观点网 首批4单基础设施公募REITs扩募获批之后，于近日通过基金持有人大会，正式迈向“扩募发售”这一最后阶段。
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5月18日，根据深交所、上交所基金信息披露专栏显示，4单首批获准扩募的REITs产品扩募及购入资产议案均通过了基金持有人大会，并披露了扩募的最新进展。
披露信息显示，4单公募REITs在各自的基金持有人大会中详细披露了第一次扩募的方案、发售方式、发售对象、配售安排、发行及定价方式、募集资金用途等情况。
观点新媒体了解到，REITs扩募一般需要经过六个阶段，即基金管理人内部审议、发改委申报推荐、证监会做出准予变更注册决定、交易所审核、基金持有人大会通过、完成扩募发售。
而在扩募发售上，可以采取三种方式，向原持有人配售、公开扩募或是定向扩募，而上述四支公告扩募的REITs均采用定向扩募的方式。
迈过持有人表决阶段后，REITs的扩募落地工作意味着进入最后的扩募发售阶段。
中金普洛斯金额最大、张江光大园身陷哲库退租
根据中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT及红土盐田港REIT披露的情况看，中金普洛斯REIT为本次扩募资金最高的产品，拟发售金额不高于18.53亿元（含）且不低于18.21亿元（含）；而红土盐田港REIT则是扩募金额最低，仅为不超过4.148亿元。
据观点新媒体统计，本次4单公募REITs合计扩募资金上限为52.556亿元，均采用定向扩募及认购资产对应的资产支持证券全部份额，以达到新购入项目资产的目的。
数据来源：公告、观点指数整理
先来看首批扩募金额最大的中金普洛斯REIT，该基金于公告中指出，基金持有人对《扩募及新购入基础设施项目的议案》表决中，赞成议案的基金份额占99.998%，基金持有人的支持离不开该产品的业绩表现。
观点新媒体了解到，2021年11月中金普洛斯REIT完成2021年度第一次2.06亿元的分红，再于去年4月、9月完成了2022年度第一次、第二次分红。自上市以来，该基金已累计分红2.84亿元，三次分红金额均占报告期内可供分配金额的约94.99%以上。
截至2022年末，中金普洛斯REIT营收约3.58亿元，其中租金及物业管理费收入约3.49亿元，报告期可供分配金额约2.66亿元。今年一季度营收则是8971.45万元，可供分配金额6685万元，虽较同期有所下滑，仍表现出较好的韧性。
根据募集说明书指出，本次将扩募并新购入3处仓储物流园区，建筑面积合计约45.2万平方米，分别位于山东省青岛市、广东省江门市及重庆市。
本次扩募后，该基金所投资的基础设施资产建筑面积合计约115.7万平方米，10处资产分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈。
而华安张江光大REIT本次则是扩募拟发售金额上限为16.40亿元（含），拟发售份额上限为4.85亿份（含）。
本次扩募募集资金购入新基础设施项目后，该基金持有的基础设施项目由2个产业园资产构成，即张润大厦及张江光大园。前者由本次扩募购入，后者为初始募集资金购入并持有。
在今年5月8日，华安张江光大园REIT展开2023年度的第一次分红，截至3月31日为基准日，该公募REITs的份额净值为2.7614元、可供分配金额为1473.38万元，本次分配金额为1450万元，分配比例为98.41%，上市来累计分红7720.66万元。
据观点新媒体了解，完成今年第一次分红不久后，手机厂商OPPO放弃芯片自研计划的消息，却“误伤”到了华安张江光大园REIT的表现。
今年5月12日，OPPO官方宣布旗下负责自研芯片的子公司哲库科技终止营运，而该企业是张润大厦的大客户之一，租赁面积占张润大厦可租赁面积的45.97%、2022年支付租金占同期现金流总额的三成以上。
大客户的突然关停，导致华安张江光大园REIT场内的下跌，5月11日至5月15日累计下跌超9%，截至5月19日收盘，该基金继续走低较开盘下跌0.33%，录得3.603元。
蛇口产园与红土盐田港有条不紊
至于博时蛇口产园REIT与红土盐田港REIT，本次的扩募规模分别为不超过13.478亿元（含）及不超过4.148亿元（含），同样是扩募资金用于购入资产。
其中，博时蛇口产园REIT本次购入资产为招商光明科技园科技企业加速器二期项目部分基础设施，资产包含光明科技园A、A6、B3、B4栋，总建筑面积11.06万平方米，截至2022年12月31日已部分对外出租，已出租面积为10.75万平方米，出租率约为97.1%。
上述资产于2022年末月租金收入（含税）合计约为629万元，其中研发办公部分为249万元，厂房部分为327万元，配套商业部分为34万元，留创园部分为19万元。
红土盐田港REIT扩募资金则投资于世纪物流园项目，新购置的资产位于深圳市盐田区综合保税区内，建筑面积5.24万平方米。目前，世纪物流园项目整体租赁给盐田港集团的控股子公司通捷利公司，出租率100%。
在分红上，博时蛇口产园REIT已完成累计4次分红，金额约为1.38亿元，其中2022年分红金额占可供分配金额100%；而红土盐田港REIT则是分红2次，累计分红金额为1.31亿元。
总的来看，四支REITs的扩募资产与原始资产均为同类型的资产，且扩募资产的原始权益人均为原有的原始权益人或其关联方。
据观点新媒体观察，在战略配售方面，本次扩募华安张江光大REIT战配比例最高，占本次扩募基金份额55.33%；其次为红土盐田港REIT，为51%；中金普洛斯REIT及博时蛇口产业园REIT则是遵守不得低于发售数量的20%要求。
关于扩募价格上，四单REITs的发售价格均为不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90%。
对于首批4单基础设施公募REITs扩募的进一步落地，市场人士对观点新媒体指出，公募REITs可以比作资产层面的IPO，是兼具债性、股性的基金产品。债性体现为底层资产稳定与强制分红，而股性更多表现在资产增值收益。
他亦指：“推出REITs扩募机制与推动首批扩募项目落地，是监管层为企业提供存量资产盘活，引导扩大有效投资的重要手段。”
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