撰文|蜜姐
(相关资料图)
近几年地产二代们上位，表现各异。有人已淡出管理层，有人失去了对企业的控制权，还有人在苦苦支撑。
王晓松就属于最后一类。2019年，其父王振华猥亵女童被刑拘，王晓松火线接班，连夜声明新城控股与犯罪分子划清界线。
接棒3年，王晓松仍在救火。
4月1日，新城控股发布了2022年报、计提资产减值准备、控股股东及其他关联方占用资金情况专项报告等多份公告。忙碌一年，净利润下滑近9成。
王晓松也自降近3成的年薪。
千亿房企新城控股，离触底反弹还有多远？
2022年，房地产行业不太好过。
全球通胀压力、疫情反复、房地产行业下行周期等多重因素叠加，不少房企遭遇流动性承压。
大多数蜜友想必也是感同身受，从家附近的房产中介数量减少，到日常大家谈论买房话题频率降低。
新城控股在2022年报中，形容大环境是“风雨交加”，坦诚房企处境“危机频发，规模房企进入缩表出清、优胜劣汰阶段，业务持续缩量”。
的确，2022年，新城控股交出的成绩单也不太理想：
实现营收1,154.57亿元，同比减少31.37%，
归属于上市公司股东净利润13.94亿元，同比减少88.94%；
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润7.27亿元，同比下降92.91%；
经营活动产生的现金流量净额145.35亿元，同比下滑33.89%；
基本每股收益由2021年的5.59元下滑至0.62元，同比减少88.91%。
2022年，王晓松的薪酬也由2021年的600万降至446.76万元，同比减少26%。
买房的人少了，营收下滑3成多尚可理解。但上千亿营收，毛利率20.03%，净利润却不足14亿元，新城控股赚的钱去哪儿了？
王晓松执掌新城控股这3年，几乎是救火救火再救火。
从非典型接班，到新城控股对标“三道红线”处于黄档、负债总额创新高、担保额度破千亿，再到今年2月公司联席总裁曲德君失联、如今年报净利润下滑9成左右。
也许正因如此，王晓松的救火经验值不断增加。2021、2022年报中，新城控股都进行了大额计提减值准备。
2021年，新城控股逆势增长，营收1,682.32亿元，同比增长15.64%；但增收反而降利，实现归属于上市公司股东净利润125.98亿元，同比减少17.42%。
同年，计提各类资产减值准备共计54.04亿元。而2019、2020年，其计提资产减值准备均不足20亿，分别为11.2亿元和17.78亿元。
2022年，其计提各类资产减值准备金额再次增加，高达63.99亿元。其中计提坏债准备4.32亿元，计提存货跌价准备59.66亿元。
新城控股大额计提资产减值准备，导致2022年归属于上市公司股东的净利润减少了
42.37亿元。
最近几年，除了少数稳健房企，大多数房企都进行了计提减值。
一来大行情不好，大家对此操作的接受度高；二来也为未来的业绩打下基础，降低预期，才更有机会体现反弹。
但对于上市公司股东来说，却要承担净利润减少的影响。
03
新城控股大额计提减值背后，此前备受争议的公允价值变动均大幅减少。
2019年以来，新城控股的公允价值变动，先后被每日经济新闻、长江商报等媒体公开质疑涉嫌虚增利润，上交所发的问询函中也曾关注过其利润的快速增长。
2020年，新城控股的投资收益和公允价值变动合计56.05亿元，占同期税前净利润的34.04%。
2021年，新城控股合并资产负债表的投资性房地产的账面价值为1070.42亿元；同期合并利润表中，确认的投资性房地产公允价值变动收益依然高达28.68亿元。
但到了2022年，新城控股合并资产负债表的投资性房地产的账面价值继续增加至1159.26亿元，同比增长8%；但同期合并利润表中，确认的投资性房地产公允价值变动收益降至11.01亿元，同比大幅减少62%！但依然占当期净利润的比例高达69%。
经过行情不太好的2022年，大幅的计提减值后，公允价值变动的数据也大幅降低，持续几年的“财技”质疑或许就此减缓......
但新城控股的债务压力依然并不轻松。
2022年，其资产负债率依然高达80.46%，仅比2021年微降1.66个百分点。
截至2022年底，新城控股已偿还境内外公开市场债券127.91亿元，有息负债依然超700亿。
年报披露，截至2022年底：
新城控股一年内到期的非流动负债达301.34亿元，2021年底这一数据为291.21亿元；
其现金及现金等价物余额215.75亿元，比2021年减少246.34亿元。短期偿债压力依然不小。
新城控股也在积极降负债，2022年长期借款和应付债券减少了35%和34%。
同期，其货币资金同比减少43%，主要原因正是归还部分有息负债所致。
但同期，其短期借款由2021年的5.59亿元增至16.66亿元，同比大增198%。
和大多数房企一样，新城控股未来也寄希望于走轻资产之路，称走“住宅+商业”双轮驱动的运作模式。
但从其主营业务收入构成来看，其物业出租及管理收入占总营收的比例仅约8%，房地产重资产的担子还得继续扛着。
新城控股也在财报中袒露自己的压力，因净利润大幅下滑，截至2022年底，集团流动负债超出流动资产113.84亿元，可能导致本集团流动性出现阶段性压力。
但总的来说，在同行的衬托下，2022年新城控股的表现已相当不错了。
毕竟在其前一天发年报的富力地产，去年净亏了158亿，以及远洋集团净亏了159亿......
不过，作为市场上曾最受关注的黑马房企之一，新城控股的降速也不可避免。
在克尔瑞2022年百强房企的销售排行榜中，操盘榜上，新城控股排名第19位，比2021年下滑3位；操盘金额920.6亿元，同比减少100.8%；销售榜上，其排名第19位，同样下滑了3位；销售额1165.3亿元，同比减少50.2%。
2023年正值春暖花开之际，房企们的春天还远吗？
本文未注明数据均来自于新城控股财报，特此说明和感谢！文章仅供讨论分析，不构成投资建议。
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