学区房正面临着一次大型狙击

温州市住建局给当地的房产机构和相关从业人员下发了一则通知——

坚决制止以学区房等名义炒作房价,恶意哄抬房价等行为。

温州对学区房的重拳出击,看上去有些出乎意料,其实也在情理之中。2021年以来,北京、上海、广州、深圳等多个热门城市都已经对学区房出了手,传达出来的信号相当耐人寻味——

位于住宅金字塔尖的学区房,正在遭遇一场前所未有的围堵。

01 学区房的围堵

在房价上涨的过程中,永远少不了这样一类人的身影——

中介。

在市场上行时,中介们往往会化身分析大师,从诸多方面进行解析,只为告知购房者:房价一定会涨。在此期间,还会衍生出一些不透明的操作,例如建议业主提高挂牌价,进而提高大众对房价的预期。

对于房价上涨,大多数中介自然是乐见其成,毕竟大家的佣金是按房屋成交价收的。而就在前段时间,北京的中介出事了——

我爱我家的两名中介,被刑事拘留。

7月6日,北京市西城区房管局发布《关于我爱我家员工发布煽动性信息的情况通报》,通报指出,北京我爱我家房地产经纪有限公司2名员工,针对西城区教改政策发布煽动性信息引发群体性聚集,涉嫌寻衅滋事,已被刑事拘留。

说白了,就是中介本来想借着学区房炒作一波,结果翻了车。

其实,这并不是我爱我家第一次在学区房的问题上出事。早在今年4月,我爱我家黄寺第四分公司,就因涉嫌炒作学区房被暂停营业整改。

7月9日,我爱我家通过其官方微信发布《致客户的一封信》,向大众致歉。

中介频繁翻车背后,其实是北京对学区房的整改——2021年以来,北京市住建委、房管局等多次对学区房炒作问题进行监管。北京市住建委数次发文,表示将坚决遏制、精准打击,严格执行多校划片、派位入学政策,并把“打击借学区房等炒作房价”列为今年九大重点工作之一。

近日西城区严格执行“多校划片”的消息,更是将学区房顶到了风口浪尖上。

严打学区房炒作的城市不只是北京。今年,上海、广州、深圳、重庆、西安、成都等多个城市都出台了相应措施,整治学区房乱象。

7月13日,温州市住建局向温州市房地产估价师与经纪人协会、各房地产经纪机构及相关从业人员下发了《关于严禁炒作学区房,恶意哄抬房价行为的通知》,内文再次就学区房炒作提出约束——

房地产经纪从业人员不得参与炒作学区房的任何活动,严禁在网络平台发布、传播炒作学区房、哄抬房价的信息。

加上温州,目前已有13个城市对学区房出了手。

毫无疑问,学区房正面临着一次大型狙击。

02 被撼动的学区房根基

学区房之热,跟它本身的金融属性息息相关——在大多数人眼中,学区房是一笔“稳赚不赔”的投资。

我们先要明确一件事:天价学区房并不是一次让买房人一次性掏出上千万,它往往有相当一部分房款是银行贷款。

以北京二套房需六成首付来算,一套800万的学区房,首付是480万,剩下的320万走贷款。考虑到现在学区房都锁学位了,以6年一学位计算,购买学区房的家长需要付的钱,其实是480万+6年的还贷成本。

而这些家长拿到的是什么?是一套实实在在的房子,以及一个镶了金边的名校学位!即便这房子6年也不涨价,那等孩子念完小学,房子一到手,家长们付出的无非也只是6年的利息而已。

更何况,现在哪有大城市6年不涨房价的呀?这期间通货膨胀走一波,房价上涨走一波,其实那点利息根本不是事。甚至孩子毕业后房子一卖,大概率还能狠赚一笔——所以说,家长们对于学区房的追捧,其实有着很现实的综合考虑。

站长身边还有不少朋友,买了学区房压根儿不住,而是租出去,但这笔租金收益其实也很可观。

看到这里你应该也觉得,买学区房不仅能给孩子搏一个好前程,而且稳赚不亏。

但别忘了,以上这些投资经验完全基于两点共识——学区房的强流动性和上涨预期。而这两点共识又基于学区房的一个核心竞争力——名校门票。

而如今多地出台政策严禁学区房炒作的同时,也正在动摇学区房的根基——稳定的学位派送。

以北京西城为例,“多校划片”取代了原先的“单校划片”,原本靠着单一名校取胜的天价学区房,已经被动摇到了“根本”。如果新晋业主无法再通过学区房将孩子送到心仪的名校,大家自然也就不愿再花天价买单。

所以这段时间很多媒体都在爆料,说某某业主买了15万/㎡的房子,最后孩子却读了9万/㎡房子匹配的学校。网友们称其为“倒了血霉”。

和北京一样,上海的教育改革也从侧面打击到了学区房——今年3月,上海市教委明确,从明年起,上海市实验性示范性高中将拿出招生总计划的50%-65%,通过“名额分配综合评价录取”方式,分配到区、分配到校。

以前上海重点高中招生,都是定向从同区的某个或某几个重点初中“掐尖”,所以这些中学附近的房价也是跟着水涨船高。如今重点高中将一部分招生名额分配下去,平均到区内的每所初中,削峰填谷,也就把原本的稳定性打破了。

从北京、上海的手腕,我们可以看出一个风向苗头:伴随着教育改革的持续深入,学区房击鼓传花的游戏,可能要传到头了。

03 结语

学区房的本质,其实还是地区教育的不均。

就拿昨天对学区房开刀的温州来说,市内的好小学大多集中在鹿城区,因此鹿城区每年都会发布招生预警公告。达到红色预警线的学校在招生时,将针对生源超出的情况执行入学分流。

今年3月2日,鹿城区教育局循例发布了招生预警公告,这次名单中多了4个小学校区。通告里写:“这4所新增学校的学区房,如果是在3月31日后取得房产证明,将进行超额分流;而如果是3月31日以前符合入学条件,学校将全额接收。”

3月2日发布公告,入学是否分流卡在3月31日,留给家长的时间不到1个月。

于是,变数自然也就发生了。从今年一季度温州市区的二手房成交数量来看,3月份明显是一个高峰期,而且成交房源主要为小户型、学区房。

温州教育不均,所以家长们都往鹿城区挤。但再怎么挤,无非也就是硬生生挤进3月31日关门之前上车罢了。至于后来者,由于面临分流的不确定性,怕也失去了硬挤的勇气。

而高位买入学区房的家长们,未来再想找接盘侠,也没那么容易了。

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