来源：视觉中国

作者 |  肖望   

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编辑 | 杨布丁

出品 | 棱镜·腾讯小满工作室

“两年前我也办过提前还贷，打个电话约好时间就去了，非常顺利。同一家银行，现在要办理，银行说让我们等通知，什么时候能办不确定。没想到，想给银行还钱竟也如此麻烦。”2月6日，一位深圳市民对作者吐槽道。

从2022年5月起就被频繁提及的“提前还贷”话题，近期因为排队时间超过两个月屡屡登上热搜，部分银行关闭线上预约还款渠道、个别银行收取提前还款违约金等也招致大量抱怨及投诉。

“据我了解，深圳地区很多银行的提前还款已经排队到4月份，还有大行已经预约到4月份以后。”深圳某城商行客户经理田梦（化名）告诉作者。

“不想再给银行打工了，每个月的还款里大部分都是利息，本金少得可怜。”有网友称，提前还贷相当于买了一笔高收益理财。

当理财收益难以跑赢房贷利率，越来越多的人选择提前还贷。

“银行理财亏本，不如提前还贷”

“我觉得自己就是’大冤种’。”重庆市民曾铭（化名）苦笑道。

2021年上半年，曾铭在重庆购置了首套住房，贷款168万元，利率为LPR (Loan Prime Rate，指贷款市场报价利率)+120个基点，达5.85%。在去年LPR陆续调降35个基点后，今年的还款利率为5.5%。

曾铭介绍，自己此前月供为9911元，今年适用新利率后月供为9539元，每月节省了372元。但去年重庆市为促进房地产市场健康发展，将首套住房贷款利率下限调整为LPR-20个基点，最低可达4.1%。朋友今年初办理的按揭贷款利率为4.2%，同样的贷款额月供比自己减少1300多元，利息总额也减少了近60万元，令人十分懊恼。

与此同时，近两年银行存款利率不断下调，股市、基金更是亏损严重，曾铭认为，自己购房时利率在高位站岗，即便LPR继续下调，但由于加点系数过高受惠有限，加上未来理财的收益率也不见得会涨太多，于是决定提前还贷。2022年末，他申请提前还贷80万元，并于今年1月份扣款成功。

“最大的感觉是轻松很多，月供少了近一半，还节约了很多利息，再和低利率购房的朋友比较时心理落差也不会太大。”曾铭表示。

提前还贷的风潮在2022年5月份时就已出现。当时，多位受访者表示，市场上收益能跑赢房贷利率的投资产品越来越少，加上工作预期不稳，希望能提前还贷降低负债，减轻压力。

农行副行长林立在去年8月末举行的中期业绩会上介绍，据了解，客户提前还贷主要是基于自身财务规划，当然也和现阶段金融投资收益率中枢下降有一定关联。该行一方面做好申请受理，依法合理减免违约金，另一方面依托大财富管理体系，针对性加大住房贷款客户服务力度，满足客户资金保值增值需求。

不过，2022年11月份以来，受债券市场剧烈震荡影响，被投资者认为低风险、固定收益的银行理财再现大规模亏本行情，甚至有投资者惊呼“四天亏光两个月收益”。于是，“受伤”严重的投资者提前还贷意愿再度攀升。

田梦的感受非常明显：“12月份和1月份申请提前还贷的客户特别多。我挽留客户说能不能不还，客户态度很坚决，说现在买银行理财都会亏本，还不如去还房贷，而且房贷利率超过5%，提前还掉一些能减轻月供压力。”

新发按揭贷款利率进一步走低，令前两年购房时高位站岗的客户心理落差持续扩大。

中国人民银行货币政策司司长邹澜在1月13日的国新办发布会上介绍，根据掌握数据，2022年12月份新发放个人住房贷款利率，全国平均为4.26%，和2021年12月同比下降1.37个百分点，这是2008年有统计以来的历史最低水平。

1月5日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。    

1月29日，郑州率先宣布首套房贷利率再次下调，最低降至3.8%，在LPR基准上减50个基点。资料显示，2021年6月时，郑州首套房贷款平均利率曾高达6.12%，在全国都属高位。

假设购房者需要贷款100万元、分30年等额本息还清，在不考虑LPR调整的情况下，不到两年时间，郑州购房者月供可以节省1413元，利息总额可节省近51万元。

更多的城市或将跟进郑州的举措。易居研究院研究总监严跃进指出，2020年初全国重点城市主流的房贷利率为5.3%，经过三年的金融政策调整，2023年1月份关于“3.8%利率为主流利率”的共识逐渐增强，天津3.9%、厦门3.8%、珠海3.7%的利率开始出现。全国百城2022年房价数据统计显示，有7成城市房价处于疲软状态，预计更多城市在一季度甚至2月份前都会主动下调房贷利率。

借消费贷还房贷，可行吗？

“去年就在想要不要提前还了，但公司效益一般，心有余而力不足。”河南省驻马店购房者王女士告诉作者，尽管本地房价不算高，但自己的住房贷款利率高达6.8%，25万元的按揭贷款，30年间利息就要还33.67万元，“感觉这么多年都给银行打工了”。

LPR下调后，王女士的月供还款额仅少了40元。她盘算着，“现在市场上很多信用贷利率不到4%，借钱还贷不就能省下一大笔利息吗？”

持有类似想法的客户不在少数。北京一互联网大厂员工对作者表示，自己购房时贷款利率达6%，而近期公司渠道办理的某行消费贷款利率可低至3.25%。他决定借消费贷80万元将商贷提前结清。

不过，田梦告诉作者，近期在办理业务时了解到，提前还款的客户大多是用自己的储蓄，还款额大多是20万、30万或50万。这部分客户多是近两年办理按揭的，尽管贷款利率较高，但暂时无力偿还全部借款。尚未发现有客户套用消费贷提前还款。

田梦指出，消费贷看似利率更优惠，但额度普遍不超过20万元，且期限太短，多为1年、2年期，期满需要归还所有本金，再续贷时利息不稳定。“如果只提前还20万，大部分客户省下来的月供和利息并不明显。不排除有客户多借几笔，而且收入较高，能确保自己在这两年里还上消费贷的本金，否则到期还款压力非常大。”

田梦透露，一些客户提前还款后，将房屋抵押办理了经营贷。她猜测，其中有部分客户是用低利率经营贷置换高利率房贷。“前两年深圳房贷利率达到5.8%，现在利率是4.6%，但经营贷利率才3.7%、3.8%。”假设一位客户按揭贷款500万元，做经营贷置换一年利息就能省下10万元，而且以经营贷上百万的额度和低利率，客户也有动力去折腾。

不过，套取经营贷的难度和风险陡增。上海一位办理了经营贷的客户向作者透露，申请经营贷时银行会核查名下公司注册情况、账户流水、夫妻双方的债务情况等一系列细节。身边有企业老板申请了经营贷，但三个月后由于名下多出一套住房，被银行贷后大数据监测到，被要求提前归还贷款。

该客户感叹，当前银行及监管部门的大数据核查更为严格，借经营贷转贷的风险加大。一旦银行要提前收回上百万的贷款，实力不强的客户可能面临资金链断裂的风险。

各地银保监部门也在加大核查力度。重庆银保监局信息显示，2022年该局开展经营贷、消费贷置换存量房贷专项治理。2022年末，该局下发《关于加强个人经营性贷款业务管理的通知》，称部分借款人通过套取个人经营性贷款用于提前归还房贷，有的社会中介协助虚构经营背景、编造虚假材料和提供“过桥”资金。

对此，重庆银保监局要求银行机构加强审核，对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。对期限超过3年的经营用途贷款，要建立专门统计台账按季核查。在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。 

此外，去年12月，银保监会消费者权益保护局、厦门银保监局、江西银保监局等就贷款中介诱导消费者违规转贷多次进行风险提示。

银行每年少赚上千亿

在去年8月末的2022年中期业绩会上，工商银行副行长郑国雨曾披露，2022年上半年工商银行按揭客户贷款收回3800亿元，其中提前还款金额2600亿元，同比增加300亿元。和往年相比，这种趋势并不十分明显。

但提前还贷风潮愈演愈烈，令银行业已经无法忽视。不过其具体影响尚待银行业最新财报披露。

央行统计显示，截至2022年末，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点，全年仅新增4800亿元。2021年全年新增个人住房贷款则达到3.88万亿元。

居民新增按揭贷款需求不旺，叠加部分客户提前还款、部分按揭贷款到期结清，以央行统计的去年12月新发放贷款平均利率4.26%计算，2022年银行业少赚的按揭利息就高达1448亿元。

中金公司指出，居民提前还贷对实体影响有限，主要是金融机构盈利承压。  

华东某股份行高管对作者表示，按揭贷款期限普遍长达20年至30年，提前还款会打乱银行的资金安排计划，也违反了借贷双方的约定。因此提前还贷要与银行协商确定，有的合同甚至约定要收取一定的违约金。

上述高管指出，按揭贷款被银行公认是风险较低、整体回报率较好的资产。一旦居民提前还贷，意味着银行的贷款减少，其存款也会减少，这是银行最不乐意看到的。

对于当前提前还款大排队，华东某大行人士对作者表示，银行对提前还贷进行额度管控，主要是为了让需求逐步释放，稳定市场，避免对银行经营造成冲击，但额度多少不由基层分支行决定。

银行基层客户经理压力巨大。田梦告诉作者，每个月的还款额度是客户经理在管客户贷款规模的1.5%（不同银行这一比例会有所不同），如果提前还款客户较多，而新增房贷投放不多，会导致银行房贷余额下降；客户经理在管贷款的还款比例快速上升，则会直接影响到客户经理的绩效考核。

另有网友分享经验称，打市长热线或银保监投诉可加速办理。田梦表示很无奈，“相关投诉会转给经办客户经理和所在支行，我们能做的就是给客户解释，按照我们的预约方式来安排还款。投诉并不保证能加快办理，但投诉会影响客户经理的考核。”

资深银行业人士、北京道誉声誉管理服务有限公司执行董事李利明表示，银行用放慢办理速度、降低处理效率、延长排队等待时间等方式放慢客户提前还款节奏，不但收效甚微，更是对自身乃至银行业声誉的一次严重损害。他预计相关投诉会成为2023年一季度银行业消费者权益保护投诉的主要内容。

他建议，银行要么不对客户提前还款设限，而是通过自身资产负债管理和产品服务方面开拓思路，将提前还贷的冲击降至最低；要么及时降低存量房贷利率，减轻存量房贷客户的还贷负担，这样虽然银行自身盈利受到一些影响，但从源头上减少提前还贷的发生，也避免了相关的消费者投诉和声誉风险。

上述银行业高管表示，呼吁给存量按揭贷款降低利率有一定的合理性，银行也愿意对定价较高的贷款适当降低利率，但在操作上有难度，因为需要客户与银行协商重新定价，降多少、怎么降，都有赖于更高层面的部署安排。

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