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后疫情经济复苏时代,恒哲投资集团的机遇

来源:网易      时间:2021-09-13 16:14:54

摘要:恒哲希望在如今大环境下,充分利用市场差异化深耕不动产投资领域,同时推动上市计划。

疫情后的经济复苏时代,国家对房地产行业提出了新要求。“三道红线”、贷款集中度管理和双集中供地模式等政策相继推出,房地产开发商迎来了更具挑战的新时期。

在这之中,恒哲投资集团找到了新的投资方向。自2020年开始,与恒哲谈合作的头部房企逐步增加。究其原因在于,恒哲跟一般的投资机构不同,与普通投资机构的差别在于,会与开发商达成全周期、全链条的合作。

恒哲作为一家深耕粤港澳大湾区的投资集团,经过多年稳健发展,形成不动产并购、房地产联合开发、基金管理、股权投资四大核心业务。已投项目整体资产达百亿规模,成为粤港澳大湾区内业界一股不可小觑的新生力量,2021年资管总额有望同比增长50%,接下来还将推动上市计划。

基因:深耕大湾区

2016年,恒哲ceo林乐丰先生创立了这家非传统的房地产投资机构,并以不动产并购作为主营的投资业务。从资产管理规模来看,不动产并购是恒哲目前运营最成熟、历史最久的业务。

据悉,创业前林乐丰先生已在金融行业打拼15年之久,曾成功为多家国有上市集团提供专业的创投、融资方案并负责落地执行。因此,组建恒哲后亦倾向于从资本端切入,嵌入“金融+地产”的基因。

不动产并购主要用于整体或部分收购不动产资产,通过专业化运营,实现投资收益增值。区别于同行,恒哲更为关注不动产项目运营的细节,在此过程中,逐步建立起自己的投拓、操盘、营销策划和市场调研团队,专业团队会对每个项目进行判断,通过专业运营升级资产,提高项目去化率。

纵观国内外发展经验,一线城市和国家经济圈会有虹吸效应。以广东为例,大湾区九大城市优于周边区域,其中广州、深圳、佛山和东莞是发展趋势最好的。

恒哲组建了一支具备深厚行业背景的复合型投资团队,对投资有自己的核心原则,基于对湾区、对行业、对市场的深刻了解,成立至今,一直专注做大湾区的不动产项目。深耕大湾区是恒哲身上的基因。

进化:“联合开发”成为新主角

投资需要与政策、市场结合。考虑到国内的地产调控政策,恒哲从去年下半年开始改变原来倚重不动产并购的投资模式。

新政策改变了游戏规则。2020年以来,疫情未改楼市调控总基调,土地、财税、金融等方面的调控政策接连发布。

去年年中宣布的“三条红线”政策在今年1月1日起全面推行。该政策通过控制房地产行业参与者的杠杆率,促使开发商们将降负债降杠杆提上日程。房企们的增速面临拐点,在拿地层面变得更审慎。同时,“双集中供地”这种住宅用地供应新模式,也对房地产开发商的现金流形成考验。

多个城市在今年5月末完成了第一轮集中供地,竞争激烈。较高溢价和严苛的竞拍规则,令拿地难,项目利润低微成为各开发商关注的痛点。除此之外,监管部门最新对拿地销售比和商票的关注,也令房企降负债及拿地压力进一步加大。

房企们承担风险的意愿变弱,地价越来越不划算,行业整体毛利率下降的趋势似乎已成定势。因此如何拿到更便宜、更高利润的土地成为重中之重。拿地目标向城市群集中、倾向城市更新、合作开发趋势深化是开发商们近年来在拿地上的决策特点。

市场环境倒逼房企加强合作降低风险,由此恒哲注意到不动产的“联合开发”领域。

后房地产时代下,城市群和都市圈的经济和人口承载能力将进一步增强,房地产市场的区域分化会加剧。核心城市的优质项目不会有大量的不动产并购机会,由此房地产联合开发会有更多机会,是未来更好的投资模式。

集中供地下,无形中促进各大房企寻找合作开发的机会。恒哲不是传统的地产开发商,既不会与传统房企形成业务、管理上的冲突,又能与房企形成资源互补。恒哲在地产运营方面的丰富经验,让其成为湾区内独特的投资机构,从前期拿地,产品设计,到后期项目营销策划,实现全链条的投资合作。

对比开发商,恒哲有金融基因,有资本优势;对比其他投资机构,恒哲熟悉不动产行业且深耕湾区多年。联合开发模式,能让恒哲和合作伙伴更好地发挥自身优势,对双方来讲都是1+1>2的效果。往后5-10年是后房地产时代,恒哲的机会将越来越多。

据悉,截止至目前,恒哲合作伙伴已有中梁、融创、碧桂园、保利等多家国内百强房企。

目标:赴港上市

地产行业过去催生高杠杆高周转运营模式的获利空间或许不再,但平稳向上的市场仍给参与者提供着合理的成长机会。林乐丰指出,“降负债”、“去杠杆”周期下,会促使行业更好地发展。

恒哲对核心区域的地产行业有比较好的预期。从长期来看,当下的调控政策只是阵痛,整体上会让行业未来更加健康。

当然恒哲做投资有自己的核心原则,一是专注深耕熟悉领域,成立至今一直做大湾区的不动产项目;二是选择投资标的,看中底层资产的基本面和流动性;三是采取封闭式的投后管理,搭建系统性风控制度,规避风险。

考虑到今年整体的大环境,恒哲集团的投资策略会相对严谨。今年定位主要做中小型项目,项目总投资额为10亿左右,与百强房企合作,以广佛莞三个城市为主的面向刚需的产品。同时公司目标是2021年资管总额同比去年能有50%的增长。

凭借核心优势,恒哲希望在如今大环境下,充分利用市场差异化深耕不动产投资领域,同时推动上市计划。上市方面,据悉恒哲已经启动筹备IPO,争取三年内赴港上市。

免责声明:市场有风险,选择需谨慎!此文仅供参考,不作买卖依据。

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