高点。
除成交量外，上海楼市成交均价也在上涨。克而瑞统计数据显示，今年前2个月，上海市商品住宅成交均价达到65849元/平方米，较2022年同期上涨了7%。
中原地产分析师卢文曦在接受《中国经营报》记者采访时表示，今年3月，上海市二手房市场成交量增加，首先得益于市场政策有所放松。“首先，降准对于推动市场成交有较为正向的作用。另一方面，从市场发展节奏来看，包括市场情绪也有修复迹象。不过，从以往的统计数据来看，上海市每年上半年二手房的成交量都有较为明显的上涨，今年的情况也比较符合市场预期。”
新房市场止跌转涨
今年以来，上海楼市稳健发力，新房市场迎来了较为明显的复苏行情。
据克而瑞统计数据，今年一季度，上海市新房市场去化率达到79%，基本回升至2022年第三季度水平。今年春节后，上海市共有43个项目开盘，有34个项目的去化率高于70%。
记者注意到，今年一季度，上海市新房市场的来访、认筹量均上升明显。截至3月末，上海市已有6个楼盘的认筹人数突破千人。在今年两批次新房供给中，第1批次热度较高，认筹率高达207%，第2批次则有所回落，目前仅有4个项目触发积分。
具体来看，今年3月，浦东新区新房成交量位居上海市首位，新房成交达4597套，占比29.53%；其次为松江区，3月共成交2059套，占比13.23%；闵行区则位居第三，3月成交1792套，占比11.51%。
其中，浦东新区的金桥板块和临港新城板块成交套数分别为829套和680套，占据成交套数排行榜前两位。宝山区的顾村板块跻身第三名，3月共成交548套，均价为47862元/平方米。
据了解，3月成交单价最高的板块为位于杨浦区的东外滩板块，位居排行榜第四位，3月共成交538套新房，成交均价为114460元/平方米。
“千人认筹”等现象也再现上海楼市。位于杨浦滨江板块的缦云嘉苑首次开盘就在2.5小时内售罄，成交额达43亿元。而位于闵行区的建发璟院近日开启认购也出现了“排队买房”的盛况。位于上海市内环的天汇玺项目在认购期前两天就已经认购超450组，认购率达到207%。
在楼市成交量上涨的同时，成交均价也止跌回稳。据诸葛找房研究中心统计数据，2023年3月，上海市新房成交均价为41595元/平方米，环比上涨7.69%，同比下跌8.25%，跌幅同比上月收窄10.72个百分点。
中指研究院分析认为，今年二季度，全国房地产市场有望趋稳，全年保持谨慎乐观预期，成交量或将小幅增长。“当前，各地因城施策有望持续推进，热点城市供给量增加等因素亦在提振部分城市购房者的置业情绪。前期，二手房成交置换出的改善需求尚未完全进入市场，这部分需求入市或将对新房市场形成一定支撑。”
“当前，房地产市场也面临着较多不确定性，恢复的基础尚不牢固。”中指研究院同时表示，“居民收入预期尚未根本扭转、购房者对期房烂尾的担忧和房价下跌预期等依然是制约新房销售修复的关键因素。根据中指研究院调查数据，3月底购房者的置业意愿小幅回落，反映出当前市场信心仍不稳定。”
二手房成交量创新高
在新房市场稳健复苏的同时，今年3月，上海市二手房市场成交量也创下了近年来的新高。
据中指研究院统计数据，今年3月，上海市二手住宅平均价格达到65588元/平方米，环比上涨0.46%。尽管价格有所上涨，但这并未阻挡购房人的入市热情。今年3月，上海市二手住宅成交量近2.4万套，较2022年同期增加近九成。
具体来看，今年3月，浦东新区二手房成交量在上海市拔得头筹，以5558套位列上海市各区成交量第一，环比增加28.03%。宝山区、闵行区分列第二、三位，成交量分别为2414套和2344套，涨幅分别为23.86%和14.67%。
按板块划分来看，上海市成交前三名分别为奉贤新城、周康板块和金山新城板块。其中，除周康板块外，其余板块的成交总价均在200万元/套以内。中原证券分析认为，这表明刚需产品依旧是上海市二手房成交最活跃的房源。
不过，也有“头铁”的房东。挂牌房源位于东顾村板块的一名房东告诉记者，挂牌房源为约150平方米的复式住宅，此前有购房者曾出价580万元，但没能成交。“我的理想价位在600万元以上。”
记者注意到，上述房源价格目前已经上调至660万元，挂牌时间超过了一个月。
事实上，自今年2月以来，上海市二手房市场的挂牌量就一直在增加。据城市测量师行统计数据，今年3月，上海市存量房源挂牌量达到120559套，环比增加2.11%。
易居研究院研究总监严跃进告诉记者，上海市二手房挂牌量增加，很大程度上说明很多房源正急于出售，部分房东可能希望套现或者置换住房。当前，上海市二手房挂牌成交后如果购买改善型住房，可以减免个税，这也在刺激挂牌量增加。
对于上海市二手房市场的未来走向，严跃进分析认为，上海市二手房市场总体上会呈现在波动中上行的趋势，后续月份成交量有望冲高到2万套左右。
市场信心仍有待恢复
“总体来看，目前的政策环境仍利好房地产业发展。”诸葛找房数据研究中心方面表示，2022年以来，中央及地方出台多轮利好政策支持房地产业。2023年伊始，多城继续调整优化楼市政策，再加上信贷环境宽松，购房客户热情回升，业主预期转好，涨价信心已连续回升两月。
克而瑞方面也表示，上海楼市本身的热度和韧性已领先全国。随着近期新房供应放缓和需求释放，市场回暖明显，但考虑到今年的供应体量，未来楼市或将再度面对激烈的市场竞争。
在新房市场方面，克而瑞方面分析认为，由于二季度供应增加，或许“撞车”的现象会加剧。“上海市中心城区无明显缺陷的项目较为坚挺。目前来看，外环线周边的热点区域和新城轨交片区在轨交和配套辐射下，平均去化率达到七至八成，远郊区优质项目的去化率也尚可，其余地区去化率则持续维持低位。”
新房市场的竞争犹存，二手房市场则可能仍将维持高热度。卢文曦告诉记者，从近十年上海市二手房市场的成交数据来看，每年3月份前后的成交量在升高后，4月、5月会出现良性回调，回归到正常的交易区间。
从涨降价房源来看，2023年3月，在上海市二手住宅调价房源中，涨价房源占比为15.8%，较2月下降6.9个百分点。不过，诸葛找房数据研究中心方面表示，3月份，房地产市场回暖的持续性开始显露不足，业主涨价信心上升局势暂不稳定，继房价“三连升”后呈现小幅回落态势，市场信心仍有待恢复。
值得注意的是，上海市二手房“带押过户”业务也已在稳步推进。日前，上海市自然资源确权登记局召开各区登记中心主任工作会议暨进一步推进“带押过户”工作部署会，对“带押过户”业务提出了具体工作要求。
具体要求包括，通过印制宣传册、设置“带押过户”专窗等方式，加大宣传力度，引导更多的金融机构和办事群众，选择“带押过户”业务，扩大业务面，提高业务办理量。同时，各区登记中心要积极探索、善于总结，在实践中推出新经验，发现新模式。
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