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万达商业负债2000亿 地产界三国联盟万达棋高一着?

 首富卖资产,万达商业负债2000亿,这场地产界的三国联盟,为什么还是万达棋高一着?

  首富还卖资产,往往具有强烈的戏剧性对照,首富负债2000亿,更是让人惊讶不已。毕竟,卖资产和负债在大众心里,总是不好看的。近期,首富王健林“卖卖卖”的脚步走得太快,这种反差对大众有着强烈的冲击。

  王健林的转型是地产行业里看不见第二个可参考案例的改革。当转型改革正在途中时,大家看到更多的往往是表面浮华剥落后的代价。

  7月19日下午,中国房地产史上最大规模交易的一次发布会举行,本来由万达融创主演的地产并购大剧,因半路杀出的“富力”而增加了不少精彩戏份,除了签约现场一波三折以外,甚至“贵宾室传来摔杯子的声音”爆料传闻。

  不管是真是假,但三方的博弈显然激烈而精彩,最终公布的交易架构发生了直接变化。

    根据这份联合公告,万达商业:

  1、富力地产似乎捡了个大便宜,以六折199.06亿元的价格拿下了万达77家酒店;

  2、而融创却多付了142.69亿甩掉了酒店将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格拿下;比此前的作价高出48%.

  3、两项交易总金额637.5亿元。

  对此事件的主角们是怎么看待这次的并购案?

  1地产三巨头对这次“军事联盟”,均表示“三赢互惠”

  王健林在现场将这笔交易描述为“三赢”。按照他的说法,万达通过这次转让,大幅减少负债,收回巨额现金。

  对于富力来说,接手77家酒店后,将持有超过100家酒店,成为全球最大的五星级酒店业主。“富力通过一定财技,也可提高酒店收益率至理想水平。”

  孙宏斌7月18日在接受媒体采访时表示,“我们一做完这个(13个文旅城),公司规模就大了一倍。你说这事儿我该不该干?这事儿我打破脑袋也得弄啊。”

  也就是说,规模扩大,利润渐次上升;同时甩掉了孙宏斌不看好的酒店部分。这大概也是他同意王健林的“三赢局面”。

  分析人士认为,综合此次交易的前后不同细节,应将万达视为最大的赢家。

  2王健林爆猛料,万达负债2000亿,我不怕!

  一向霸气侧漏首富王健林,这次也爆了自己的猛料,当众兜老底,公开了万达商业负债,并高调宣布,万达根本不存在高负债的问题。

  王健林在发布会上,此次交易后,万达商业贷款加债券接近2000亿,账面现金共计约1700亿,此外还有1300亿销售物业存货。他透露,万达商业决定清偿大部分银行贷款,真正实现轻资产运营。

  王健林在致辞中称:

  “今天再讲几句大家可能感兴趣的话题。大家都很关心万达商业的负债问题,绝大多数是真关心,少部分是真的碰瓷,但也有极个别是真造谣,唯恐天下不乱。万达商业全部平台直接就业近200万人,间接就业超一千万人,每年新增就业占全国2%,每年缴纳400亿左右的税收,每年捐款好几亿。成语讲损人利己,我实在看不出造谣者损万达利在何处!要明确一个经济学概念,房地产企业的负债不等于借债,因为商品房预售算负债,只有竣工后才能转为收入,从这个意义讲,预售额越大,负债越多。我今天可以公布万达商业借贷情况,本次转让后,万达商业贷款加债券近2000亿。万达商业账面现金1000亿(不含13个文旅项目账面现金300亿),加本次转让收回现金680亿(含回收往来款),现金共计约1700亿。万达商业决定清偿大部分银行贷款。万达商业还有1300亿销售物业存货,全部卖掉也可以收回几百亿。到年底,万达商业持有3300万平方米商业物业,2018年租金超过330亿。今后5年,预计万达商业租金年均增长20%左右。万达商业究竟经营的好不好,大家可以自行判断。”

  3负债2000亿,王健林为何还这么自信?

  1、高负债经营是中国地产公司的常态,即使是新常态里,负债也不会消失,还会是地产的关键词。中国地产业关于资产负债率的安危警戒线,有大致的标准70%(万达商业是72.7%),但处于不同生命周期阶段的地产公司,对这一指标的容忍度往往也不一样。比如,现在万达的资产包里仍有大量的重资产(持有物业),这天然就会导致负债高一些。低了,或者高了,对于不同阶段的地产公司而言,往往有着复杂的意义。

  资本界更愿意使用净资产负债率去评估一个企业的财务激进程度,而这一指标很多活跃的房地产公司往往都突破了100%。同时,用净负债率来评估一个企业的债务风险。但一个企业的净负债率高,并不意味着它真的就很危险,这里面有结构上的假象。

  经营性现金流对一个地产公司相当重要,最好是正值,负值越大,则显示出财务上的安全冗余越大。但是,这一指标是财务报表里的节点数据,要综合比对过往数年的历史数据来看,才能得出一个相对准确的结论。

  目前,万达目前正在进行一场去地产化的改革,淡化销售额,加大租金与运营收入。在这样一个“过程中”时刻,销售额仍然很大,租金收入正在快速赶上,但是短时间内还无法与销售进账平起平坐,在这样的时候,现金流出现一定阶段的负值,并不奇怪。

  从行业集体来看,能够在大多数时间段里保持经营性现金流为正的企业,是相当少的。

  4负债2000亿,王建自信坦白背后是?

  近期,王健林一直“卖卖卖”,万达的转型折射中国楼市好日子到头?让众人对房产楼市浮想联翩,其实,首富王健林大刀阔斧改革,这是在轻资产转型道路上越走越远。

  万达出售部分万达广场资产,本身是这场正在进行的轻资产方向转型的正确步骤。把差的资产尽快剥离,把优质的、但是不符合持有策略的资产尽快兑现给市场,让万达这艘商业地产航母,从重资产运营的漩涡中摆脱出来,是这场改革的内在要义。

  轻资产并不是万达此次交易的最大收获,而是为万达商业的上市扫清障碍。如果能够脱掉房地产的“帽子”,万达商业的上市几率也将大大提高。

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