本报记者 陈雪波 卢志坤 成都报道
“2022年成都的存量住宅交易量在历史上首次超过新房住宅交易量，这是一个有里程碑意义的事件。”日前，贝壳研究院成都分院院长付跃华在接受《中国经营报》记者采访时指出，2022年可以称为是成都的存量房元年，从近期的土拍及市场表现来看，这样的趋势在未来几年里可能会延续。
记者近日走访成都市场发现，2022年成都的不少二手房价格经历了多轮下调，而政策释放后的下半年成为当年的集中成交时间。与此同时，购房者对升值的预期减弱，转而更加追求居住匹配度，而新房与二手房之间的联动性也在逐步增强。
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存量时代来临
克而瑞报告显示，因信贷政策调整、“5·31新政”刺激、二手房指导价“取消”、新房交付风险意识强化等因素推动，2022年成都二手房销量居近3年高位水平，月均销量超1万套，年度销售总量达14.8万套，且成交量高于新房的13.9万套。
在成都东三环成渝立交附近工作的一位房产中介告诉记者，2022年下半年开始，出售二手房的人就越来越多了，其中不少人是“卖旧买新”，也有一些业主做生意需要周转资金，在年底的时候这样的人更多，预期在春节后新挂牌的房子会少一点儿。记者了解到，“5·31新政”出台后的6月，成都二手房以16699套的成交量创下7年来新高，7月再以17296套刷新纪录，引起外界广泛关注。
这位中介向记者介绍了富丽东方小区一套挂牌半年的房子，最初的挂牌总价为192万元，业主在2022年10月主动下调到了185万元，但当时因为疫情没能成交。而旁边一小区的一套房子则在一年多时间里经历了数次大幅度调价：2022年初上调至220万元，在接下来的半年多时间里分三次下调到了202万元。
据中介介绍，2022年下调价格的二手房不在少数，这与疫情、房东的个人情况都有关系。但在他看来，这些价格已经在低位，在春节后应该不会继续下调。另一方面，虽然房产销售网页上还看得到“政府指导价”，但如今挂牌价多数已经高于该价格，指导价的实际意义已经不大。
数据显示，2022年1—5月，成都一手房、二手房交易量同比下滑幅度均超过40%，6—12月二手房交易量同比由负转正实现增长，新房同比下滑幅度明显收窄。
与二手房价格下调伴随的，还有房贷利率。如今成都首套房贷主流利率在4.3%，而一年多前则一度高达6.3%。“这是什么概念？就是你现在贷款130万元，和那个时候贷款100万元每个月要还的钱差不多。”这位中介向记者介绍了利率下调后对购房者的巨大诱惑，故而利率变化也成为吸引购房者的重要因素。
房贷利率这样幅度的下调让从业多年的业内人员都始料未及。建设路一位房产中介告诉记者，2022年初她的一位同事买房后为了早点儿让贷款到位，花了不少时间、精力在申请贷款上。但就在提前成功贷款后没过几天，利率竟然下调了，“自己做房地产这么多年，都没有预测到这样的政策调整，弄巧成拙了。”那位中介感叹。
为什么成都楼市的成交量向二手房倾斜？付跃华告诉记者，成都房价总体可控，在全国来看房价收入比也是比较有竞争力的。同时成都人口净流入量很大，整体市场超过70%的购房需求都是偏刚性的。但成都新房的容积率要求普遍较低，其实是比较偏改善的。所以刚性需求基本都会被二手房吸附。
如今，成都人口总量超2000万，全国排名第四，是全国超大型城市。成都净流入人口逐年增加，自2018年后，净流入人口突破500万；十年常住人口增量582万，同类竞争城市中排名第一。值得一提的是，随着2017年人才落户新政实施并不断迭代升级，成都已吸引人才落户60余万人，目前共有人才约622.3万人。
居住性价比追求
2022年10月在成都青羊区西三环购买了一套小户型“老房子”的付芳（化名）向记者介绍了她的购房经历。她大学毕业工作三年来一直在租房，租住房子的光线、楼层等条件都不令人满意，还经常需要自费修理房子里的设备。在犹豫几个月后，她决定就近买一套低总价的房子，而2022年的利率下调，更坚定了她买房的决心。
在国庆节假期，付芳只花了4天时间，就看中了一套建成于2008年的步梯房。虽然房子偏旧且升值潜力并不明显，但总价、户型、朝向、距离公司位置，都能满足她的要求。在签订购房合同一个多月后，银行贷款就已经顺利发放，她开始着手装修房子。如今她每个月的月供只比过去租房多花几百元，但居住体验感得到了大幅提高。据付芳介绍，近段时间小区里能看到不少装修工人出入，推测也是有近期被转手的房子，新业主来装修。
“这个还是要看个人的居住要求和喜好，住起来实用是最重要的。”成都建设路一位房产中介坦言，相比过去，同样的预算现在买二手房可以有更多选择，但房子在转手居住几年后房龄更久，未来的升值空间不好预测。
贝壳研究院报告指出：“居民的住房消费在内外环境的变化过程中，购房偏好从追求资产回报逐步转变为追求性价比，更加注重决策质量。”
二手房趋势延续
2022年全国的房地产市场有不同程度的下滑。从国家统计局公布的数据可以看出，需求侧的商品房销售额前11月同比下滑26.6%，供应侧的房地产竣工面积下滑19.0%，开发投资下滑9.8%。
成都2022年二手房成交量已经进入全国前五，在整体楼市走弱的情况下，成都的新房、二手房却表现出了较强的韧性。为何能有这样的表现？付跃华指出，成都的“5·31”新政减少了购房者的户口、社保市场限制，另外二手房增值税“5改2”也释放了优质房源，从需求侧、供应侧两端一起推动了交易量。
另一方面，这一年开发商出清风险使得消费者的避险情绪急剧上升，导致新房供需两端均出现下滑。二手房交易无交付风险，影响更多来自需求端，市场表现明显强于新房市场。与此同时，新房的客群也需要二手房输血，未来二者之间的市场联动性会越来越强。
在短期内新房交易量是否还有机会反超二手房？答案是：二手房成交量居于新房之上的趋势或将在未来数年内延续。付跃华告诉记者，2021年土地出让降幅明显，新房补货量减少，可能会导致至少近两年新房供应受到影响。有数据显示，2022年涉宅用地成交223宗，较2021年减少9宗，占地面积为12595.4亩，同比下降22.7%，是2018年以来最低。截至2022年12月末，成都商品住宅可售面积为2464.3万平方米，出清周期（按6个月计算）拉长至16.5个月，较2021年同期增加4个月，去化速度明显放缓。由此来看，短期内成都二手房交易量的优势不会改变，将继续成为成都房地产市场的主力军。
值得一提的是，成都对二手房的支持政策还在继续，比如2022年12月成都市不动产登记中心发文，成都推出二手房带押过户“套餐式”登记新模式，又进一步为二手房交易降低了成本。
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