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来源：时代财经 作者：童洁
图片来源：视觉中国
几天前，功夫巨星成龙乘坐一架直升机“空降”杭州，站在顶楼，成龙展开双臂摆出招牌姿势，背后是杭州钱塘江的风景。
成龙此次是为了给杭州楼盘“君豪one53”站台。在近10名安保人员的簇拥，以及开发商君豪置业集团董事长石金禹的带领下，成龙不仅参观了楼盘，还当场签下一套价值两千万的江景房，宣布成为该楼盘的代言人。
巨星声势浩大的杭州“买房之旅”点燃杭州楼市，但出圈的话题背后，杭州楼市却在今年交出一份不甚理想的小长假成绩单。中指院统计数据显示，今年五一小长假期间，杭州楼市共计有1.17万平方米的成交量，与去年同期相比，跌幅高达75%。
还有置业顾问不禁感叹，从前每到五一、国庆小长假，杭州各家售楼处就门庭若市，像一个个高人气的观光景点，而今年“限定景点”受到了冷落。
开发商营销“内卷”
成龙现身君豪one53的那天，是五一小长假期间杭州楼市最具话题度的一天。超400平方米大平层、24K黄金装潢、一线江景的配置，似乎又让外界见识到杭州楼市充满想象的“天花板”。
不过，君豪one53大手笔请来成龙站台和代言也侧面说明，即便是高端楼盘，都需要制造营销事件来吸引眼球。尤其是为了抓住五一小长假这样的传统黄金期，各式各样的营销噱头层出不穷。
罗杨在刚刚过去的五一小长假就经历了一场营销大战。她在杭州从事置业顾问工作已经有五年多，之前，她一直在萧山的项目工作，去年下半年，领导将她调到了郊区项目，让她带销售团队。也是这一前一后的调动，让她感受到杭州楼市的分化和内卷。
“萧山虽然不算核心城区，但有些板块的房子还是很受欢迎的，新房开盘基本都是日清，置业顾问的工作比较日常化，就是网络宣传、接待、带看、签约等固定流程。现在，非主城区楼盘压力很大，我们需要想更多的办法吸引客户。”
小长假期间，罗杨所在的楼盘除了常规的特价房、看房红包、购房红包、购房礼品之外，还增加了购房抽奖活动，奖品价值最低的是一箱飞天茅台，价值最高为售价十余万的小汽车一辆。
为了推广活动，罗杨和同事们提前十天开始预热宣传，起初在各个社交平台发布海报及宣传内容，但收效甚微。到了五一假期前三天，罗杨为了提升活跃度，于是在楼盘买房群里宣布，从4月30日至5月4日，她每天会在群里发放10轮手气红包，期间群内购房者前往楼盘看房，无论签约与否，都额外赠送100元购物卡一张。
这已经是罗杨能够争取到的最高福利，但效果如何，她心里也在打鼓。“开发商的实力是存在差异的，我们的购房福利按照顶格计算，价值超过20万，我以为在市场中算数一数二的程度。实际上，就连购房福利，开发商都开始‘卷’了。”
距离罗杨所在楼盘几公里外，一个楼盘的宣传海报格外引人注目，海报上标粗的字体写着：首付18万，再送奥迪A3。这意味着，不需要凭借运气，只要买房，就能保底拥有价值20多万的奥迪车，这样的福利明显更胜罗杨团队的方案。
罗杨称，在杭州非主城区地段，类似的促销活动层出不穷。“以前很多人认为杭州楼市好，没有卖不掉的房子，其实开发商才是最‘卷’的。”
置业顾问干起楼市专家的活儿
相比郊区楼盘为蓄客烦恼，靠近主城区的尾盘项目，则在为来客签约率而着急。
过去几天，王一淇每天的工作时间都超过12小时，几乎从早上8点睁开眼睛，她就开始回复客户的问题，有时到夜晚12点还有客户发来咨询信息。但是，这些信息大多与其所在楼盘的房源无关，而是与近来市场中关于楼市政策调整的传言相关。
五一小长假前夕，有传言称杭州楼市政策即将调整。该消息表示，预计在五一小长假之后，杭州将出台新的楼市政策，全杭州将实施“5改2”，即增值税的免征门槛由此前办理产证满5年下调至2年。
此外，还有消息称，临平区和钱塘区大江东将实施差异化政策，政策将放宽。其中，钱塘区F类人才只需凭1个月以上社保缴纳证明和单位劳动合同，即可参与新房认购。换言之，F类人才的社保年限被放宽。
对新房置业顾问来说，“5该2”不是一个好消息。“增值税免征年限放开意味着接下来二手房的数量可能会暴增，一旦有大量二手房入市，价格也会出现波动。那么，新房的价格优势就没有了，客户的选择又会更多一些。”
如其所言，贝壳找房数据显示，截至5月5日，杭州挂牌二手房约84160套，满5年二手房36198套，占比约43%，满2年不满5年二手房23176套，占比约28%。王一淇认为，若杭州出台“5改2”政策，会有一大批“满2”房源被挂牌，难免影响新房市场。
但松绑传言之下，购房者的心理通常是摇摆不定的，对于后市的担忧让他们难以做出判断。为了推动项目去化，王一淇索性向领导提出在售楼处举办一场政策分析会，尝试打消客户的顾虑，说服犹豫不决的客户尽快签约。
“客户最关键的纠结点在于买新房还是买二手房，如果买新房，后续出台‘5改2’政策，新房会不会贬值，或者增值速度是不是会变慢。”长达5个小时的分析会上，王一淇和她的同事一一为客户分析，她不避讳的表示，若“5改2”政策成真，二手房市场可能会出现新的机会。
与此同时，她也竭尽全力引导客户，称即便后续真的出台“5改2”，对于现在购房的人而言也是一种利好，表示未来置换的时间限制缩短，购房者拥有了更大的置换空间。加之催促购房的气氛烘托，王一淇所在楼盘当天签下三笔订单。
“观望情绪到达顶峰的时候，卖房就是各凭本事。”王一淇说到。
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