1月5日中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。其中最引人注目的即是通知提及：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
取消当地首套住房贷款利率政策下限，要同时满足2个条件，必须是首套房，同时限定条件为新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市。
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南都记者统计在全国70个大中城市中，包括惠州在内共有38城符合上述条件，这是否意味着惠州房贷利率在2023年还有进一步的下探空间呢？
惠州行业资深地产策划人胡光宇解释，这可能是未来调控政策的新思路，具体到惠州来说，就是可以不受最低LPR4.1%房贷利率限制，也可以这样理解，房价连续3个月涨了，利率又得再调起来。
胡光宇说，如果惠州新房交易价格在2023年要持续下降，那首套房贷利率可还有下调的空间，但即便下调，空间也很有限。
新房价格环比和同比连续3个月下降的城市，取消首套房利率下限
1月5日中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
这意味着，未来部分城市首套房利率将既有再次下调的可能。
央行在通知中解释，此举是鼓励因城施策，用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求。其实，早在2022年9月29日，人民银行、银保监会就曾发布通知，决定阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比连续下降的城市，在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
但彼时市场并没有多大反馈，5年期以上房贷利率在7月已经降至历史最低点。
国家统计局针对全国70城的房价指数数据名单中，有38个城市符合新房价格环比和同比连续3个月下降的城市的标准，惠州赫然在列，还属于连续4个月均下降的城市之一。
符合首套房贷利率不设限条件，惠州首套房利率将跌破4字头？
根据央行公告内容，新政策的评估时间段为：自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。
我们以2022年12月为第四季度末月，那么上季度末月至本季度第二个月即9月-11月为评估期，根据评估期内新建商品住宅价格的同比、环比涨跌，来影响2023年1季度的首套房利率。
2022年9-11月惠州新房价格表现如何？国家统计局数据，从去年8月开始，惠州新建商品住宅环比、同比数值便一路下跌。
新房销售价格连续4个月同比、环比均下跌，很明显，惠州是满足新政策条件的——新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
当下惠州5年期以上房贷执行的是LPR减20个基点的优惠政策。以五年期以上LPR为4.3%为例，减掉20个基点，首套房利率就可以降至4.1%。目前惠州首套房就可以做到4.1的利率。
惠州资深地产策划人胡光宇解释，惠州新房销售价格连续4个月同比、环比均下跌。理论上符合首套房利率动态调整机制，首套房利率还存在下降空间。
南都结合粤东世联行的统计显示，目前惠州银行还没有反馈到现行4.1%的首套房贷利率有下调的操作空间，大部分银行执行的依然是4.1%的5年期以上房贷利率。
若2023年新房价格持续下降，惠州房贷利率或有下降的可能
各大总结统计数据机构2022年惠州楼市的数据尚未出台，但是2022年惠州楼市全线触底不可避免，成交规模进一步萎缩，客户观望，投资客退场。行业延续下行压力，行业在困境中求生。行业直到在2022年10月份之后，密集的调控政策，降首付、降利息等多种组合政策的支持下，才逐步有一些恢复。
尤其是2022年8月到11月期间，惠州楼各房企销售不乐观，去库存压力大，所以推出高折扣、高佣金、高返现来牵引市场，反馈到国家统计局的数据上，新房价格下降较为正常。
粤东世联行董事、总经理周玉仁解释，要看到央行这一次政策的灵活性和因地适宜的本质，符合条件的城市，首套房贷利率不设限条件，一定程度上可以实缓解刚需购房者的购房压力，对刺激购房需求的释放，有一定左右。
胡光宇也持相同上述观点，他认为这个政策本质是好的，当下行业最需要的是在疫情防控明朗化之后，恢复信心。预计2023年第一季度惠州楼市还是以回复行业信心为主，若2023年新房在第一季后还价格持续下降，惠州房贷利率或有下降的可能，“但是5年期以上房贷利率都到4.1%，即便还能降，这空间或者幅度也很小。”
采写 南都记者 蒋奇政
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