楼市冷的时候,才知道谁是真的心肝。
不知道大家发现没有,救市救到现在,所有的政策几乎都落在住宅上。
【资料图】
而此前楼市很多无比风靡的产品,比如公寓、商铺、写字楼等等,却是丝毫政策红利都没碰到。
这些房产,似乎彻底沦为楼市的弃子!
去年,我看到一则促销活动,震惊了许久。
岳阳某楼盘,打出买一城享两城的活动,买岳阳住宅,送长沙loft。
从这则促销中,就能依稀窥探出公寓如今境遇的尴尬。
曾经,因为不限购、不限贷,买一层还送一层,公寓一度也是万人疯抢的产品。
搞得各大城市纷纷出台最严公寓限购令。
比如海南。
2021年出台了“关于加强商业办公类建设项目全过程管理的意见”,严禁商办项目改造为公寓类住宅。
比如北京。
2017年出台最严公寓政策,规定公寓类新房项目,只能卖给公司,不能转让给个人;
二手公寓卖给个人,购房人需要名下无房且五年连续社保;
商业银行暂停对个人购买商办项目的贷款;任何人,任何机构都不得宣扬公寓的居住功能。
几乎将公寓产品的贷款、交易、建造等路径全部堵死。
此外,珠海、天津、广州、南京、上海、成都、深圳在过去都有跟进过限制过商改住的行为。
调控是不怕的,关键是怕调紧了,就再也不松了。
按照商品房调控的尿性,火的时候调控,冷了就该松开了。
但是目前,接二连三的救市政策,没有一条是关于公寓的。
而公寓市场,本身就因为商业用地,产权只有40年,二手交易还有高额的增值税费,现在成交冷到不行。
房价,不涨已经算是幸运,不少项目价格已经跌到惨不忍睹。
比如房山的远洋公寓,2017年最贵的时候卖3万6,现在跌到了1万2。
跌幅超过70%,也是没谁了!
新二手房市场如此惨淡,但是公寓这种资产陷阱还在疯狂收割。
现在很多社交媒体上,比如小某书上,配上几张非常精美的装修照片,就把公寓包装成独居女性最好的选择。
但公寓,买了才知道有多坑。
房价哪怕是涨了,也要支付高昂的交易税费,40年产权,不能落户,不能给孩子读书,既有自住的,也有做生意的,居住上鱼龙混杂。
增值性、流通性、居住性都差的阉割产品,已经越来越像时代的弃子。
非土豪,千万不要触碰!
如果你手里现在还拿着这类资产,今年我建议你一定要趁早抛掉,千万别错过今年难得的楼市低位。
当然,很多人现在面临的问题是,不知道如何迅速抛掉这些垃圾资产,或者很难在情感上接受亏损。
我也有整理出一份超级详细的五大卖房干货锦囊,里面总结了我自己卖房总结出的实操干货!
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除了公寓之外,另外一类产品,也在慢慢成为时代的眼泪。
那就是商铺!
曾经,一铺养三代,投资商铺的大风也是一度刮遍全国。
但最近这3年,楼市冷,商铺行情更冷。
疫情的影响下,实体店生意一落千丈。
不知道大家身边情况如何,这两年我周边的商铺,倒了不少。
我家楼下的小吃店,已经换了3波了。
从炸串店换到糖水店再换到烧烤店,1年的时间装修了3次、倒闭了3次,租金也由不得往下降了又降。
10年前买商铺确实能赚钱,年化收益能达到8%,10-20年或许就能拿回本金。
但现在,光是售价就已经吃掉了不少利润。
再加上实体店越来越不好做,租金也很难上涨,空铺的可能越来越大,投资回报率不断走低。
商铺价格更是难涨,买家越来越少,即使涨价要顺利交易,也需要支付高昂的税费,几乎能占到收益的一半。
这综合导致,目前主流商铺收益仅仅只有2%-5%,可能连银行定期都跑不过。
收益率已经跌到这种程度,为了让商铺有人接盘,现在很多开发商是连蒙带骗。
最普遍的就是承诺包租。
这类要么是开发商提前对商铺进行了提价,100万的铺子,130万卖给你,多的钱再以返租的形式给你。
要么就是付你1-2年的租金,负责人就跑了,钱也断了,等你过去维权发现合同是与某不知名公司签署的合同,开发商可能连字都没签。
再有的是直接违约,不仅不返租,还会要求你缴纳更多的管理等等费用。
还有的会承诺虚假的回报率,宣称每年回报率高达8%。
但实际上,很多新开发盘的项目周边入住率极低,根本无法达到所谓的回报率。
总之,现在的商铺,都是先骗你付款,剩下的全是问号。
投资商铺,九死一生,不是夸张。
除了上述之外,还有一类商业产品,从前也是投资的热门。
现在也逐渐成为了时代的弃子。
那就是写字楼。
按照2022年的调查数据显示,全国重点城市甲级写字楼的空置率,除了北京、广州、上海低于20%,就连深圳空置率都在20%以上。
更不用说沈阳、天津、青岛,空置率已经高达三分之一,甚至二分之一。
注意这还只是甲级写字楼,如果将统计范围再放宽些,我相信这个数据,只会更夸张。
在这样的超量供应的环境下,写字楼的租金很难持续上涨,空置率也比较高。
这不仅会限制写字楼的收益率,也会将写字楼的增值空间差不多都吃掉。
就拿深圳来说,最近看到福田CBD联合广场的一套办公室挂牌。
2017年我记得一度卖到过3w+每平,现在挂牌价仅仅为1.6w每平,现在售价直接打了对折。
租金更是直接腰斩。
2017年这里的平均租金大概110/㎡月,现在最低50/㎡月就能租到。
如果当初拿这900多万去买房,现在不知道赚了多少。
写字楼占用的资金量级更大,比起不赚钱,更让人惋惜的是,这个过程中失去了多少机会成本。
大家发现没有,今天说的三类地产类型,都是商业产权性质的。
为什么这三类产品的投资,会如此之惨?
还是跟我们大多数城市运营的逻辑有关系,大多数城市采用的都是控制住宅用地,增加商业用地的模式。
这样做可以给企业更低廉的办公成本,能更好的培育本地的产业发展,吸引更多人来此就业。
而控制住宅用地,能保证本地财政收入,也能让选择本地的购房者财富不断增值。
所以,我们能看到,为什么过去买房那么赚,而商业这些地产投资,几乎都是九死一生。
核心原因就是在这。
对于我们普通人来说,买房最忌逆势而为。
这三类产品,能不碰就别碰吧!
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