作者 | 醉酒大鲨鱼
(相关资料图)
文章来源 | 格隆汇楼市
3月尾，摇号型人才房，高开低走的选房结果再次冲上热搜。
首批次6个人才住房项目总共4422套房源，超过半数人弃选。
其中安居同乐馨苑199套可售人才房，全部售罄，但超六成人弃选；深铁熙府2080套，第五天几乎售罄，但弃选率超八成。
而开盘之初，深铁熙府项目终审合格10686户，安居同乐馨苑终审合格11668户，万人抢房的状态。
本来以为6折大家会疯抢，没想到弃选率却高出预期。
说明有相当一部分人，只是抱着试水的心态参与。
面对这样的选房结果，从市场的反应来看，大致有这几个原因。
1、6折的人才房，依然高攀不起。
虽然价格相比周边新房，人才房已经是6折的价格，但很多人才依然负担不起。
6折后的安居同乐馨苑均价依然需要4.6万/平，深铁熙府需要约6万/平。
这个价格，对照普通商品市场，已经是刚需买房的承受底线。
选择人才房的群体，本身又是实实在在的刚需。
这就导致了，普通刚需买不起，但改善、豪宅群体的人并不感冒的尴尬。
2、未来十年流通的不确定性。
由于这一批人才房暂还未定性，未来流通的方式和限制条件，大家担心持有时间过长，未来套利空间存在极大的不确定因素，上涨预期影响。
说明即使是人才房，实际上相当一部分人，依然是以房产增值为导向选择买房。
3、人才房限制严格。
按照《深圳市保障性住房条例》及《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（深圳市人民政府令第228号）规定，人才房在解除限售期限内，即使个人购房，也不能出租、转让，出借、空置、二次抵押贷款、购置二套房产等，导致流动性降低，只有居住属性。
4、品质和地理位置因素，是导致人才房弃选的最大因素。
回归真正的居住属性，但很多人认为，周边的环境、配套、项目的品质，地段都没有办法满足居住的需求。
比如安居同乐馨苑，大家接受不了房间太小、车位不够、周边太多农民房，深铁熙府接受不了交房太晚，周边配套没起来，工厂太多，两房不够用，去高新园、科技园太远，港口大货车多。
5、优质户型已被率先挑选完。
很多人在选房过程中，心仪的楼层、户型被前面的人选完。
6、等待位置、户型更好的人才房，比如前海的深业云海湾。
这些综合原因，导致人才房弃选率进一步加剧。
实际上弃选率高，选的人也多。据项目公告显示，深铁熙府1001套两房已经被选完。从昨天现场销控表显示，三房也被选得七七八八。
但也进一步验证市场低位运行的周期，大家对房子的要求更加严格，更加挑剔了。
而且，以居住为需求，南山的人才房，无论是物理距离，还是区域概念，都要比沙井、光明这些地方更合适。
挑选居住物业，大逻辑物理距离过远，反而伤害大家的热情。
市场上大家抱怨，沙井、光明长通勤太过辛苦和无奈，如今出现中心区域的房子，反而弃选。
像光明、沙井这样的区域，很多人都愿意等待规划慢慢落地，南山这样的核心区域，反而大家没有什么耐心。
说明，很多人也并没有意识到，任何房子，核心价值还是地段。
实际上，和大家弃选南山人才房的看法有点不太一样，鲨鱼是比较看好这两个项目的。
一方面项目周边还有很多变量值得期待，具备很强的成长持续性，另一方面，相比远郊，在南山辐射的范围内资源更集中。
再有就是，人才房流通风险仍未被锁定，未来10年规则仍留有空白。
以安居同乐馨苑来说，物理距离上紧靠宝中和前海两大片区，实际步行到地铁站约600米，周边旧改在陆陆续续升级。
项目旁边就是南头街道同乐物联网产业综合基地城市更新单元。
附近近距离还拥有南山人民医院、南山区中医院（在建）、宝安区人民医院。
从位置上看，旧改价值+宝中商圈价值+前海外围价值+近距离地铁价值，实际上就很适配刚需低价住南山闹市，短距离通勤的需求。
以深铁熙府所在的位置来说，大家最介意的就是周边环境，工厂很多，配套有所欠缺。
但以蛇口的规划来看，这几年已经出现非常大的变化。
首先整个蛇口，2018年深圳市规划国土委重新划分南山南半部分的区域，把前海、赤湾、蛇口，将分为大小南山、蛇口、蛇口南及赤湾。
从用地规划图来看，大小南山片区，基本是绿地，老蛇口片区基本是住宅，赤湾片区是发展留存用地居多。
虽然广义的蛇口区域开发得早，整个赤湾范围还留存非常多发展备用地，基本占了整个赤湾及蛇口南一半的面积。
这些储备用地，基本没什么地面建筑，也无住宅，如果未来改造，速度是可以很快的。
既然其他远郊区域都愿意等待规划落地，区域升级，为何就不愿意等待赤湾？
其次，大家吐槽赤湾工厂很多，实际工厂用地范围不算大，而且基本已经改造成艺术IP，周边潮玩+创意园+艺术展览馆的IP正在慢慢形成。
这点从地图坐标就可以看出。
深铁熙府南向是留存发展用地，西向是左炮台公园，东边是商业用地和一小块工厂用地。
虽然地块显示的是工厂用地，但很多不知道的是地块上的蛇口价值工厂已经不做工厂，2013年之后改成了工业遗址文创园，还作为深圳当代双年展展览地成了网红打卡点。
而蛇口价值工厂南面，以前是国企的制造车间，已经改造成湄南河综合体育小镇，也是网红打卡点，骑马、打棒球、卡丁跑车、模拟滑雪、室内冲浪、室内潜水、网球场、射箭、橄榄球、飞盘、攀岩等等能想到的体育项目，都能找到。
可以看到周边环境和格局有在慢慢改善。
过去这两个网红打卡点，大家说比较偏僻，交通不方便，去年12号线南宝线开通后，就方便了很多。
所以并没有大家想象中那么差劲。
第三，无论是广义的蛇口板块还是狭义的蛇口板块，这几年旧改的速度非常快。
桑泰赤湾村二期改造，去年12月已经同意用地批复，已经公布具体的总平面布局示意图。
赤湾牛铺仓库城市更新已经改造出半山臻境花园小区。
南水工业村更新单元也就是临海揽山御园，已经是现房。
渔人码头更新单元，已经成为了深圳湾新玺名苑。
渔二村、湾厦村城市更新和土地整备实施方案已经公告。
第四，也是鲨鱼认为赤湾更能撑起区域逻辑的点，那就是太子港商业配套+油轮母港。
太子湾带来的K11商业，加上油轮直通香港中环核心的便利，赤湾片区内一站地铁就能享受这种资源。
所以，在鲨鱼看来，整个蛇口的旧改价值+商业价值+文艺价值+海边景观价值+人文价值+油轮母港价值，是任何一个远郊片区都无法替补的。
片区的成长动力，能够持续下去。
当然要说广义的蛇口有什么短板，一定是旧住宅+还留有大片做发展备用地的码头。
老蛇口片区内80-90年代的老小区较多，要等着拆迁，环境无法一下子有很大的变化。
赤湾留有大片的码头，未来很难搬迁。
所以，看到这么多人弃选人才房，鲨鱼是有点意外的。
当然了，同乐或者整个蛇口区域，不是完全没短板。
同乐片区，城中村，老房子多，蛇口区域中蛇口南和赤湾的开发程度最弱，等到价值全部兑现需要非常久的时间。
但鲨鱼认为，在低预算选择市区，这些持续成长的长板假以时日是可以弥补短板的。
可惜，很多人并没有等待片区升级的勇气。
作者观点，不代表格隆汇立场
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