记者/ 纪佳文

编辑/ 石爱华

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银行职员拿着房产证，告知业主会将其存放在银行并办理银行贷款，但业主事后发现，房产还是被私自抵押给了民间放贷人

房子过户半个月后，警方电话通知王缨，她的房产在出售中出了问题，很可能拿不到500多万元的尾款。

在这场交易中，王缨自认为已经足够谨慎。收到首付款、房子被过户给买家后，她亲自将新产权证送去银行抵押，以确保买方按照约定从银行贷款，还清她的尾款。但事后她查到的信息却是，房子被私下抵押给了民间放贷人。

交给银行的房产证如何又被转押到了民间放贷人手里？银行柜员、中介、买家到底是什么关系？王缨事后从警方口中得知，这场二手房交易，是一场早就布好的骗局。

王缨将闲置的房子卖掉后，久久没有收到尾款

一场“表演”

王缨家的房子位于厦门市思明区，一直以来，她都想将这套183平米的闲置房产进行出租。

租客没等到，买家却找上了门。2022年8月，一名自称是华恒房地产的中介主动联系了王缨的丈夫，称有买家有意购房，询问其要不要将房子卖出。经过协商，王缨与一位名叫胡青青的买家以780万的价格达成一致，在中介的安排下，他们相约见面签合同。

8月16日，在一家咖啡店门口，王缨见到了华恒的中介和另一家房产中介人员王磊，以及买家胡青青的表妹李静。王磊告诉王缨，他帮胡青青代理过好几次房产交易，胡青青目前从事短视频行业。

双方签署的《房产买卖居间协议书》显示，房子的首付款于解押当日由买家支付给卖家。另外，买家向银行申请组合贷（公积金贷款加上按揭商业贷款）540万元，贷款由银行直接转到卖家账户。如果实际放款金额小于申请金额，买家要在放款后3日内以现金形式补齐房款。签完协议，王缨收到李静转来的10万元定金。

协议还约定，买卖双方在签订《厦门市存量房买卖合同》7天内，到银行办理按揭贷款手续，并在拿到新产权证当天办理抵押登记手续，尾款截止支付日期是取得产权证后80天。此次签约之后，关于过户贷款等事宜，王缨一直与王磊联络。

8月22日，王缨收到了230万元首付款。办理房产解押后，几人到光大银行集美支行办理贷款所需的手续。银行工作人员刘岩接待了他们。王缨记得，刘岩先是拿出了一份文件让买卖双方签字，内容是关于房屋贷款的一些条款，又要了她的身份证和银行卡去复印，称贷款会转到这张卡里。

王缨询问银行工作人员有没有统一放款的凭证，刘岩告诉她“现在都是电子版，没有纸质凭证”。刘岩向她透露，胡青青是他们的大客户，银行已经确认过，胡青青有贷款资质，让她不用担心放款的问题。

王缨也有顾虑，她曾看过发生在重庆的二手房交易诈骗新闻：买卖双方原本约定以首付款加按揭贷款的形式交易，但房子过户后，买家却私自取消贷款申请，并将房子抵押到别处套现，导致业主拿不到尾款。

“像重庆这种情况，不会发生吧？”王缨有点不放心，特意向银行工作人员刘岩确认。刘岩向她保证，如果买家私自到银行取走房产证，他一定会通知她。

从银行出来，几人去了附近的鹭江公证处，王缨将房产过户到了胡青青名下。

第二天，王缨提出和中介一起去领取新的产权证，但中介让她直接到银行等待。下午，王缨在银行见到了王磊，两人一起将新的房产证交到刘岩手中。期间，刘岩告诉她，一定能够拿到尾款，还称以胡青青的积蓄，即使贷款批不下来，胡青青也有能力付现给她。

亲手将房产证交给刘岩后，王缨以为顺利完成了抵押环节。直到后来接到警察电话她才明白，这场交易，是中介和银行工作人员联合起来给她演的一出戏。

警方立案通知书，据王缨所知，厦门至少有二十多位业主和她一样，陷入这伙人的二手房骗局

银行职员参与其中

中秋假期，王缨接到警方的电话，得知她的房产交易出了问题。原来，找她买房的胡青青只是房屋代持人，实际持有人是一个名为赖国庆的人，其名下多套房产未支付尾款。警方告诉她，目前已经接到多位业主报案，称自己拿不到尾款；此外，市房产交易中心也向公安反映，买家胡青青在十天左右的时间里，交易了三套180平米以上的房子。

当天，王缨查到的抵押信息显示，房子未在光大银行集美支行办理贷款，而是被抵押给私人放贷者。事情败露后，王缨给中介王磊打电话，对方表示不清楚具体情况，正在公安局做笔录，会配合警方调查。

据胡青青跟警方交代，自己是一家KTV的保安，2021年8月开始，他帮赖国庆代持房产，付给业主的房款由赖国庆转给他。房子过户后，赖国庆安排代持人和放贷人见面，地点在集美区行政服务中心大楼里，抵押贷款的材料一般是对方提前准备好的。收到的抵押贷款，胡青青按照赖国庆的要求，转给指定的人。赖国庆承诺胡青青，房子卖掉后支付他纯利润的20%，尾款由赖国庆付给业主。事发前，胡青青一共代持了4套房产，其中3套没有结清。

王缨后来了解到，在厦门，和她一样因卷入骗局的未收到尾款的还有20多户，涉案房产均为180平米以上的大户型。按照厦门市购房政策，180平以上的房子不限购。赖国庆通过几名房产中介寻找房源，安排代持人支付首付款后将房子过户，谎称到银行办理贷款，私下将房子抵押给许宏伟等放贷人。

警方的询问笔录显示，赖国庆称自己购买多套房产的目的是炒房，合作的中介主要是集源佳的员工王磊、沈某昌。赖国庆称，他们交易前通过视频看房，所得款项并没有用来高消费，而是用来支付前业主的尾款，以及安排其他代持人购买新房子。为了能尽快将到手的房产套现，赖国庆没有按照正规流程等待银行放款，而是在房产过户当天将房产抵押给许宏伟介绍的“金主”，获得抵押款。借款合同期限一般为一年，月息1.7%。光大银行集美支行的工作人员刘岩、民生银行集美支行的沈某钦从部分交易中获利，每户2000-3000元。

赖国庆称，自己原来是做直播带货的，从2021年7月开始炒房，代持人大多是之前招来对接一些对外业务，包括财务。代持人李静在询问笔录中说，自己2021年5月到赖国庆的公司做主播，后来因家里需要资金，开始帮赖国庆代持房产，主要的合作者就是王磊等三名中介。正常情况下，他们的模式是拿下一套房子的贷款资金去偿还上一套房子的尾款。

王缨提供的立案通知书显示，针对赖国庆涉嫌合同诈骗一案，厦门市公安局集美分局认为有犯罪事实发生，并已立案侦查。记者了解到，涉案房产共26套，涉案金额达1.2亿。

事发之后，银行组织业主协商后续问题

缺少资金监管的“组合贷”

这场骗局，原本有机会避免。

为了降低二手房交易的资金风险，国内多个城市实行存量房交易资金监管模式，在交易完成后，监管账户内的资金才会划到卖家账户，买家拿到房产证，确保双方“一手交钱，一手交货”。

2017年，厦门市住房保障和房屋管理局、人民银行厦门市中心支行共同发布《厦门市存量房交易资金监管办法》，委托厦门市住房置业融资担保有限公司作为交易保证机构，在市内五个行政服务中心设立窗口，负责厦门市二手房交易资金监管工作。

资金监管遵循自愿原则，对于不选择交易资金监管的，应当签署交易资金自行划转声明，并自行承担交易过程中发生的资金风险。

签居间协议当天，王缨担心资金安全，曾提出要通过置业担保（即上文所述资金监管）交易。中介王磊没有表示反对，只是说办理资金监管的话要去光大银行办理贷款。

银行工作员工刘岩说，如果这时办置业担保，手续会比较麻烦，需要王缨先把首付款退还给买家，再重新签协议进行交易。王磊称，在二手房交易中，一般都是买家担心付款后拿不到房子，很少会有卖家拿不到尾款。刘岩让王缨放心，称贷款一定能够办下来。在两人劝说下，她最终打消了办理置业担保的念头。

王缨以为，已经在银行办理了相关手续，过户后也亲自将房产证交给了银行，贷款不会再出问题。而实际上，买家并没有将房子抵押给银行的打算，也并未真正地提出过贷款申请。事后，她才想到，过户后中介不让她一起去领取新产权证，很可能是为了先私下办理抵押手续，将房子抵押给私人。

有业主怀疑，涉案的两位银行工作人员是骗局的“帮凶”。记者从一名业主与光大银行刘岩的通话和聊天记录中得知，过户后，业主和中介一起将产权证送到银行，放入保险柜中。之后，刘岩向业主透露商业贷款已通过预审批、客户账上资金充足等信息。等业主发现被骗，刘岩才承认，代持人并没有在银行申请贷款。且据业主事后了解，不少代持人都没有稳定的工作，更别提“优质客户、资金充足”了。

记者从当地几位房产中介处了解到，如果是普通的商业按揭贷款，买家需要在过户前向银行提出贷款申请，银行预审批通过后，才会将房子过户到买家名下。但组合贷和普通的商业按揭贷款不同，没有预审批环节，在房子过户后才能进入正式审批流程。过户前，买家需要提供身份证、户口簿、征信报告、收入证明、公积金缴存证明等材料，由银行先审核买家的贷款资质。而据代持人胡青青的说法，被安排跟着中介去银行时，银行没有看他的相关证件。

上述《办法》中提到，存量房交易资金，是指存量房所有权人与买受人签订的存量房买卖合同中约定的除定金以外的房价款（包括商业贷款和公积金贷款）。而集美区行政服务中心资金监管受理窗口的工作人员称，组合贷因为包含公积金贷款，无法办理资金监管，“公积金贷款，必须先将房子过户，提交新的产权证，公积金中心才能审批贷款。”正因如此，涉及公积金贷款的交易无法实现买卖双方所期望的“一手交钱，一手交货”。

针对组合贷的资金监管模式，不同城市的处理方式不同。北京链家一名中介人员告诉深一度记者，按照北京的二手房交易流程，无论是按揭贷款还是组合贷，都是在房子过户前，买卖双方到银行办理贷款手续，银行同意贷款，发出批贷函后，才能进行过户，“先过户的话，如果贷款到不了位，就出问题了。”

厦门市集美区行政服务中心设有资金监管受理窗口，但涉及公积金的贷款部分尚不能实现“一手交钱，一手交货”的监管

维权之困

二手房交易涉及多个环节，一场“成功”的骗局，可能需要中介、代持人、银行工作人员、“金主”等各方的配合。

事后，业主们发现，有人在这场骗局中扮演了多重角色。业主提供的一份房屋所有权登记表显示，负责王缨及其他多位业主房产交易业务的中介王磊，是其中一套涉案房产的“买家”，即代持人；还有人既是放贷者，又是代持人。

一名业主与中介王磊的聊天截图显示，当询问其放款进度时，王磊称，房子是2022年7月14号抵押的，9月5号之前会放款。实际上，房子早已被抵押给“金主”。

近年来，各地发生过多起类似的二手房买卖诈骗案，这些案例不乏相似点：以少量首付款为诱饵，利用制度漏洞或是人为跳过正规流程，提前将房产过户到代持人名下，再私自将房产抵押套现。而这类案件中，业主们追回房子的诉求，往往会被卡在“抵押权”上。

业主们发现，在案件侦查期间，具有抵押权的“放贷人”，在多个法院提起民事诉讼，要求拍卖涉案房产。一旦房产被拍卖，业主可能很难再要回房子。

《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十一条第二款规定，第三人善意取得涉案财物的，执行程序中不予追缴。也就是说，“金主”的抵押权是否受法律保护，取决于其取得涉案房产是否属于善意取得。

江苏三法律师事务所合伙人杨冬解释了二手房买卖诈骗案件中抵押权人符合“善意”的几个要素。首先，是放贷者对诈骗事实不知情；第二，是放贷者无过错，即按照行业标准办事并尽到审查义务。第三，是有对价，即放贷者取得抵押权的同时，确实放出了一定数额的款项。如果抵押权人不符合“善意第三人”的条件，则抵押权或可撤销。

涉案业主认为，抵押权人帮助赖国庆等人将骗取的房产价值套现，取得房产并非“善意”。许宏伟等抵押权人多来自同一地区，相关银行账户流水，与抵押权人之间的资金往来非常频繁。多名代持人在警方的询问记录中提到，办理抵押前，“金主”并没有了解过房子的基本情况以及代持人的收入和征信，抵押贷款的材料是许宏伟提前准备好的，不用出示任何个人资料，一般抵押当天，代持人就能收到贷款。

赖国庆也在一份“情况说明”中提到，许宏伟等放贷人对“抵押房产的人是代持人而非真正买家”一事，事先知情。

《关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第十条提到，行为人将骗取的财产用于清偿债务或者转移给他人的，如对方当事人明知是欺诈行为，或对方取得诈骗财物系源于非法债务或者违法犯罪活动的，应当依法收回。

目前，厦门市公安局集美分局已经以涉嫌合同诈骗罪对赖国庆以及涉案的代持人、中介和银行工作人员采取强制措施。（为保护采访对象隐私，文中涉及人员均为化名）

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