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2017年住宅供应低位徘徊 2018年或小幅回暖

    上海办公楼市场保持活跃态势,联合办公、内资金融服务业、零售以及科技新媒体类企业积极寻找租赁面积。仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示:“新兴中央商务区办公楼市场持续强劲。得益于轨道交通达性的提升及高品质项目入市,新兴中央商务区租金增幅优于其他细分市场。”由于政府限制性政策持续,高端住宅价格保持平稳,销售量下降。就零售市场而言,尽管新增供应较多,但新项目入驻率的提升带动整体市场空置率下降。在物流市场方面,有限的供应及强劲的租赁需求,促使租金继续加速增长。在投资市场方面,上海仍是首选目的地,2017年国外投资者表现愈加活跃。

    2017年办公楼供应量超220万平

    2017年净吸纳量达2016年的两倍。2017年全市甲级办公楼净吸纳量逾130万平方米,其中大部分来自非中央商务区。金融服务业(内资)、零售以及科技新媒体类公司为中央商务区内表现最活跃的行业。仲量联行上海商业部总监张静指出:“联合办公运营商今年在中央商务区及新兴中央商务区内积极扩张,也成为了一个重要的租赁需求来源。”全年大量新增供应满足了众多公司整合、升级以及扩张办公面积的需求。新兴商务区给需要节省成本的租户提供了更多的选择,因此中央商务区也持续受到竞争压力。

    2017年供应量达历史高位,办公楼市场空置率上升。超过220万平方米新增供应于2017年入市,其中160万平方米位于非中央商务区,60万位于中央商务区。在第四季度,中央商务区内无新竣工项目,而非中央商务区中,两个位于浦西的项目入市,另有三个项目位于浦东。今年大量的新增供应推高市场空置率水平。其中,中央商务区空置率同比上升2.0个百分点至10.2%,而非中央商务区市场空置率则同比上升8.8个百分点至26.8%。

    尽管新项目众多,新兴中央商务区租金仍继续上涨。2017年,非中央商务区租金同比上涨4.4%。得益于通达的地铁配套及高品质项目的竣工入市,新兴中央商务区推动市场租赁需求。而另一方面,部分中央商务区项目的业主由于受到区域内新增项目及新兴中央商务区的竞争压力,降低了租金预期。

    办公楼散售市场新增供应缺乏,限制成交量。由于预售证发放政策收紧,2017年全年仅四个优质散售项目入市,共计106,456平方米,同比下降88%。成交量也因此受到抑制,全年成交量为526,750平方米,同比下降51%。在供应下降的同时,购买需求依旧旺盛。以自用和投资为目的的公司仍是主要的购买需求来源。虹桥商务枢纽持续受到自用买家和投资者的青睐。此外,位于杨浦区的物业也开始受到大量潜在买家的关注。全年市场平均价值同比上涨1.2%至42,362元/平。由于可售项目紧缺,短期内资产价格预计将继续稳步上涨。

    产业园区租赁需求强劲

    数字新媒体行业本年度表现抢眼,扩张与整合需求驱动第四季度核心产业园区市场净吸纳量。新增供应的持续入市为办公面积的扩张和整合提供更多机会。来自数字新媒体行业的办公需求保持强劲。多个备受关注的租赁成交于2017年第四季度结束谈判。稳固的租赁需求支持租金在第四季度继续上涨1.5%,同比涨幅达6.1%。投资市场,内资及外资基金对核心产业园区的物业前景表示乐观,投资兴趣更为浓厚。

    预计强劲的租赁需求将延续至2018年。上海不断发展科创中心将催化并且提供尖端科技类企业更多商机,核心产业园区的办公需求亦会受益于此。展望2018年,品质优良、交通便利的物业将继续受到租户的青睐。漕河泾开发区和张江科学城因为具有更成熟的商务氛围和更佳的租户品质,将尤其受到关注。

    17年住宅供应低位徘徊 18年或小幅回暖

    销售量进一步缩小。第四季度,上浮的按揭贷款利率和首套房购房者的首付比例,持续抑制着整体和高端住宅市场的购买需求。加上供应量有限,本季度整体市场成交量同比下降47%至8,851套。同时,高端住宅成交量降至150套,环比下降19%,同比下降80%。尽管全年销售缓慢,然而有限的供应量使高端住宅库存至2017年末仍保持在低位。第四季度高端住宅库存环比下降6%,同比下降27%。有鉴于此,尽管销售放缓,住宅售价仍保持稳健。

    预售证发放受控,致供应量受限。整体住宅和高端住宅市场的新增供应皆创历史最低水平。由于政府严格控制预售证发放,高端住宅市场连续第二个季度无新增供应入市。开发商亦推迟新盘销售,以期获得未来宽松的政策环境。开发商对土地市场仍保持谨慎,大部分住宅用地均以底价成交。为积极推动住房产品多元化,上海政府推出新的土地类型,纯租赁用地。2017年上海共计出让了21块纯租赁用地,均由国企竞得。

    高端住宅市场一手房价格保持平稳。二手房价格同样维持稳定。由于供应紧缺,开发商及卖方皆无意愿降价售房。租赁市场上,受季节性波动及稳健的高管租房需求影响,租金保持平稳。

    2018年销售市场有望小幅回暖。在持续紧缩的货币政策下,2018年开发商将有望加速推出新盘,以缓解现金流压力。仲量联行上海项目销售总监周静表示:“在紧缩货币政策和积压购房需求的共同作用下,销售市场将有望小幅回暖。然而,由于政府或将延续紧缩的调控政策,价格预计仍保持平稳。”

    2018年,租赁市场将表现强劲,中央及地方政府将进一步激励租赁住房的发展。尽管现阶段国企开发商占市场主导地位,然而巨大的市场潜力、强劲的人口需求和政策支持将吸引更多的私营投资机构和开发商进入该领域。

    零售物业17年供应量120万平

    零售商继续加强购物的互动体验性。独特的购物体验已逐渐成为商场经营者和零售商普遍关注的焦点,以期由此来提高客户保持率。星巴克上海烘焙工坊本季度在太古汇开业,提供互动沉浸式的咖啡体验。仲量联行中国区零售地产部总监豪建思(James Hawkey)表示:“零售商寻求利用数字化战略推动‘新零售’概念。”例如,线上融合的超市盒马鲜生以及超级物种在非核心区域商场开设旗舰店,而众多网上零售商在“双十一”购物节期间在高人气商场开设快闪店进行促销。

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