冰川思想库研究员| 关不羽
房地产前些年有些被污名化，确实应该纠偏。但是，最近有不少声音提出要房地产“重出江湖”成为拉动经济增长的主力，这又是从一个极端到了另一个极端。
昨晚夜半，看到朋友圈转的一篇文章，吓了一跳。标题确实惊人，《官媒发声！房地产限制性政策已完成使命！恢复住房消费势在必行！》。三个感叹号，激动无比，好像是特大喜讯一般。
细看却有“标题党”之嫌。
文章的主体是《中国房地产报》官方微博的文章。“标题党”还是很有技巧的。我查了一下，《中国房地产报》是国家住房和城乡建设部主管的一家媒体，文中提出对房地产限制政策全面调整的建议，“恢复住房消费势在必行”的结论也不能说是错的。
但是，标题里每一条表述都有一点夸张，乍一看像是正式官宣的政策从“严”到“爱”的大转向，其实只是政策分析和建议。
图/图虫创意
那么，政策扶持、金融加持之下，房地产能不能重回经济增长主力C位？我觉得很难，甚至可以说是很危险。
01
对房地产的限制策确有调整的必要，这样才能恢复房地产企业的正常经营、保证正常的住房消费。这些也是主管部门正在做的。
但是，正常的政策调整，绝对不能放大到靠房地产刺激经济的程度。因为目前房地产行业的现实状况，难以承担拉动经济增长的重任，强行“注水”会产生严重的风险。
应当看到本轮房地产调控力度空前、时间跨度超长，已经触及到了行业基本逻辑，对资产估值做了一番大手术。三线以下城市几乎“团灭”，二线以上明显分化。因此，房企目前压力山大的不仅是流动资金，还有资产层面的大坑。
可是，这个坑到底有多大，又很难准确判断。长期系统性的价格管制，终端市场的价格信号失真。调控放开再加大规模灌水刺激，大规模市场动荡难以避免，涨的疯涨，跌的暴跌，后果如何，很难预料。
我们的金融体系虽然很强势，但是并不擅长应对大规模波动造成的风险，如果因此积累了系统性风险，真是事与愿违了。
其次，目前房地产行业已经是央企、大型地方国企为主。这些企业不同于民企，他们的资金来源、风险责任直接与政府财政捆绑。如果金融体系开闸，通过房企渠道转为地方债的老问题能避免吗？
▲2021年全国商品房销售面积及销售额增速（来源：国家统计局）
要知道经历了三年防疫，大部分地方政府财政承压，强烈的短期趋利会造成土地供给无序、土地价格泡沫化。再经企业配杠杆放大风险，一旦爆雷会比此前的大型民营房企爆雷更难处理。按照过去的经验，大型国企“爆雷”事件的“雷声”不大，但是内伤严重。
因此，房地产限制政策的调整要循序渐进，慎而又慎。大开大阖是不可取的。
02
除了考虑房地产行业目前“体虚肾亏”的状况之外，对房地产在国民经济中的作用定位，还要通盘考虑整个经济形势的影响和风险。
中国目前的经济形势下，重启房地产的经济拉动作用难以指望，产生的泡沫风险不可小觑。
首先，中国目前的整体经济走势、资本环境和调控前相比，已经发生了天翻地覆的变化。市场信心不足，限制了房地产重启的天花板。
房产是长期持有的高价固定资产，没有稳定的环境预期，市场吸引力大大降低。
目前支撑房产价格的，主要是市场避险情绪，再加上政策限制大幅降低了流动性，稳住了房价。部分热点城市的价格偏高，并不代表市场的投资动力强劲。因此，大量资金流入房市，能否激发市场活力是高度存疑的，甚至不排除放松流动性后造成价格大幅下跌的可能。
再从住房消费的角度看，由于疫情影响、出口趋冷、互联网行业整体下行的影响，近期很难期待消费能力的增长。
就算放松金融限制，降税费的措施，没有收入增长预期的消费者，买房的动力和能力依然不足。即便把最后的消费力导入房市，也只是存量分配，并非真正的拉动经济增长。把买菜的钱省下来买房还按揭，算不上增长。
▲2021年1-12月房地产企业销售业绩TOP200（前10）名单（来源：中指研究院）
还有一点值得关注的是，房地产市场的热点区域已经大幅缩小。长三角主要城市的住房消费动力正在快速消失。
首当其冲的当然是上海。这次疫情或将严重影响上海的城市形象和国内影响力。经此一劫，上海的经济实力、人口吸引力，可能在数年内都难以恢复。还有杭州，未来住房消费的热度也很难让人感到乐观。
这两座中心城市的发展陷入困境，难免波及整个长三角区域。因此，未来中国房地产消费的热点区域，可能只剩下珠三角和北京。因此，中国住房市场增长空间将会很有限。
引导大量资金涌入这样有限的市场，风险可控吗？
引导大量资金再次进入没有实际经济增长支撑的西北、东北，情况则会更为糟糕。
总之，时过境迁，过去房地产拉动经济增长的经验，并不适用于当下。无论是经济环境、政策环境，还是市场环境，都不复当初。
不能指望房地产回归，对拉动中国经济增长做出多大贡献。反而要关注房地产调控政策放松后，可能产生的多重风险。
03
房地产是国民经济的重要部门，既不能污名化，但也不能夸大其经济作用。
房地产的经济贡献主要是“锦上添花”，“雪中送炭”非其所长。在经济高速增长时期，资产升值预期叠加收入增长预期，房地产的经济贡献是明显的。这就是“锦上添花”。
而在经济增速放缓、市场信心不足、产业发展不顺的大环境下，金融输血、货币驱动的房地产不是“雪中送炭”，而是“雪中抢碳”——冒着多重泡沫化的风险，挤占消费力。
这几年民营房企的日子不好过，整个行业也比较低迷。很理解房地产业内人士的心情。主管部门主动作为，调整政策修复市场，应该支持。但是，经济发展是有客观规律的，不能拔苗助长。目前看来，房地产如能实现疗伤止损、避免风险继续扩大，已属不易，经济拉动作用是指望不上的。
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