21世纪经济报道记者 吴斌 上海报道
在高房价和高利率的双重暴击下，2022年美国楼市陷入“冰封”。
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美国11月住宅销量以创纪录的速度下滑，根据房地产经纪公司Redfin公布的数据，11月美国住房购买量同比下降35%，创下2012年开始收集这项数据以来的最大跌幅。
此外，美国全国房地产经纪人协会（NAR）12月21日公布的数据显示，美国11月成屋（二手房）销售量连续第10个月下降，创下史上最长连降月数，环比降幅扩大至7.7%。
房产科技集团居外IQI联合创始人、CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）对21世纪经济报道记者表示，房屋价格上涨的速度已经开始放慢，明年的房价可能会出现整体下降的情况。与此同时，由于潜在购房者都在等待机会，选择不出手，他们纷纷涌入租房市场，变相地又会推高租金价格。
在激进加息潮冲击下，美国楼市急剧降温已经成为现实，今年已多次出现月度环比下跌，明年大概率将出现同比下跌。接下来的关键问题是，明年房价会暴跌吗？
11月成屋销量同比暴跌35%
面对数十年未见的高通胀，美联储今年的激进加息已经使房地产市场进入寒冬，高昂的借贷成本让潜在买家望而却步。这与疫情暴发初期的购房热潮形成了鲜明对比，彼时人们竞相加价购房，推动房价飙升。
NAR数据显示，美国11月成屋销售总数年化为409万户，同比下跌35.4%，低于市场预期的420万户，10月为443万户，美国11月成屋销售总数年化环比下跌7.7%，较10月5.9%的环比跌幅进一步扩大。
除去2020年疫情暴发初期时的异常值，美国11月成屋销售为2010年11月以来的最弱水平。彼时，美国仍处在次贷危机的阴霾之中。
在疫情暴发后利率低位的时候，高价房屋涨幅一度遥遥领先，但如今也跌得最惨。11月所有价格类别的房屋销售均出现下滑，但百万美元以上的房屋销售跌幅最大，同比下降41%。
NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，11月住宅房地产市场是冰封状态，销售活动类似于2020年疫情初期的经济停摆期间，今年按揭贷款利率快速上升，损害了住房的负担能力，降低了房主挂牌出售房屋的积极性，可用的住房库存仍接近历史低位。
好消息是，近期也有一些压力缓解的迹象，本周美国抵押贷款利率连续第6周下降，跌至约3个月以来的低点。美国住房抵押贷款金融巨头房地美（Freddie Mac）12月22日公布的贷款商调查显示，30年期固定贷款的平均利率为6.27%，低于上周的6.31%，11月初曾一度飙升至7.08%。
自11月初以来，借贷成本已下降了80多个基点，尽管这在过去几周刺激了更多的住房贷款申请，但还不足以让市场再次活跃起来。买家和卖家都在观望，他们对经济感到担忧，并对未来一年利率和价格走势保持警惕。
买卖双方纷纷离场观望
美国房地产市场正变得异常冷清，买家纷纷离场，卖家也是如此。Zillow数据显示，10月卖家房屋挂牌量同比下降24%，为连续第四个月下滑。与此同时，购买量一并走低，目前较2019年10月疫情暴发前的水平低17%。
如今，只有年收入超过10万美元的买家才能买得起一套中等价位的住宅，房产经纪人很难找到买家。与此同时，说服房主卖房也变得更加困难，对于置换群体而言，放弃前两年申请的3%房贷利率，转而支付更为昂贵的房贷，这样的选择并不现实。
住房市场降温令卖家感到恐慌，促使他们降低要价或者直接离开市场。Redfin数据显示，美国11月住宅销售价格中位数同比仅上涨2.6%，创下2020年5月以来的最小涨幅。新上市房源同比减少28%，创下除了2020年4月以外的纪录最大降幅。
NAR数据则显示，美国11月成屋售价的中位数较上年同期上涨3.5%至37.07万美元，连续第129个月同比上涨。虽然房价同比仍在上涨，但涨幅缩减得很快，远低于今年早些时候的两位数同比涨幅，在今年6月房价攀升至41.4万美元的高点之后，环比已经多月陷入负增长。另一方面，由于供应紧张，有大约23%的房屋最终售价仍高于卖家标价。
如今的市场对美国刚需买家来说尤为艰难，11月份首次购房者占销售量的28%，与10月持平。今年7-9月，首次购房者占销售量的29%。历史上，首次购房者一般占市场的40%左右，如今的数据表明，高房价和高利率下许多美国刚需购买者正被挤出市场。
明年美国房价同比“转负”几成定局
对于美国楼市而言，明年美联储的货币政策仍是左右房价的关键因素。美联储今年3月才开始加息，但7次加息总幅度已高达425个基点，利率已升至4.25%-4.5%。在美联储本月加息50个基点后，鲍威尔强调遏制通胀“还有一些路要走”，这表明抵押贷款成本未来仍可能进一步攀升，依然对潜在买家的承受能力构成阻碍。
更糟糕的是，12月22日，美国商务部公布的数据显示，美国第三季度实际GDP年化季率终值为3.2%，好于市场预期的2.9%。鉴于经济意外加速增长，美联储大幅加息的预期也有所升温。
CFRA Research首席投资策略师Sam Stovall表示，GDP数据超出了很多人的预期，市场担心经济不会轻易降温，这可能要求美联储保持鹰派立场，并在更长时间内维持较高利率水平。
除了GDP数据，12月22日出炉的初请失业金数据也表现不俗，美国上周初请失业金人数增幅低于预期，表明就业市场依然紧张，强劲的劳动力市场也在加剧美联储加息压力。截至12月17日当周，初请失业金人数经季节调整后增加2000人至21.6万人，低于经济学家预计的22.2万人。
牛津经济研究院副主任Mark Unsworth对21世纪经济报道记者表示，在以前的周期中，房地产市场对利率的反应滞后12-18个月左右，但由于央行的前瞻性指引和市场透明度提高，这一滞后已降至约6-12个月。随着央行紧缩步伐持续，房地产市场会面临更高的债务成本和更有吸引力的无风险利率的挑战，从而在2022年-2023年期间引发两位数的房价调整。
不过，尽管贷款利率飙升打压了房价，但相对紧张的成屋库存仍给房价提供一定支撑。截至11月底，美国有114万户待售房屋，按照目前的销售速度计算，需要3.3个月的时间消耗库存，虽然较年内低位有所攀升，但仍然低于5个月的关口，表明市场供应依然紧张。
整体而言，随着流动性急剧收紧，明年美国房价同比陷入负增长几乎已成定局。但随着美联储紧缩步伐逐渐趋缓，加上如今的信贷市场比十几年前更健康，明年美国房价暴跌的概率并不大。
Unsworth对记者分析称，到2023年中期，随着供应链瓶颈缓解和通胀回落至接近目标水平，预计发达经济体的政策利率将见顶，这应该会逐渐缓解房地产定价压力。大多数发达经济体将在2023年陷入衰退，但收缩程度将是温和的，不太可能导致劳动力市场出现重大危机，也会支撑房地产市场。
需要注意的是，即使明年美国房价大概率同比“转负”，但仍将高于疫情前的水平。安萨里对记者表示，房价在过去几年里增长了很多，比疫情前的水平上涨约40%，5%、10%之类的跌幅并不是大事，即使进一步下降约15%也只是将房价带到2021年中期的水平，这和2000年代中期的房地产泡沫破灭不太一样。
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