2023年3月第一个周末，北京昌平一家楼盘售楼处，看房客云集。 （南方周末记者 卫琳聪/图）
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“嘎的一下。”
北京昌平一个楼盘的置业顾问张森茂特意拉长音调，形容楼市起势之快。
此时正值2023年3月的第一个周末，售楼处里人头攒动，带着春节气息的红色装饰还没有撤下，客户们围坐在大厅里，洽谈买房事宜，广告牌上写着“大有钱兔”。
“大年初五初六就开始了，一直持续到现在。”张森茂告诉前来看房的南方周末记者，春节前一周，楼盘就热闹起来。过完初五，看房人数一直居高不下，年前的两百多套房源现在只剩下几十套。
中指研究院市场研究总监陈文静向南方周末记者介绍，从2023年1月初开始，全国新房和二手房市场都出现了好转迹象，春节后重点城市市场活跃度持续回升。
3月第一周，重点50城的新房周度成交面积同比增长超过30%，10个核心城市的二手房成交量达到2019年以来周度最高水平。
与此同时，二手房业主们开始趁着行情回暖纷纷出手。长沙、杭州等地的小区群里喊出了“不要贱卖”的口号，呼吁业主上调售价。3月7日，“多地二手房业主保卫房价”冲上微博热搜。
“还是属于信心不足。”上海中原地产首席分析师卢文曦向南方周末记者分析，当前市场刚刚转暖，主要是前期积压需求的集中爆发，后续市场是否持续向好仍有待观察。
前期需求积压
楼市回暖的信号，最先表现为看房人数增多。从1月中旬开始，北京一个房产自媒体组织的看房班车排满了行程，每天要在各大楼盘间奔波三四趟，一个月有两百多组客户看房。
该自媒体创始人房姐是个老北京，她告诉南方周末记者，现在一个月的带看数量比2022年11月增长了约30%。
二线城市也在升温。周正光负责的济南片区，公司售楼处现在一天有两百多组客户到访，“去年同期只有10组”。他在一家全国性房企工作多年，眼看济南市场由冷转热。
在郑州一家房企工作的李坤告诉南方周末记者，2月售楼处的到访量同比增长了近四倍，银行开始推出贷款免息政策抢购房客户，“可以说是一片火热”。
2021年郑州连遭洪灾、新冠疫情多重打击，商品住宅成交面积创2015年以来新低。
在陈文静看来，当下楼市回暖一定程度上源于前期需求的积压。在新冠疫情防控下，房地产交易受到限制，随着生产生活逐步恢复正常，购房需求也被释放，一、二手房交易都活跃起来。
北京海淀区的房产中介张洁记得，2022年时，她所在的片区至少有两个月处于封控状态。客户出不了门，着急买房只能视频看房，门店里一个月都签不了一两单。“现在（店里）一个月签10单，你看看是什么比例？”
回暖同样也是政策效果的显现。2022年楼市支持政策频出，从年初郑州放松限购限贷开始，一年内16座万亿GDP城市放宽楼市限购政策。中央层面也密集出台房地产金融支持政策，信贷投放、债券融资、股权融资“三箭齐发”。
陈文静举例，如武汉、济南等城市，2022年出台放松限购、下调房贷利率等政策，2023年春节后房地产成交规模达到了2022年以来的高位。
未恢复到疫情前
一般而言，春节假期房地产成交量较低。兔年春节出现在阳历1月，导致2月市场数据环比、同比增幅都显得更高。
陈文静介绍，如果排除春节假期的影响，将1月和2月看作整体进行对比，2023年全国重点百城的新房成交量与2022年几乎持平，仅微涨3%。与2019年同期相比下降10%，尚未恢复到新冠疫情前水平。
从价格上来看，目前新房价格尚未回升。中指研究院监测数据显示，2023年2月全国重点百城新房均价环比持平，止住“7连跌”态势；同比下跌0.06%，跌幅较1月扩大0.03个百分点。
二手房价格仍在下降。陈文静介绍，2月份全国重点百城二手房均价环比下跌0.01%，100个城市里仍有78个二手房价格在下降。这样的下跌态势已持续10个月，虽然目前跌幅收窄，但尚未止跌。
整体来看，目前市场活跃度的提升以一、二线核心城市为主，三、四线城市较弱。兰德咨询总裁宋延庆告诉南方周末记者，三、四线城市受春节返乡置业影响明显，1月份成交量有所提升，2月再度偏冷。
他从事房地产行业二十多年，在三、四线城市投资了不少住宅项目，每隔两周就要去一线调研市场情况。1月份调研时，宋延庆发现，三、四线城市楼盘月销售量从2022年的个位数恢复到了20套左右，但2月份春节结束后，返乡置业需求消退，销量又掉了下来。
二手房挂牌量大幅攀升
在这轮回暖中，率先活跃起来的是二手房。陈文静介绍，二手房市场的回暖时间比新房更早，恢复速度也更快。中指研究院监测的10个重点城市二手房成交量已连续5周同比增速超过70%。
陈文静分析，原因在于二手房市场以一、二线核心城市为主，这些城市由存量房交易占主导，规模较大，市场化程度更高，随着限售等政策放开，以及年初孩子上学的住房需求释放，成交量快速提升。
与之相比，新房则一定程度上受到供应端等因素影响，市场恢复相对较慢。例如北京、上海等一线城市，近期新房成交量周度提升幅度并不大。
“现在尴尬的是项目和房源明显不足。”周正光所在的济南也出现类似情况，虽然新房售楼处的到访量已恢复到新冠疫情前水平，但因为可供挑选的房源少，不少人逛一圈又走了，新房成交量还达不到之前的水平。
二手房挂牌量仍在大幅攀升。58同城、安居客发布的2023年《2月国民安居指数报告》显示，2月份全国新增二手房挂牌量环比上涨238%。其中，上海、广州涨幅超2倍，北京、深圳超1.5倍，湖州、嘉兴、惠州、昆山等地更是超5倍。
长沙雨花区一名房产中介告诉南方周末记者，2022年公司在雨花区的二手房月销量只有几十套，上个月卖出了两百多套。其中置换改善的业主大概占一半，也有趁着行情好回笼资金的投资客。
卖房套现的投资客在济南也存在。“之前有人买多了，前几年除了CBD等核心区或教育资源好的片区，其他区域房价都在持续下降。”周正光说。
也有一些二手房业主试图涨价。长沙、杭州等地的房产中介告诉南方周末记者，近期部分业主开始上调价格。“涨幅目前来说还不是很大，（一套房）5万、10万地涨。”
卢文曦认为，二手房挂牌量增大反映了业主对未来楼市信心不足，想要趁当下行情回暖套现获益。但并非想涨价就能实现，尤其是长沙等地楼市依然以新房交易为主，二手房的市场空间相对较小。
陈文静分析，二手房挂牌量增加的情况下，买家可选空间增大，如果业主着急出手，或会下调价格。同时，二手房也会分流新房的需求，使得一二手房的价格上涨动能都比较弱，进一步影响市场预期。
她认为，接下来房地产市场能否维持向好态势依赖于宏观基本面的修复，如果购房者的收入预期、置业信心能够维持下去，市场将逐步企稳。
（应采访对象要求，张森茂、周正光、李坤、张洁系化名）
南方周末记者 卫琳聪
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